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房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来 。

　　近日来，碧桂园 、中国恒大、华润置地 、中国金茂 、中海集团、绿地集团 、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞 的方式，总结2022年 的工作 、并对2023年行业及企业发展做出展望 。

　　“对房地产行业来说 ，考验在2022年来得有些猛 。行业规模收缩 、开发投资20年来首次负增长 、房企出险不断......这是一个‘前所未有 、行业内外 、全局洗牌’的年代 。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式 ，着力发展以改善型住房为主的民生地产 。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日 。2023年依旧会 是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期 的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年 的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开 的中央经济工作会议上，“房地产仍 是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将 是国民经济增长 的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然 是行业发展主基调。

　　前所未有 的洗牌之年

　　2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。

　　中指研究院数据显示 ，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌 ，新房价格为时隔7年后 的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月 ，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡 。去年重点100城销售面积同比降幅近四成 ，绝对规模降至2015年以来同期最低水平 。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0% ，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势 。

　　与此同时 ，虽有多重融资利好政策出台，房企融资 的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份 ，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中 ，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布 的新年致辞中称 ，过去的2022年 ，是中国房地产行业极其艰辛 的一年，众多同行遭遇前所未有 的挑战，在至暗中艰难求索 。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心 的关键一年 。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示 ，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛 。行业规模收缩 、开发投资20年来首次负增长 、房企出险不断......这 是一个“前所未有 、行业内外、全局洗牌” 的年代 ，但这也 是一个“危机中育新机、变局中开新局” 的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到 ，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑 。

　　五矿地产董事长何剑波表示 ，受疫情持续冲击 、经济不断下滑 、行业深度调整 、市场信心不足等叠加因素影响 ，房企面临 的困难和挑战前所未有 。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点 。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称 ，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付 的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称 ，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工 ，全年累计交楼30.1万套 。“2023年 是恒大履行企业主体责任 、千方百计保交楼 的关键年 ，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”

　　李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划 ，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市 ，成为首单市场化机构运营 的保障性租赁住房公募REIT ；搭建绿色金融框架 ，全年获取ESG贷款近200亿港元 。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临 的艰难处境 ，一方面来自融资 ，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称 ，从近期的政策组合可看出 ，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目 、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理 、风险资产重组问题。

　　信贷资金 是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大 、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计 ，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元 。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化 ，民企发债融资快速落地 ，目前已有越来越多 的房企递交发行计划 ，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后 ，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端 ，多地购房限制性政策正在逐渐放开 。继11月杭州 、成都、西安等城市优化购房政策 ，12月初厦门 、南京、武汉 、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购 。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望 、但也心存挑战 。

　　“当前相关利好正在陆续出台 ，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会 是艰苦卓绝 ，机遇与困难并存 的一年 。唯有齐心协力 ，发扬进取精神，锻造高效有活力 的组织队伍 ，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期 的未来。”李华表示 。

　　李华指出 ，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发 、城市更新 、商业运营、商办运营、酒店运营 、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角 ，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力 。

　　朱静表示，新的一年，房住不炒、保民生依然 是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长 的最大内生动力 。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间 ；房企资金流动性问题有待更精准 的政策措施来纾解 ；购房客户“买涨不买跌” 的心态会持续观望 ；地产行业供应链的信用体系重构需要更长 的时间 。

　　在上述行业环境下 ，上坤将加速业务重构和转型升级 ，加大对“共建管理”新赛道 的探索 ，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变 。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年 的连续增长 ，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备 ，应对“规模负增长”伴随而来 的新问题 。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内 ，也会采取灵活手段，适当调整发展速度 ，并视未来市场变化做出及时反应 。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别 是应对此次行业危机 的经验和教训，坚持以客户为中心 ，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主 的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量 ，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障 、租购并举 的住房制度做出贡献 。

　　李欣表示 ，华润置地将推动代建代运营 、长租 、产业地产等新兴业务发展 ，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战 ，积极 、审慎 、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性 ，坚决完成全年业绩目标 。

六集大型电视专题片《长征之歌》将在央视综合频道播出******

　　历时两年 ，中央广播电视总台制作的六集大型电视专题片《长征之歌》 ，将于1月11日至13日 ，1月16日至18日在央视综合频道20:00档播出 ，每天一集；次日在央视科教频道21:20档重播 。长征是中国共产党人的精神血脉 ，一代又一代中国共产党人继承长征精神 ，赓续红色血脉 。本片以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导 ，以建设长征国家文化公园为依托进行拍摄 ，讲述长征故事，弘扬长征精神，反映新长征的新成就，是一次对长征题材专题片创作的探索。

