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国 是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来 ，房地产市场持续探底 ，行业格局变动加剧 。据机构统计，今年前11个月 ，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注 的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企 ，或许在穿越周期 、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴 。
老牌港资房企新世界发展执行董事 、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年 的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高 。除“稳字当头”外，前瞻性布局 、本地化团队以及多元生态圈 是企业成功穿越周期的保障 。
独特 的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张 ，追求高周转 ，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守 、速度慢 、项目开发周期长 。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者 的发展路线 ，“我们既不 是单纯 的香港发展商，也不 是单纯 的本地发展商” 。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州 ，这 是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后 ，公司在现场决策 、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气 ，在速度上跟本地企业不相上下。不同 的 是 ，在设计上 ，新世界仍然保留了香港企业设计国际化 的优势 ；在经营上 ，也仍然采用港资企业独有 的管理模式 。
在她看来 ，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售 ，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店 、K11 、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态 。这样短期有销售带来 的现金流回笼 ，当企业遭遇风波 、销售利润下滑时 ，又有长期稳定 的租金流弥补 ，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬” 。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地 的港资企业之一。上世纪80年代开始 ，新世界在内地 的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市 。但速度和规模并非港资企业 的优势 。在经历2015年的一轮调整和收缩之后 ，新世界调整了内地布局 ，其关键词就 是“聚焦”。
从2016年开始 ，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角 的发展 ，特别 是广州、深圳、上海 、杭州四大核心城市 。为何选择这四个城市 ？
黄少媚说 ，首先 是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报 。其次，新世界在这些城市得到了广泛 的支持；而且 ，这四个城市 的发展基础好，适合打造城市地标 、高端物业等项目，这些也恰恰 是新世界拿手 的领域 。目前新世界已经完成和正在打造 的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海 的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例 ，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前 ，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区 ，去年新世界中国总部落户广州 。近年来，新世界加大投资力度 ，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类 的项目，如 ：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州 的塔岗项目等 。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区 ，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年 ，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳 。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求 。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业 、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店 、芊丽酒店 、新世界酒店 ；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露 ，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务 ，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团 ，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近 ，接近香港高铁站 ，已经开始招生了 。即将建成的深圳K11 ECOAST项目 ，未来将是深圳最大 的购物中心。
