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经济日报金观平：保持物价平稳具有坚实基础******

　　保持物价平稳具有坚实基础

　　金观平

　　国际货币基金组织(IMF)发布 的最新《世界经济展望报告》认为，全球高通胀今年有望缓解 ，预计今年通胀率将从去年 的8.8%下降至6.6% 。

　　回看2022年 ，“国际胀”与“国内稳”形成鲜明反差。我国高度重视粮食 、能源安全 ，高度重视重要民生商品和大宗商品保供稳价 ，在全球通胀屡创新高 的背景下 ，我国居民消费价格指数单月涨幅始终运行在3%以下 ，全年上涨2% ，大幅低于美欧等发达经济体8%左右的涨幅，也明显低于印度 、巴西、南非等新兴经济体。物价稳，为稳经济 、保民生提供了有力支撑 。

　　中央经济工作会议强调 ，要突出做好稳增长、稳就业 、稳物价工作，有效防范化解重大风险 ，推动经济运行整体好转。展望2023年，我国物价保持平稳运行具有坚实基础 。

　　我国经济长期向好的基本面没有变 ，具有产业体系完备 、市场空间大、政策工具箱丰富的优势 ，特别 是粮食生产连续丰收 ，生猪产能合理充裕，工业品和服务业供给充足 ，基础能源保障有力，国民经济循环更加畅通 ，有条件 、有能力、有信心继续保持物价平稳运行。同时 ，我国坚持稳健货币政策 ，坚决不搞“大水漫灌” ，为保持物价稳定营造了良好的货币金融环境 。

　　面对严峻复杂的国内外形势 ，我国持续创新物价调控机制 ，不断完善稳物价制度体系 ，实现了有效市场和有为政府 的更好结合 。目前 ，全社会商品和服务价格市场化程度已达97.5% ，各地区各部门坚持充分发挥市场机制作用，引导扩大生产 、增加供应 、促进流通 。同时，更好发挥政府作用，全面加强粮食、蔬菜 、能源等产供储销体系建设 ，健全价格监测预警机制，完善储备调节制度 ，强化市场监管，稳定市场预期 。

　　保持物价稳定 ，事关千家万户切身利益 ，事关经济社会发展大局 。2023年 ，全球经济复苏之路依然崎岖，我国经济恢复的基础尚不牢固 ，影响国内物价走势 的不确定不稳定因素仍然较多。当前，全球通胀形势虽有改善 ，但抑制通胀仍需时间。IMF预计 ，即使到2024年，仍将有82%和86%的经济体整体通胀率和核心通胀率高于疫情前水平。中国经济已深度融入世界经济 ，国际高通胀容易通过生产 、流通等多个环节向国内传导。此外，国内疫情防控措施优化后消费需求加快恢复，也可能短期加大结构性通胀压力 。因此 ，防通胀这根弦始终不能放松。

　　巩固来之不易 的物价稳定成果，一方面 ，要继续全力做好粮油肉蛋奶果蔬等重要民生商品和能源资源 的保供稳价工作 ，确保粮食稳产和能源稳定供应，夯实稳物价和保障发展 的基础 。另一方面，要密切跟踪物价总水平和重要商品价格变化 ，加强价格监测预测预警，采取前瞻性措施应对可能出现的价格异常波动 。落实社会救助和保障标准与物价上涨挂钩联动机制，及时有效缓解结构性物价上涨给部分困难群众带来 的影响。

地方国资囊中羞涩，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来，一则青岛市城阳区共有产权房难交付 的消息 ，受到业内广泛关注 。

　　消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房，首付款大约150万 ，当地一国资公司负责出资76万 。等要交付时，开发商称市政公司没打款 ，因此不能交房，如果要退房需要缴纳20%的违约金 ，国资方面则称“没钱”。

　　城阳市政投资集团则回复称 ，城阳市投资集团现正在积极筹措资金 ，解决付款问题，已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称 ，自己购买 的共有产权房2021年已审核通过并网签 ，但因市政投资公司还未支付首付款 ，导致2022年底交房时没能拿到钥匙 。

　　该事件被关注到后 ，引发了业内关于共有产权房 、及地方城投资金问题 的讨论。那么，背后真相到底是怎样的 ？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经 ，网传内容确有此事 ，主要是地方国资资金支付 的问题，退房违约金也 是购房合同中约定的。“有项目涉及到 的房源量较少 ，也有拖欠金额比较多的 ，此前当地有四家国资公司在做 ，目前就网传的这家有付款问题，其他三家都没事 。”