　　本片分六集 ，每集50分钟，共300分钟，完成片自拍量比例达70%，表现出鲜明的创新特质 。六集分别是 ：第一集《让长征文物活起来》 ，第二集《跨越时空 的承诺》，第三集《一条绿色生态廊道》 ，第四集《奇迹在万里征程闪耀》，第五集《红飘带上的诗与远方》 ，第六集《长征让世界读懂中国》。

　　与以往反映《长征》 的纪录片不同，本片以反映长征国家文化公园建设为特点，从新时代的高度讲解长征历史，讲好长征故事和当下故事 。长征国家文化公园， 是“十四五”时期国家深入推进的重大文化工程 。红军长征途经15个省（区 、市），沿线留存了数量庞大、类型丰富的长征文物和文化资源 ，具有不可替代的历史价值、纪念价值和教育价值 。本片结合长征国家文化公园建设 的保护传承 、研究发掘、环境配套 、文旅融合、数字再现 、教育培训等工程 的要求 ，反映公园建设 的进程，展现长征精神 。

　　本片用各类文物和文化资源讲述长征，让文物说话 ，让历史说话，让文化说话。长征国家文化公园包含长征主题纪念馆、纪念设施和文物，覆盖了长征中的重大历史事件和重要遗址 、纪念地 ，承载伟大长征精神 。片中讲述了遵义会议纪念馆数字化保护工程，泸定桥铁链制作技艺传承 ，甘肃会宁红军党员登记表等。

　　本片注重故事表达，使内容有人物、有细节 、有温度、有感情。当下视角切入，串联起50多个重要故事段落，表现“长征与我们” 的创作理念 。片中围绕当年红军 的庄严承诺 ，讲述了今天各级党组织 、广大党员干部和各族人民在以习近平同志为核心的党中央 的领导下，“走好新时代长征路”生动鲜活 的故事。在奋战脱贫攻坚和实现乡村振兴的过程中，湖北省郧西坎子山村党支部书记魏登殿 、贵州师范大学教授熊康宁……一个个鲜活的形象，反映着时代的变迁 。当年红军走过的万水千山 ，正被建成生机勃勃 的绿色生态廊道。江津白沙长江大桥建设生态保护、夹金山下蜂桶寨大熊猫国家公园等……，展现大美中国 的气象 ，创造人类文明新形态。在长征国家文化公园及其沿线 ，分布着中国各领域的重大基础设施和“大国重器”建设项目：南水北调中线工程 、中国天眼…… ，历史上 的长征与新时代 的长征紧紧相连。当年长征文化一路璀璨 ，红色布告、标语、石刻等，成为独特的长征文化遗存 。广东南雄发现了有曲谱有歌词的红军歌曲；反映长征 的小说、诗歌 、美术 、电影等作品层出不穷；今天 的中小学课本中 ，有关长征内容的课文共计11篇 。长征文化成为我们国家宝贵的精神财富。

　　本片着重国际表达 ，向世界讲好中国故事。片中介绍了第一位通过著述向世界讲述长征外国人勃沙特，展示了陈云首次向共产国际讲述长征的珍贵文献 ，讲述了美国记者斯诺在陕北保安拍 的照片 ，使毛泽东和中国红军 的形象第一次在世界亮相 ，美籍医学博士乔治·海德姆见证了人民军队，成为坚定 的革命者 。长征让世界读懂中国 ，长征在人类精神家园中具有史诗意义 。

　　电视专题片《长征之歌》， 是各方面通力协作的结果 ，摄制组用长征精神拍长征 。总导演闫东，总撰稿江英、刘岳 、董保存等主创人员 ， 是2016年创作大型纪录片《长征》 的原班人马。在中央和地方有关单位协调配合下，与国家文化公园专家咨询委员会（专家团队）、中央党史和文献研究院、军事科学院 、国防大学等单位专家合作开展创作。在疫情防控的情况下，摄制组派出外拍团队近60人分6个组到各地拍摄 ，外拍总素材超过400小时 。摄制组跋涉15个省（区、市） ，111个市县 ，总行程45210公里；共拍摄84个人物故事、历史故事 ，采访217人 。片中使用了33位老红军口述历史资料，本次又抢救式采访到6位参加过长征 的百岁老人 ，其中川籍女红军赵桂英已于2022年11月18日离世，享年106岁；川籍女红军王少连已于2023年1月9日离世 ，享年102岁 。

　　大型电视专题片《长征之歌》的播出，对于全面贯彻党 的二十大精神，激励广大群众走好新时代的长征路，必将起到重要推动作用 。正如本片主题曲《长征之歌》中所唱的：“长征之歌歌不断，同心结，向前方” 。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）