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四措并举 改善优质房企资产负债表******

　　王丽新

　　日前，央行 、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会 ，提及“引导优质房企资产负债表回归安全区间” 。从中央经济工作会议提出“有效防范化解优质头部房企风险” ，到此次的“改善优质头部房企资产负债表”，同时继续强调落实保交楼金融支持 、“金融16条” 、差别化住房信贷政策等内容 ，可见政策层面对优质头部房企 的深切关注。在笔者看来 ，接下来，地产金融支持性政策将在多维度快速展开 ，一方面会真正覆盖到有优质资产却被“误伤” 的房企，使其迎来弹性扩表 的机会 ；另一方面 ，资本市场将更好地发挥资源配置功能，“改善优质房企经营性和融资性现金流” ，既要多措并举引导合规房企获得融资性现金流，也要恢复企业内生造血能力 ，稳住经营性现金流，最终实现保优质主体的目标 。笔者认为，会议提到 的四项举措可有效改善整个行业 的资产负债表 。

　　举措之一 是“资产激活” ，这与保交楼行动目标一致 ，主要针对出险房企及潜在出险房企 ，助其盘活资产 ，回归正常经营 。具体而言 ，一可通过保交楼专项借款等增量资金支持存量项目复产复工 ；二当支持对房企间项目收并购，引导需求端政策配合来增强项目去化和处置资产力度；三是远期或可期待支持发行商业地产类ABS 、REITs等方式盘活持有型物业，释放房企此前沉淀大量资金的重资产项目的流动性。

　　举措之二是“负债接续” ，这与当下房企已经在落实 的债转股 、存量债券展期等缓解房企债务压力的方向一致 ，主要缓解未出险房企短期还债压力，防止出险房企数量增加 。比如当下内房股采用较多的支持房企在发生债务违约前置换要约，以新债换旧债以及合理展期 ，给予房企“以时间换空间” 的机会。

　　举措之三是“权益补充”即股权融资支持 ，这 是改善优质房企资产负债表的最有效手段 ，也是加速行业风险出清的“助推器” 。上市房企股权融资开闸优势有三 ，一是没有债务利息，融资成本低 ；二 是不会新增有息债务，剔除预收账款后的资产负债率不会提升 ，避免重走“高杠杆、高负债、高周转” 的“旧三高”老路，为行业高质量发展夯实基础；三是股权融资直接拉升权益资本，能优化资产负债结构，引新股东入局后 ，若资源能与房企现有业务整合发展 ，可助推房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　举措之四是“预期提升”，这与“稳销售 、增信心、扩投资”一脉相承， 是行业复苏 的持续动力。供给侧方面支持房企融资 ，目的也 是引导企业经营现金流回归常态。结合近期多部门的积极表态 ，预计需求端利好政策还将进一步释放，尤其可能聚焦在激活换房等改善性需求的购买力方面，使其成为楼市销售的新生力军。交易增加 ，企业资金状况得到改善 ，交付的项目逐步增多 ，购房者消除担忧，市场有望联动好转，实现良性循环。

　　当然 ，改善房地产行业资产负债表不能一蹴而就 。可喜的 是 ，积弊已久 的“旧三高”时代已经远去 ，“第三支箭”落地 的广度和力度不断提升，随着居住消费需求不断升级 ，房地产行业开发与运营并重的新时代将来临。

波罗的海国家加大装备采购力度******

　　据美国“防务新闻”网站报道 ，近日，立陶宛政府宣布与美国政府敲定一项价值4.95亿美元的协议 ，采购8套“海马斯”火箭炮系统。无独有偶 ，爱沙尼亚近期也与美国政府签署一份价值2亿美元的协议 ，采购6套“海马斯”火箭炮系统 。这是爱沙尼亚迄今为止规模最大 的武器采购项目 。对此，其邻国拉脱维亚表示，该国政府也在寻求高性能火箭炮系统 ，或将采购不超过10套“海马斯”火箭炮系统 。分析人士指出 ，近期，波罗 的海三国纷纷加大装备采购力度，或对地区安全形势造成负面影响 。

　　据悉，“海马斯”火箭炮系统具备火力较强 、机动性能较优 、装填较迅速等特点 。该型火箭炮系统配备6个发射管 ，既可发射射程70千米的GPS制导火箭弹，也可发射射程超过300千米的“陆军战术导弹” 。在满载弹药的情况下，“海马斯”火箭炮系统公路最高时速可达90千米，具备自装填模块化发射能力，独立作战能力较强 ，可利用公路网，实现随停随打 、打完即跑 。

　　今年9月 ，北约在拉脱维亚举行了“银箭-2022”多国军事演习 。演习期间，美军使用C-130运输机将“海马斯”火箭炮系统运抵拉脱维亚里加和利耶帕亚机场 。在随后 的实弹演习中，参演人员使用该型火箭炮系统发射火箭弹 ，成功打击波罗的海水域拉脱维亚专属经济区内的预定目标 。不久后 ，波罗的海三国相继表达了购买“海马斯”火箭炮系统的意愿。

　　俄乌冲突爆发后，波罗 的海三国不断增加国防开支 ，并声称要将国防开支占比提升至国内生产总值 的3%。据北约估计 ，目前 ，爱沙尼亚、拉脱维亚和立陶宛 的防务开支分别占国内生产总值 的2.34% 、2.10%和2.36% 。报道指出 ，尽管波罗的海三国 的目标一致 ，但三国实现目标的时间表各不相同。爱沙尼亚总理卡娅·卡拉斯表示 ，爱沙尼亚国防开支占国内生产总值比例将在2024年超过3% 。立陶宛预计明年达到这一目标 。拉脱维亚暂未透露具体时间。

　　与此同时，美国也借机加强在波罗 的海国家的军事存在 。12月16日，爱沙尼亚国防部发表声明称 ，美军一个步兵连已抵达爱沙尼亚 ，并计划在爱沙尼亚部署“海马斯”火箭炮系统 ，以增强北约东部力量 。分析人士指出 ，受俄乌冲突影响，波罗的海三国经济呈现放缓和停滞现象 ，面临较大不确定性 。与此同时 ，北约近期军事活动持续升级，一方面大幅扩充快速反应部队规模 ，另一方面频繁进行大规模军事演习 。波罗的海三国此时加大装备采购力度 ，不仅会加重国内财政负担，还可能导致误判，加剧地区安全形势 的恶化。（常雨康）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）