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去年卖地收入减少约3万亿 ！2023年“土地财政”将去往何处 ？******

　　多年来，“土地财政”一直 是热议的经济话题 ，今年也不例外 。近期 ，第三方机构克而瑞统计 的数据显示，2022年，随着我国房地产销售端疲软 ，土地出让金收入下滑 ，全国土地市场成交建筑面积为14.44亿平方米，成交金额4.73万亿 ，较2021年同期分别下降了37% 、31%，土地出让金从高峰的8.7万亿下降了约3万亿规模。

　　“土地财政” ，顾名思义，指 的 是地方政府依靠出让土地使用权 的收入来维持地方财政支出，政府财政收入包括一般公共预算收入、政府性基金预算收入 、国有资本经营预算收入，其中 ，国有土地使用权出让收入属于地方政府性基金预算收入，因不用上缴中央 ，土地出让收入 是1994年分税制改革以来，地方财政 的主要收入来源之一 。

　　实际上，经历了二十多年 的快速增长 ，随着我国房地产市场需求见顶 ，土地出让金 的增速明显放缓，长期来看 ，地方政府高度依赖的“土地财政”将难以为继，如何弥补土地出让金下滑带来 的财政资金缺口，成为地方政府不得不面对的问题 ，那么 ，2023年，甚至更远 的将来，“土地财政”又将去往何处 ？

　　“土地财政”依赖程度越来越高

　　我国国有土地使用权公开拍卖始于1987年12月1日，彼时 ，深圳会堂座无虚席，经过17分钟 的轮番叫价，深圳经济特区房地产公司以525万元拿下了这块8588平方米 的住宅用地 ，敲响了建国以来国有土地使用权拍卖的“第一槌”。

　　根据《中国土地年鉴1996》 的数据 ，1995年 ，全国通过出让方式提供用地43403公顷 ，出让金总额为420亿元 。1998年，我国正式开启住房市场化改革 ，此后 ，随着房地产行业 的快速发展 ，该数据一路上涨，2007年 ，首次突破1万亿元 ，直到2020年，我国国有土地使用权出让金额已经升至8.4万亿元 ，是1998年的200倍。

　　根据财政部官网公布的数据 ，仔细观察可以发现，2017年开始 ，我国土地出让金 的增长开始变得很有规律 ，连续四年，每年的增长金额都在1万亿左右 ，直到2021年，国有土地出让金的增长速度开始放缓，仅增长3000亿元左右 。

　　土地出让金快速增长的同时 ，地方财政对土地使用权出让金的依赖程度也越来越大。根据第一财经测算，2017年开始 ，我国土地出让金占地方财政总收入的比例(土地使用权出让收入/地方政府一般公共财政预算收入+地方政府性基金预算收入+地方国有资本经营预算收入)连续5年超过三成，2020年占比达到43.59% ，2021年下降至41.81% ，仍在4成以上。

　　分区域来看 ，粤开证券研究院统计的数据显示 ，我国东部地区经济发达、人口持续流入、土地市场需求旺盛，土地出让收入在地方综合财力中的占比(土地财政依赖度)较高；而西部和东北地区土地市场不够活跃，土地出让收入相对较低，更依赖中央转移支付 。例如，2020年 ，浙江 、江苏 、福建 、山东 、广东、重庆6个省市 的土地财政依赖度高于30% ，分别达到51.9% 、46.9%、40.3% 、38.7% 、33.8%和32.0%；而新疆、宁夏 、青海 、黑龙江 、西藏5个省份对土地财政 的依赖度偏低 ，均低于10% 。

　　分城市来看 ，粤开证券研究院统计的数据显示 ，2020年 ，广州 、长春 、杭州 、福州 、南宁 、海口、贵阳 、西安、徐州 、扬州 、温州 、金华、襄阳、南充 ，这些城市对土地财政 的依赖度都较高，政府性基金收入与一般公共预算收入 的比值均达到1.5倍，甚至更高 ；牡丹江 、深圳、锦州等地对土地出让金收入依赖度相对偏低，其政府性基金收入与一般公共预算收入 的比值分别为0.3倍 、0.3倍和0.4倍。

　　土地出让金下滑

　　然而，在土地财政依赖程度越来越高 的同时 ，我国的土地使用权出让金却面临下滑 的事实 。2022年 ，随着我国房地产销售端疲软，土地使用权出让金收入再次下滑。

　　此前，财政部发布 的《2022年前三季度财政收支情况》显示 ，今年前三季度，我国 的地方一般公共预算收入83217亿元，按自然口径计算下降4.9%。地方政府性基金预算本级收入42588亿元，比上年同期下降26.4% ，其中 ，国有土地使用权出让收入38507亿元，比上年同期下降28.3%。