生态圈上 的各环节有相互促进 的作用。比如：买房其实也是买配套 ，她指出 ，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店 ，没有K11品牌 ，单纯做住宅 ，那就很难对消费者形成独特的吸引力 。此外 ，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享 。比如消费者买了新世界的房子 ，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病 ，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要 的 是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景 。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量 的扩张必定会遇到“天花板” 。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬 ，迎来春天 。
展望2023：值得关注的十大网络安全趋势****** 开栏的话：今年是全面贯彻落实党 的二十大精神的开局之年 。即日起 ，本版开设“前沿观点”专栏 ，翻译引介国际信息通信行业的前沿观点，聚焦信息通信领域 的动态和发展 ，认真贯彻落实中央经济工作会议部署要求，为我国信息通信行业高质量发展作出应有 的贡献。欢迎广大读者来信提出相关批评建议 。 又 是网络安全动荡的一年。复杂多变的国际局势加剧了国家间 的数字冲突。加密货币市场崩溃 ，数十亿美元从投资者手中被盗 。黑客入侵科技巨头 ，勒索软件继续肆虐众多行业 。 信息安全传媒集团（Information Security Media Group）就2023年值得关注的事件咨询了一些行业领先的网络安全专家 ，内容涵盖了影响安全技术 、领导力和监管等层面新出现的威胁与不断发展的趋势 。这是对未来一年的展望 。 网络犯罪分子将加大对API漏洞的攻击力度 随着组织越来越依赖开源软件和自定义接口来连接云系统 ，API（应用程序接口）经济正在增长。API攻击导致2022年发生了几起引人注目 的违规事件 ，其中包括发生在澳大利亚电信公司Optus 的违规事件。专家预计 ，新 的一年网络犯罪分子会加大对API漏洞 的攻击力度。 攻击者将瞄准电网、石油和天然气供应商以及其他关键基础设施 关键基础设施可能成为攻击者 的主要目标。许多工业控制系统已有数十年历史 ，易受到攻击。事实上 ，此前IBM X-Force观察到针对TCP端口的对抗性侦察增加了2000%以上 ，这可能允许黑客控制物理设备并进行破坏操作 。专家警告 ，准备好应对针对电网、石油和天然气供应商以及其他关键基础设施目标 的攻击 。 攻击者将增加多因素身份验证（MFA）漏洞利用 多因素身份验证（MFA）曾被认为是身份管理的黄金标准 ，为密码提供了重要 的后盾。2022年发生了一系列非常成功 的攻击，使用MFA旁路和MFA疲劳策略 ，结合久经考验的网络钓鱼和社会工程学 ，这一切都发生了变化。攻击者将会增加多因素身份验证漏洞利用。 勒索软件攻击将打击更大的目标并索取更多 的赎金 勒索软件攻击在公共和私营机构激增，迫使受害者支付赎金的策略已扩大到双倍甚至三倍的勒索 。由于许多受害者不愿报案 ，没有人真正知道事情是在好转还 是在恶化。专家预计会有更多类似 的情况发生 ，勒索软件攻击会击中更大的目标并索取更多 的赎金。 攻击者将瞄准大型的云企业 数字化转型正在推动向公有云的大规模迁移。这种趋势始于企业部门 ，并扩展到大型政府机构，创造了复杂 的混合和多云环境的大杂烩 。应用程序的容器化加剧了恶意软件 的感染 ，今年我们看到了针对AWS云的无服务器恶意软件 的引入 。随着越来越多的数据转移到云上 ，应高度关注攻击者是否会瞄准主要 的云超大规模应用程序。 零信任将得到更广泛的采用 零信任 的原则自2010年就已出现，但仅在过去几年中，网络安全组织和供应商社区才接受最小特权 的概念并不断验证防御。此前，美国国防部宣布其零信任战略 ，这种方法得到了重大推动 。随着黑客轻松地跨IT部门横向移动 ，组织希望实现防御现代化。专家预计零信任会得到更广泛 的采用。 首席安全官将获得更好 的个人保护谈判合同 2022年10月 ，优步前CSO乔·苏利文（Joe Sullivan）因掩盖2016年数据泄露事件被定罪，这在网络安全领域引发了不小 的冲击波。刑事责任让高级安全领导者重新考虑他们在组织中 的角色。首席安全官或将被提供更多人身保护 的合同。 网络保险 的式微将增加企业的财务风险 第一份网络保险政策是在20多年前制定 的 ，但勒索软件攻击造成 的恢复成本和业务损失呈指数级增长。事实上，大型医疗机构的损失通常超过1亿美元。因此 ，网络保险公司正在提高费率或完全退出该业务。网络保险的可用性将继续枯竭 ，增加企业 的财务风险 。 政府机构将对加密货币公司实施更严格的控制 一系列违规行为 、市场价值的重大损失和FTX加密货币交易所丑闻使加密货币世界在2022年陷入混乱。寻求政府机构对加密货币公司实施更严格 的控制，以保护投资者 、打击洗钱和提高安全性 。 组织将调整自身提供教育和认证计划 的方式 多数大型公司多年来一直提供网络安全意识培训，但似乎并没有奏效。更糟糕的是，越来越难找到熟练的网络安全资源 。未来，组织将积极寻找改变自身提供教育和认证计划的方式 ，着眼于更积极地学习 、职业道路规划和提高信息安全人员 的技能。 （作者：作者：安娜·德莱尼卡尔·哈里森 翻译：方正梁） （文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编 ：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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