国是访问丨新世界中国行政总裁 :房地产企业如何穿越周期?******
文/庞无忌
2022年以来,房地产市场持续探底 ,行业格局变动加剧。据机构统计,今年前11个月 ,“千亿房企”(销售额超1000亿元) ,减少近半,“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期 、经过国际资本洗礼的港资房企 ,或许在穿越周期、探索新发展模式方面,能提供一些经验和借鉴 。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国 是直通车采访时表示,在过去50年的发展中 ,新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境 ,所以在“稳”字上要求很高 。除“稳字当头”外,前瞻性布局 、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特 的发展模式
这些年来 ,许多内地房企激进扩张 ,追求高周转,但负债高 ,经营风险大 ;而港资房企则普遍投资保守 、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为 ,新世界走出了一条不同于两者 的发展路线,“我们既不是单纯 的香港发展商,也不是单纯 的本地发展商” 。
2021年1月 ,新世界中国将总部从香港搬到广州,这 是公司本地化的重要一步。黄少媚说 ,总部落户广州后 ,公司在现场决策、项目开发、销售 、租赁及物业管理等领域运转都很快,非常接地气,在速度上跟本地企业不相上下 。不同 的是 ,在设计上,新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势 ;在经营上 ,也仍然采用港资企业独有 的管理模式。
在她看来 ,企业经营的“稳”来自收入的多元化 。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售 ,也做自持租赁,租售并重 。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11 、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼 ,当企业遭遇风波、销售利润下滑时,又有长期稳定的租金流弥补,同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题 ,“帮助企业穿越寒冬” 。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始 ,新世界在内地 的投资足迹就已遍布华南 、华东、东北 、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业 的优势 。在经历2015年 的一轮调整和收缩之后 ,新世界调整了内地布局 ,其关键词就是“聚焦” 。
从2016年开始,新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角 的发展,特别是广州、深圳、上海 、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市?
黄少媚说 ,首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕 的投资回报。其次 ,新世界在这些城市得到了广泛的支持 ;而且,这四个城市的发展基础好,适合打造城市地标 、高端物业等项目,这些也恰恰是新世界拿手 的领域。目前新世界已经完成和正在打造 的城市地标包括广州周大福金融中心 、深圳K11 ECOAST项目 、上海的K11淮海中路项目等 。
以粤港澳大湾区为例 ,“我们一直在做粤港澳融合” ,黄少媚透露 ,十年前 ,周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区 ,去年新世界中国总部落户广州。近年来 ,新世界加大投资力度,在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元 ,其中包括大量的旧改和城市更新类 的项目,如:深圳龙岗188项目 、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外 ,集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区 ,在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年 ,新世界收购了香港富通保险,现在正积极申请内地牌照 ,未来落地地点也选在深圳 。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期 的重要方式 。但这对企业的运营和管理能力有较高 的要求。
黄少媚说 ,新世界多元生态圈融汇地产、商业 、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域 ,“别 的发展商很少像我们一样 ,一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示,简单来说 ,我们商场建好后由K11运营 ;酒店方面有瑰丽酒店 、芊丽酒店 、新世界酒店 ;教育板块有周大福教育;医疗领域有Humansa仁山优社;珠宝方面有周大福 。
黄少媚透露 ,今年,新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务,将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点 ;新世界集团携手周大福教育集团,引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校,位于广州南站附近 ,接近香港高铁站,已经开始招生了 。即将建成的深圳K11 ECOAST项目 ,未来将 是深圳最大 的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进 的作用。比如:买房其实也是买配套 ,她指出,在做城市综合体时 ,如果没有瑰丽酒店,没有K11品牌 ,单纯做住宅 ,那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外,在新世界 的生态圈中 ,消费积分可以共享 。比如消费者买了新世界 的房子 ,得到积分 ,可以去瑰丽消费,去K11买东西 ,买珠宝,或者去医疗机构体检或者看病,积分共享有助于生态圈 的畅通。更重要 的 是 ,联合起来的多种业态也能推动产能融合 ,满足多元化 的生活场景 。
过去 ,内地房地产市场 的发展 是“以量取胜”,但需求就这么多 ,量 的扩张必定会遇到“天花板” 。未来如何转型?黄少媚说 ,只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬 ,迎来春天。
(文图 :赵筱尘 巫邓炎) [责编 :天天中] 阅读剩余全文() |