　　近期 ，房地产研究机构克而瑞统计 的数据显示 ，2022年，我国商品房销售面积为13.6亿平方米 ，销售额13.3万亿元 ，同比分别下降24% 、27%，行业规模重回2015年。与此同时 ，全国土地市场成交建筑面积为14.44亿平方米 ，成交金额4.73万亿 ，较2021年同期分别下降了37%、31% 。土地出让金从高峰 的8.7万亿下降了约3万亿规模 。

　　克而瑞地产研究院数据显示，从土地成交建筑面积TOP20的城市来看，有12个城市 的成交量相比去年有所减少，平均降幅达35.7% ，降幅超过30%的城市多达7个 ，其中降幅最突出的当属遵义 ，成交建面刚刚超过1000万平方米，同比降幅高达65% 。

　　克而瑞地产研究院 的研究报告显示，除部分特别优质 的地块以外，土地市场底价成交、城投托底成为常态 ，不少城市城投拿地金额占比超过5成 ，沈阳 、无锡城投托底拿地 的比例甚至超过9成 ，市场低迷 的城市城投拿地也尽显疲态 ，流拍率高企。

　　价格方面，克而瑞地产研究院数据显示 ，受一线城市供地质量提升 的影响 ，2022年全国300城土地成交楼板价小幅上涨 ，增至3266元/平方米，再度创下历史新高 。不过 ，由于新房市场仍处于低位 ，加之房企资金压力依然较大 ，房企拿地积极性仍处于低位 ，全年溢价率仅有3.7%，与去年同期相比，下降了7.9个百分点。从集中供地 的22城来看 ，2022年有17个城市的地价下降。

　　那么，土地市场出让规模为何下降？房地产研究机构中指研究院土地事业部负责人张凯在接受第一财经采访时表示，与土地市场成交规模相关性最高 的仍然是新房市场成交规模。今年以来，受期房烂尾担忧、房价上涨预期转弱、居民收入预期悲观三重因素影响，新房市场规模明显缩量，导致房企拿地积极性高开低走 。他指出 ，上述影响新房市场 的三个因素中，能在明年有显著缓解 的恐怕只有期房烂尾担忧。而随着疫情管控放开和经济活动的逐步恢复，居民收入预期 的转变或将需要更长的时间 ；在“房住不炒” 的基本国策下，房价上涨预期转弱将不会有根本性的改变。因此短期 的新房成交规模很难较今年发生显著好转 ，土地市场随之亦难有明显 的变化。

　　张凯进一步表示，从长期来看 ，土地市场与人口数量变化息息相关，人口净流入的城市土地市场仍然能够维持一定热度，而人口净流出的城市土地财政或将难以为继 。总体而言，我国城镇化率已经接近瓶颈 ，人口老龄化、少子化对于住房需求均产生负面影响 ，土地市场成交规模整体呈现逐步下降的趋势将是必然。

　　硬币的正反面

　　任何事物都具有两面性 。“土地财政”二十多年 ，为我国城市的快速发展做出了巨大贡献，与此同时 ，也带来了一系列的问题。

　　国家统计局 的数据显示 ，1999年 ，我国城市化水平为30.9% ，比1995年提高1.9个百分点，城市化处于较低水平 ，而2021年 ，我国常住人口城镇化率已经达到64.72% ，。

　　厦门大学教授赵燕菁在其出版 的新书《大崛起：中国经济 的增长与转型》中肯定了“土地财政” 的价值，他表示，中国城市化伟大成就背后 的重要原因，就是创造性地发展出了一套将土地作为信用基础 的制度——“土地财政”。在他看来，相对于“征税”，通过“所出售土地 的升值”来回收公共服务投入的效率是如此之高，以至于城市政府不仅可以为基础设施建设融资，甚至还可以以补贴的方式为能够带来持续性税收 的项目融资。

　　与此同时 ，赵燕菁在其上述新书中也叙述了“土地财政”带来 的问题：“土地财政” 的本质 是融资 ，使得不动产变成投资品，一旦房价暴跌，大规模 的资产贬值将导致难以想象的金融海啸；“土地财政”不仅给地方政府带来巨大财富，同时也给企业和个人快速积累财富提供了通道，同时 ，没有机会投资城市不动产的居民与早期投资城市不动产的居民 的贫富差距迅速拉开 ，房价上涨越快，贫富差距越大 ；另外，房地产市场发展“不协调 、不平衡、不可持续”，还占用了大量应该用于其他发展项目 的资源。

