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2022年多项指标下滑 房地产市场短期复苏承压******

　　1月17日 ，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据 。尽管行业政策面释放宽松信号 ，但2022年多项房地产数据指标仍保持下探，其中全国房地产开发投资额同比降幅为10%，罕见进入到两位数行列。在业内人士看来 ，2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据指标持续恶化 ，市场短期复苏承压 。2023年供应端修复将晚于销售端，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　开发投资增速“跌”入两位数

　　2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10% ；其中 ，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

　　2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2% 。其中，住宅施工面积639696万平方米 ，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米 ，下降39.4%。其中 ，住宅新开工面积88135万平方米 ，下降39.8% 。房屋竣工面积86222万平方米，下降15% 。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。

　　从数据表现上来看，全国房地产开发投资增速2021年为4.4% ，此后一路保持下探 ，2022年4月，该项指标进入负增长区间 。但也可以看到 ，12月单月投资 、开工面积降幅略有收窄。

　　“2022年，全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态 ，说明开发投资 的压力比较大 。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，目前改善开发投资指标 的总体思路是清晰的，尤其是近期或发布资产负债表优化的21条方案，其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期 。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年开发投资下跌10%，为年度最大跌幅 。上一次楼市开发投资承压还是2015年去库存时期 ，彼时开发投资仍旧增长1% 。可见，2022年楼市的压力 是史无前例的。拖累开发投资 的直接原因，就 是前端的土地出让和新开工，土地购置费和建筑工程，合计占据开发投资70%左右的份额。2022年，土地出让下滑53.4%、新开工下滑39.4%，都是年度最大的跌幅 。

　　房地产市场“萎缩”成为常态，房企拿地 的积极性也受到抑制。2022年 ，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4% 。土地市场大体上下跌或萎缩了50% ，若剔除城投等企业托底现象，相关数据表现会更糟 。

　　中指研究院数据显示，2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元 ，同比下降48.9% ，全年整体拿地低迷。TOP100门槛值为48亿元，较上年同期下降24亿元 ，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金 的比例为35.3% 。

　　商品房销售延续跌势

　　寒冬模式的开启，供需两端皆保持“观望”。

　　在商品房销售和待售方面，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3% ，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元 ，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3% 。

　　2022年末，商品房待售面积56366万平方米 ，比上年增长10.5%。其中 ，住宅待售面积增长18.4%。

　　“在多地疫情形势严峻 、居民置业意愿较低 、居民收入预期未明显转好下，楼市活跃度恢复不明显 。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称 ，12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7个和4.6个百分点，但累计情况来看，2022年全年累计同比降幅仍超两成 ，且降幅延续扩大态势 。各区域销售面积累计同比降幅均扩大 ，其中西部、东北地区降幅较明显 ；销售金额方面，东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄 ，其余地区降幅扩大趋势未改 。

　　严跃进则表示 ，当前房屋销售数据总体弱于预期，全年下跌近25%的水平 ，说明购房需求刺激面临阻力 。不过2023年要乐观看待此类数据，随着疫情过了高峰期 ，新一轮社会经济刺激工作会加速，购房市场势必有较好的表现和转机 。

　　供应端修复晚于销售端

　　对于未来市场走势，陈文静直言 ，2023年供应端修复将晚于销售端，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力，新开工面积在销售恢复节奏较慢 、土地成交缩量、企业资金压力仍较大等因素影响下，预计难有明显改善 ；在“保交楼”资金推动下 ，房屋竣工或将得到改善，从而对房地产开发投资形成一定支撑 ，但企业拿地谨慎 、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改 。

　　短期来看，需求端政策将进一步加快落实，符合条件的城市首套房贷利率有望下调，核心一二线城市政策空间不断释放 ，降低首付比例 、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。据中指监测，近期北京 、上海 、杭州等核心城市购房情绪有所修复，预计未来随着政策进一步优化及显效 ，更多核心城市市场信心有望回升。若各地政策执行到位，全国房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下 ，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　在李宇嘉看来 ，当前的关键 是稳定房价 ，房价不稳 ，不仅居民不愿意买房，金融机构也不愿意介入 ，不愿意参与收并购、纾困 。进一步讲 ，房企资金链也难以好转。近期政策加力很明显，包括利率不设下限对冲房价下跌预期 ，鼓励需求入市。2023年上半年，处于疫后休养生息 、修复预期 、稳定基本面的时期，预计量价还将继续下跌 ，但在2022年低基数的基础上，跌幅或许收窄 。下半年 ，量价和预期将逐步企稳 。

