房地产并购重组需谨慎处理三大关键点******
王丽新
新年伊始,房企处置资产、启动并购重组计划不断出炉 。据不完全统计 ,自2022年11月底“第三支箭”落地以来,涉房企业披露 的收并购案总交易对价超过576亿元 。
支持房企股权融资的“第三支箭”发出 ,正进一步有效化解房企风险 ,加快推动行业风险出清,对“稳预期、稳信心 、稳投资”起到重要作用。但从实操层面来看 ,其中涉及并购重组的交易资金规模大 、并购程序繁琐 ,方案 是否成功也存在不确定性 。在笔者看来 ,这期间 ,上市房企需谨慎处理三大关键点。
并购前期,需理性选择适合企业自身 的并购标的 。在当下 的市场格局中 ,稳健型房企有发展优势、有扩表需求 ,可供其“挑选” 的资产标的池子也很大 。但不同企业业务布局 、细分市场话语权、主力产品业态以及战略发展方向均各有特色 ,背后 的大股东资源也不尽相同。并购重组是企业发展历程中 的大事 ,需顺应市场需求,仔细甄别被并购标 的资产质量 、经营状况 、企业文化与管理等方方面面是否与自身匹配 ,不能盲目选择标 的 ,要“补短板优长处”,采用合理 的估值方法进行评估,实现“1+1>2”效应。
并购中期 ,需做好尽调以及匹配最优的并购方式。不同于其他行业 ,房地产行业并购重组涉及 的资产标的多数都是正在开发或销售 的项目 ,周期较长 ,少则一两年多则十年八年才能清盘交付 ,这其中参与方较多 ,夹杂“明股实债”等现象 ,背后 的债权关系复杂,需充分尽调 ,确保风险指数处在可控范围内且有收益空间,谨慎对待再出手。
此外,涉及并购重组 的双方都应跟随政策节点 ,谨慎考量支付以及融资方式 ,无论是向特定投资者非公开发行股份募资 ,还 是现金支付等,都需最大可能地寻找长期且成本较低 的资金 。毕竟,合理的并购方式能确保企业在并购过程中及时避免和合理应对风险 ,进而保证现金流安全 。
并购后期 ,需注重业务协同及资源整合,达到提升效益的目的。当闯过前面 的重重难关 ,并购项目进入落地阶段时,往往是实现有质量 的并购重组最重要的一环 。若企业实施并购重组后能在业务 、经营、财务以及人力等方面达到很好地融合 ,其成果将快速在财务报表及业务模式方面形成良性循环。反之,并购标 的则会成为收购方业绩表现的“拖油瓶”。
更重要的是,要想实施好房地产行业并购重组,需强化对上市房企 、涉房上市公司并购重组 、再融资 的监管力度 。一方面,收购方收进来 的须是优质资产,才能更好地发挥资本市场优化资源配置 的作用;另一方面,上市房企 、涉房上市公司 的再融资 ,需市场主体有真正融资和业务需求才能启动,更要保证并购重组 的配套融资真正用在方案提及的项目以及“保交付” 的项目中,否则会与发出“第三支箭” 的初衷背道而驰。
总体而言 ,在行业风险持续出清过程中,并购重组活动有望逐渐增加。企业整合资源后 ,经营状况有望改善,同时将淘汰落后企业,改善产业结构 ,优化行业资产负债表,推动房地产行业朝着更好的方向发展 。
(文图 :赵筱尘 巫邓炎)