　　粤开证券研究院副院长、首席宏观分析师罗志恒也认为 ，一方面 ，土地出让收入为地方政府提供了大量财政收入来源 ，缓解了一般公共预算压力；推动了城镇化进程 ；形成了大量 的基础设施建设，直接带动了经济发展；推动了房地产快速发展。另一方面 ，土地财政也让部分地区的高地价推动了高房价 ；间接推动了融资平台和政府债务 ；在土地财政快速发展过程中，出现了破坏耕地 的行为；在征地过程中因简单粗暴执行和补偿问题引发了部分社会问题等 。

　　土地出让规模急速扩张 的同时，一些城市非理性供地为后期房地产市场转弱也埋下了伏笔。克而瑞研究中心的相关研究报告表明 ，目前 ，我国约8成 的城市市场需求及购买力明显透支 ，近一半 的城市土地供应过量 ，随着房地产市场步入调整周期 ，去化压力不断加剧。另外，不少城市因大力发展新区便将供地指标向新区倾斜，但因为市政配套尚未真正落地 ，人口导入情况自然不甚理想，致使外围区域供需周期性错配 。

　　资金缺口如何弥补？

　　回顾过往，“土地财政”有功有过，向前看，未来土地使用权出让金逐渐减少已成为不争的事实，财政收入长期对土地出让金 的依赖，也将难以维，寻找新的财政收入增长点已经成为当前迫在眉睫的问题。

　　对于上述问题，一部分观点认为，应该从税收方面着手 。

　　赵燕菁表示 ，“土地财政”只 是专门用来解决城市化启动阶段原始信用不足问题的一种特殊制度 ，随着原始资本积累的完成，“土地财政”也必然会逐渐退出 ，如何弥补放弃“土地财政”造成的损失？他指出，可以仿效发达国家，从“土地财政”转向“税收财政”，突破现有 的以间接税为主 的税收体制。赵燕菁也表示，贸然放弃“土地财政” ，对还未完成城市化原始资本积累的城市来说，存在巨大风险，另外 ，以间接税为主转向以直接税为主的改革也并非易事。因此 ，城市新区则应维持高效率 的“土地财政”积累模式 ，另外 ，可以把巨大的利益调整分解到数十年的城市化进程中 ，随着城市化水平 的提高 ，逐渐演变为直接税与间接税并重 ，乃至以直接税为主 的模式 。

　　回溯“土地财政”形成 的原因，不少观点认为 ，土地财政源于1994年开始 的分税制，因为分税制改革导致地方收入占比低 、支出占比高 ，这种资金缺口迫使地方政府不得不通过土地出让、城投平台等方式融资 。对此 ，粤开证券首席宏观分析师罗志恒曾在公众号“粤开志恒宏观”上发文表示，分税制和住房市场化改革都只是“土地财政” 的促成因素 ，以GDP为核心的政绩考核机制才是问题的关键 ，激励机制决定行为，引发了地方政府隐性债务和土地财政等连锁反应 。如果没有分税制，只要存在GDP考核 ，仍会产生资金饥渴和不足 。

　　罗志恒则表示 ，未来 ，无论 是土地供给还 是需求都将呈现下降趋势，这直接影响未来土地财政 的可持续性 ，因此 ，未来构建地方稳定 的财政来源极为重要 ，房地产税开征是大势所趋。同时 ，罗志恒也指出，房地产税的体量短期内难以取代土地财政 。

　　也有观点认为 ，应该大力发展其他产业 。万通集团创始人冯仑近期在其微信视频号“风马牛地产研究院”中表示 ，当房地产销售端出现下滑 ，不少城市都会开始出现土地财政的缺口，如何解决这些问题？这些城市应该大力发展房地产以外的其他产业，创造更好 的营商环境，以此让税收增长 的更快 ，来弥补卖地收入 的缺口。

　　中泰证券首席经济学家李迅雷近期公开撰文表示，国企资产 是当前政府部门除了国有土地资产之外 的最大一块资产了，如果通过提质增效 ，若能够让300万亿元的国企总资产的回报率提高一个百分点，则就有3万亿元收益增加，基本可以弥补土地财政消减带来 的收入缺口 。“当然这不是短期就能提升一个百分点，但只要坚持不懈地盘活国有资产，推进国企改革，若干年后，应该会有成效 。”李迅雷补充道。