一片茶叶 从安溪走向世界******

　　安溪 ，地处闽南金三角泉州 、厦门 、漳州中间结合部 ，是中国乌龙茶之乡。“从宋元时期开始 ，只要船能到的地方，就有安溪的茶。”谈到安溪茶的发展历史 ，魏月德自豪地说道。

　　茶农正在茶园采摘茶叶（受访者供图）

　　作为海上丝绸之路上 的常客 ，中国茶一直是对外重要 的中国符号。而安溪铁观音作为乌龙茶中最为璀璨的一颗明珠，也一直在世界 的舞台上展示着其独有的魅力 。

　　“安溪县的产茶历史始于唐朝 ，宋元时期安溪茶叶作为重要的外销商品，通过海上丝绸之路走向世界 。至明代中叶 ，安溪全县已经大面积种植茶叶 。清朝雍正年间发现了安溪铁观音这一珍稀茶树品种 ，20世纪初 ，安溪铁观音成为畅销东南亚的‘侨销茶’。侨居东南亚各国 的安溪人，积极行销家乡 的乌龙茶，倡导饮用家乡的乌龙茶。”魏月德介绍 。

　　铁观音母树前 的石碑（受访者供图）

　　七泡有余香 ，独具观音韵。原产于福建省泉州市安溪县的铁观音 ，已有300多年 的历史。在这里有一个关于铁观音 的美丽传说 ：300年前，魏月德 的祖先魏荫发现一株破石而出 的茶树 ，便将此茶树在打石坑压苗繁殖 ，日后成为了中国最有名 的茶之一 。

　　今年5月20日 ，安溪铁观音茶文化系统被联合国认定为全球重要农业文化遗产。11月29日，在包含铁观音制作技艺的“中国传统制茶技艺及其相关习俗”被列入联合国教科文组织人类非物质文化遗产代表作名录 。传承了300多年 的铁观音 ，如今还在继续发挥属于它 的活力，护佑着所有安溪人民 ，如今安溪铁观音也已成长为安溪的民生产业和富民产业 。

　　魏月德在进行制作工艺中 的摇青步骤（受访者供图）

　　“在我们安溪全县茶园面积有60万亩 ，年产量6.2万吨 ，涉茶总产值250亿元。安溪茶叶出口日本、东南亚、欧盟等63个国家和地区 。很多茶农因茶脱贫 ，因茶致富。农民纯收入 的50%以上来自于茶产业。在我们安溪，茶承载了百万茶乡人的富裕之梦 。”今年59岁的魏月德已经与茶打了44年交道了。

　　从刚开始接触茶时 的不喜欢到喜欢到热爱 ，再到现在肩负传承的使命 ，魏月德很是感慨。2008年，魏月德被评为国家级非物质文化遗产乌龙茶制作技艺铁观音制作技艺代表性传承人 。他也开始把越来越多 的精力用在传播铁观音制作技艺和文化上。

　　魏月德在进行制作工艺中 的凉青步骤（受访者供图）

　　“我 的一生 ，只做一件事情 ，就是铁观音。”为了做好这件事，魏月德用了15年的时间编制出版了《铁观音秘笈》 。“我请县文史馆 的一个专家帮忙执笔，我口述 ，他来写。我把祖辈留下来 的技艺 ，和自己半辈子摸索出来 的经验 ，都写到了这本书里。”魏月德用了15年 的时间编制出版了《铁观音秘笈》 。

　　除此以外 ，他还出版《铁观音 的前世今生》《魏荫与铁观音》和《魏荫铁观音探源》等著作，为安溪铁观音制作技艺的传承与研究作了不懈努力 。

　　“我不希望铁观音技艺只藏在一个家族 的‘秘笈’里 ，它应该传播向全世界。物质是需要用文字去进行保留 的，一个人的保存 是会失传 的 。一个好的东西，要让大家能够分享 ，能够保存。”魏月德说 。对学茶、做茶 、爱茶的人，魏月德一向来者不拒 ，几十年来 ，徒弟已有数百个，学有所成出师者数名。

　　魏月德说 ：“我永远都 是一名安溪铁观音茶文化推广 的志愿者。只要学茶的人还在，铁观音传统制作技艺的传承就不会中断。”如今 ，那颗300年的母树依然枝繁叶茂，铁观音茶树也早已遍布全国各地 ，更从中国走向了世界……（岳沛 靳铃涵）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）