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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的 是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年 的销售情况 。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年 的未经审核经营数据 ，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家 。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩 ，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3% 。

　　其中 ，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元 ，超额完成全年1235亿 的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业 。事实上，2022年4月以来 ，越秀地产基本上每个月 的销售业绩都保持着同比向上 ，9月份的同比增幅更是高达178% 。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段 、资源良好 的优质项目，并形成了TOD开发模式 。数据显示，越秀地产 的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿 ，同比增长58.8% 。

　　在房地产蒙眼狂奔 的年代 ，国企往往受制于包括负债率在内 的多重要求 ，在规模扩张方面处于劣势 。随着2020年下半年“三道红线”等规定 的出台 ，行业进入深度调整期 ，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大 的加杠杆空间 ，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目 。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长 的态势，从2020年末 的约678亿元增长至2021年末 的约755亿元 ，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元 ，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为 ，国企开发商加大借债规模 ， 是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度 。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地 ，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地 ，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产 的拿地销售比分别达到0.76和0.67 ，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时 ，由于行业的持续下探 ，土地市场竞争明显减弱 ，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块 。越秀地产便在广州2022年 的第四批集中供地中 ，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年 的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析 ，“在行业下行期内，拿得多 ，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了 。”

　　值得一提 的 是，在2022年7月份“停贷潮” 的影响下，出于对项目停工 的担忧 ，国央企背景成为开发商的一项关键优势 。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企 的信心，认为民企的交付可能会出问题 ，因此更愿意去买国央企 的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现 ，例如在2022年12月 ，保利发展、华润置地 的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8% 。

　　对于不追求规模 的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则 是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场 的主流需求。据中指院调研 ，2022年度进行了置业的人群中 ，约38% 是进行改善置业 ，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首 。

　　反映在仁恒置地的销售上便 是颇高 的销售去化率 。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源 ，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米 。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市 的聚焦 。

　　据仁恒置地披露 ，2022年 ，在上海 、苏州 、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元 ，占全年销售额的约81.5% 。

　　而越秀地产则以大湾区为核心 。明源不动产研究院数据显示 ，2022年前11个月 ，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额 ，占全年销售的约6成 ，其他主力城市如杭州、长沙 、苏州 、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市 的高韧性 ，让越秀 、仁恒置地在今年严峻 的行业环境下 ，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模 、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9% ；位列行业第13位 ，较2021年同期前进9位 ，这也 是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中 ，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元 ，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军 。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注 。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22% ，布局几乎全部位于杭州 。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地 ，就尽量少到长三角其他区域拿地 ；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观 ，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段 、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品 ，来保持自身竞争力。

多名广东省人大代表吁抓住恢复通关机遇 加快建设世界级大湾区******

　　中新网广州1月14日电 (记者 程景伟)广东省十四届人大一次会议正在广州召开 ，多名广东省人大代表建议 ，加强粤港澳大湾区金融互联互通 、科创合作、交通建设等，推进规则标准“软联通” 、基础设施“硬联通”，加快建设世界级湾区 、发展最好的湾区。

　　2023年广东省政府工作报告提出，纵深推进粤港澳大湾区、深圳先行示范区建设 ，高水平建设横琴 、前海、南沙三大平台。

　　“随着港澳与内地恢复通关，预计粤港澳地区的旅游 、留学、商贸等活动需求将迎来爆发式增长。”广东省人大代表、深圳市新国都股份有限公司董事长兼总经理刘祥称 。

　　刘祥建议 ，应抓住港澳与内地恢复通关的机遇 ，加快完善粤港澳大湾区数字人民币跨境支付环境 的搭建 ，包括港澳两地受理侧支付终端 的更新、数字人民币系统与香港“转数快”等本地支付系统 的对接 、对公钱包 的开立等 。

　　《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布以来，粤港澳三地科技产业合作愈发密切 ，以广深港、广珠澳科技创新走廊为主轴 的“两廊三极多节点”创新格局建设加速进行。但同时，大湾区各城市在政策协同 、创新要素流通等方面协调难度较大。

　　对此 ，广东省人大代表 、深圳市政协副主席吴以环建议，成立“粤港澳大湾区政产学研用资联盟”，通过定期召开联盟会议，共同推进并解决大湾区科技创新合作中面临的关键问题，强化区域合作中科技创新合作 的战略地位 。

　　吴以环还提出，制定并实施“粤港澳大湾区未来产业创新网络计划”，以政府为主导 、企业为主体 ，与高校及科研院所联盟，与产业基金合作 ，建立新型产学研协同创新机制。

　　当前 ，粤港澳大湾区城际铁路建设取得一系列进展，居民出行选择更加丰富 ，便捷性、舒适性大幅提升 ，“轨道上 的大湾区”正在加速成型。

　　目前 ，广州地铁运营总里程达621公里。广东省人大代表 、广州地铁集团有限公司总经理刘智成称 ，该集团将统筹20条565公里地铁 、城际线路和24个铁路综合枢纽项目建设，加快构建世界级轨道交通网络。

　　“今年 ，我们要着力实现城际与地铁‘互联、互通、互维、互运’和公交化运营，推动形成大湾区都市圈1小时通勤圈。”刘智成说 。

　　“推进粤港澳大湾区多层次轨道交通融合发展 ，引领大湾区空间布局优化，促进人员与生产要素有序高效流动 。”广东省人大代表 、深圳城市交通规划设计研究中心股份有限公司党委副书记、专业总工程师吕国林建议，尽快启动《粤港澳大湾区城际铁路建设规划》中期评估与修编工作 ，健全大湾区多层次轨道交通融合标准规范体系 。

　　吕国林还建议，统筹规划大湾区低空航路航线网络，研究探索广州、深圳 、香港 、澳门等重点城市之间的常态化货运无人机航线划设和运行管理模式。(完)

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）