　　张凯对第一财经表示 ，改革开放以来，基建投资引领的城镇化一直助推我国经济高速增长。近年来 ，受到经济下行 的压力，基建投资再次成为拉动经济增长 的引擎，而基建投资 的成本依赖土地财政。此外，近期推出房产税 ，将对房地产市场造成冲击 ，从而进一步降低房企拿地意愿 ，对土地财政产生更大的压力 。因此 ，短期来看 ，土地财政难以替代。

　　“长期来看 ，尽管我国经济发展对基建投资存在一定 的路径依赖 ，但城镇化率 、居民部门杠杆率即将达到增长瓶颈 ，基建投资+土地财政 的经济发展闭环难以为继。”张凯认为 ，房地产税作为长期 、稳定的税源，在近二十年房地产也高速发展的基础上也有足够 的存量房屋可供征税，适合在未来长期替代土地财政补充财政缺口 。

　　总 的来看 ，上述不管是直接税的税收制度变革，征收房地产税 ，还 是大力发展其他产业 ，或 是盘活国有资产，都不是一蹴而就的事情 ，那么，短期，如何保障房地产市场 的稳定发展，让地方财政平稳过度？克而瑞研究院提出 ，当前应该提振市场信心，完善保交楼 、保就业、销售保价等兜底机制 ，缓解市场观望情绪，需求端全面放松限购、限贷 、限售 ，取消“限跌令”，政府回购商品房 ，与此同时，适当缩减供地规模 ，优化调整供地结构 ，以此破局短期楼市 的困境。

　　近期，国家统计局原局长邱晓华公开表示，为了改善房地产消费观，财政方面也应该发力 。土地价格的高企是造成房价高的重要因素 ，因此，要适当降低城市土地出售价格，来促进开发商成本的下降，带来房价的下降 。另外，目前在销售领域里 的税费负担还 是很重 ，应当适当降低 ，让老百姓感受到政府 的温暖 。同时，也应当降低金融机构的按揭抵押利率，目前 的按揭抵押利率(4%)还是偏高的，应该降1到0.5个点 。

国双科技祁国晟 ：在赋能数智化转型路上不断夯实“底座”******

　　■文/光明网记者 李政葳

　　审前过滤 、阅卷审查重点标注与高亮识别、文书自动生成、智能文书校对……这是我们在国双科技北京总部展厅一角看到的一幕，这里系统展示了大数据赋能“智慧司法”建设 的生动实践。

　　通过使用智讼系统，原来一位法官要做4个小时 的案件 ，现在仅需要10分钟。作为中国领先的大数据和人工智能解决方案提供商 ，国双科技不断发挥在该领域积累 的技术能力 ，在政府及央企数字化转型中发力探索 。

　　回顾国双科技 的创业经历，也正 是国内大数据 、人工智能产业发展以及技术赋能行业 的缩影。如果把时间指针倒回到千禧年初 ，此时中国互联网发展已10年有余 ，在网易、搜狐 、阿里巴巴 、腾讯 、百度等互联网公司掀开时代帷幕之后 ，一批又一批互联网弄潮儿投入巨大蓝海 。国双科技创业团队便 是其中一员 ，成为时代洪流中的开拓者。

　　迭代 的是技术 ，不变 的是持续积累

　　见到国双科技创始人、CEO祁国晟 ，是在展厅旁边 的一间会议室里 。经历了行业的初创、发展、变迁 ，此时的祁国晟多了不少沉稳和淡定。他背后 的国双科技成立于2005年，英文名叫“Gridsum”， 是“Grid”（网格）和“Sum”（求和）两个单词的合成，代表用并行分布式架构Grid处理加法Sum运算。

　　17年前 的这一命名逻辑，始于祁国晟对于分布式计算的敏锐技术预见。这一思考，也在云计算、大数据等新一代网络架构升级及信息技术落地的当下逐渐得以验证 。

　　“我们认为 ，它 是一个并行且可以并行化运算的数据仓库系统，可以拿来服务新一代数字化、智能化转型企业需求 的‘底座’。它支持了当年很好地服务世界500强外企。”祁国晟回忆。