　　值得注意 的是，城阳区此次被关注到的共有产权住房 ，与传统意义上的不太一样。

　　一般而言 ，共有产权住房， 是指政府提供政策支持，采用市场化方式建设筹集 ，限定套型面积 、销售价格 、使用和处分权利等 ，面向符合条件 的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房 。在拍地阶段，便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。

　　而城阳区这类共有产权房，更类似对人才购房 的支持政策，是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策 的阶段性政策 ，此前曾在当地市场火爆过一段时间 。

　　早在2020年3月 ，青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措 ，其中针对人才“买房难”“买房贵” 的难点，将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款 。按最初的设想，该政策将持续至2023年。

　　具体而言，可申请住房 的人才包括从院士到大专学历等七类，属于一至四层次的人才，购房者与区属国企的产权比例为7：3 ，共有期限为8年；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的 ，购房者与区属国企的产权比例为7:3 ，共有期限为5年。

　　按照产权比例，个人承担购房总价款 的70% 、享有70%的产权 ，需要缴纳持有70%房屋产权的首付款，并作为按揭贷款抵押物；区属国企承担购房总价款 的30% 、享有30%的产权，由其自有资金或其他资金解决，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物 。

　　据当地官媒当时发文，比如一套房子100万元 ：人才21万元+单位30万元+贷款49万元 。人才首先付款21%，政策付款30% ，剩下部分贷款 ，这样一来首付比例低 ，贷款还款压力也会减小。

　　共有产权到期后 ，一至四层次 的人才，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请，经区属国企同意、相关部门批准后 ，无偿赠送30%产权 ；五至七层次 的人才 ，满5年后，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则 。

　　在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资 ；当时也有声音称 ，一些房企选择退出共有产权项目合作。不过，在2021年官方发布 的名单中 ，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目 。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策 的发布，曾在当地楼市激起很大波澜 。

　　据卓易数据，2019年的城阳楼市很压抑 ，成交为近5年最低 ，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套 。2020年实行共有产权以后 ，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套，共有产权房成为城阳楼市 的“强心剂”，外部因素引发需求提前释放。

　　青岛网上房产数据也显示 ，2020年全年，城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下 ，2020年城阳区楼市异常亮眼 ，全年新房共成交24850套，成交面积2818985.65平方米 ，仅次于西海岸 ，且新房成交量占比全市总成交量的16% 。

　　部分地产项目，也在该政策刺激下价格上扬 ，有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米 ，有项目从19年年底 的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米 。当地还一度放宽人才购房 的门槛 ，共有产权房购买人数再度增加 ，构成2021年该区楼市成交 的主力 。

　　不过从2021年下半年开始，城阳区人才共有产权政策出现收紧 ，取消五至七层次人才购置二套房政策，购置首套房政策不变。此外，随着共有产权购房者越来越多 ，四大平台即市政集团、城发集团 、开投集团以及动投集团 的资金压力有所增大 ，出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况 。

　　后来，本应在2023年结束 的政策 ，提前按下暂停键。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名的问题 ，城阳区财政局回复称，因即将出台新的人才住房政策 ，为确保与新政策顺畅衔接 ，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策 。

　　同年8月 ，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券 。

　　在整个青岛市层面 ，则存在有产权型人才住房政策，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定 ；以限定价格购买的面积 ，按照不同层次人才应享受 的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，共有产权住房各地都有相应的管理办法，对建设、交付等各个环节都有硬性要求 。青岛 的案例更类似以共有产权 的模式吸引人才 、助力去库存 ，不过城投资金普遍紧张，不太可能持续出这么多钱，就导致因资金引发的一系列交付问题。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为 ，过去经济形势好 、政府财政状况好，此类问题较难放大。但问题是，当前经济压力增大，地方国资若无力承担相关责任，就会暴露出问题。从这个角度看，上述情况不会是个案 ，各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题 。

　　对城阳区乃至青岛楼市 的问题，克而瑞则表示，当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点，一是人口实现跨越式增长 的概率不大，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策，吸纳了一批人才落户 、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛 ，而所谓 的人才新政并没有“先发优势”，前期吸纳 的人才也有很大可能流入这些核心一二线 。

　　此外，青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位，2021年济南 、青岛分别达到了8.6年和9.8年，居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套，环比下降53.36%，同比下降47.32% ，受疫情及春节影响，成交量环同比均“腰折” 。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）