　　团队成立之初，国双科技将服务客户聚焦于大型及超大型企业 。在最初为上百家世界500强企业提供大数据处理SaaS 的服务中，积累了强大的数据处理能力 ，并在不断衍生迭代中将SaaS从应用变成平台 ，推进自主SaaS软件 的PaaS化发展，实现了国产软件技术 的产品化推进。“当时百分之八九十的业务 是服务500强企业。但 是现在一半的业务是这些，其他一半是央企 。”祁国晟说 。

　　迭代 的是技术 ，不变 的是一以贯之 的创业理念。伴随国内消费互联网产业不断发展，国双科技经历了基础算力积累期 、智能算法成熟期、产业场景贯通期 。这三次重大业务转型，在外部看来都 是跨越式甚至是进入完全不同 的赛道 。但就自身而言 ，国双以科技力解放社会生产力、以科技劳动迭代生产关系的初心从没变过。

　　“我们 的发展战略还是和在上市时招股书里写的一样——要把‘底座技术’抽出来产品化，然后去服务数字化 、智能化转型企业的需求……”祁国晟提到，以前服务500强企业时发现 ，平台软件“底座”不会购买中国软件公司 的产品，但在中国做业务时需要购买一些SaaS 、应用，以适应中国的互联网环境。

　　2016年以后 ，国双用三年的时间把积累十几年的能力“底座”，转变成了一个平台级的软件，这也带动了国双客户结构的转变。“大量央企在目前自主可控 、安全可靠 的信创要求下，在数字化、智能化转型浪潮下，平台软件实实在在地给企业带来利益与价值。”

　　2022年开年伊始 ，国双科技呈现出强劲的业务增长态势。截止目前，2022年合同订单额接近10亿元人民币 ，并在不断增长中 。

　　打造智能化转型 的“底座”工具集

　　“数字化、智能化转型的概念很宽泛 ，我觉得它应该 是在新 的信息科技时代，可以做到大幅地解放生产力。”祁国晟这样判断 。

　　在产业数智化转型浪潮中，油气田作为国家战略资源和工业基础，始终追求提质增效和高质量发展。2019年，国双与某超大型油田企业开展了石油炼化产业的数字化、智能化转型探索 。

　　在转型过程中，数据壁垒 、数据安全等问题备受关注，尤其 是重点行业、重点央企的转型更为谨慎。对于国双科技 的核心优势，祁国晟概括为以下两点：一是把很多原来条块分割、烟囱式的数据实现全面打通 ，数据打通以后就能够比较容易地 、实时地拿到个人透明 的 、全面的数据；二是在智能化转型中可以比较有效地运用算法模型，一手知识、一手数据 ，双轮驱动很好地支持甚至部分替代脑力劳动者。

　　“这几年实践证明 ，非常有效 ！”基于全面感知 的物联接入 ，数字化 、智能化融合管理体系，信息安全保障体系以及数据和业务的智能协同 ，国双科技打造了一套全面感知 、自动预测 、智能调控 、实时优化的产业智能化解决方案 ，实现了油气田企业的组织优化 、效率提高、管控提升、成本降低的若干建设性目标 。

　　“数字化 、智能化转型的‘底座’ ，就是一个工具集。就像去解决别人问题时，会带一个‘背包’ ，里面装着工具。这就要求工具集非常完备、非常稳定好用 。”在祁国晟看来 ，在做别人看似定制化 、个性化工作时，因为有了强大的工具集 ，既可以让客户感到满意 ，又很有效率，“这个就 是‘底座’的能力”。

　　从实践来看 ，任何一家大型企业 的数字化转型，都不止是一项技术工作，更多 的是管理理念通过技术工具 、信息系统的输出。而对于各行各业来说 ，数字化转型都不是一夜诞生 ，而 是基于几十年技术创新的延续 。“我们的优势在于过去积累 的时间非常长，在积累过程中又因为种种原因，心无旁骛地去做聚焦、深耕 ，让我们有非常完备 的工具集。”祁国晟说。

　　自2020年以来，此起彼伏 的疫情给数字化按下“快进键”。基于国双科技解决方案 ，上述油气田在面临疫情带来现场减员 的管控下 ，不仅没有因此造成对生产 的不利影响，反而实现了产量不减反增 的收益。

　　“根据疫情防控要求，生产现场人员只能控制在30%，这种情况下数字化价值就实实在在地凸显出来了。疫情推动了数字化、智能化需求，很多央企在数字化转型以及自动化运维、数字孪生上有明确需求 ，给了我们很多机会。”祁国晟说。

　　让“底座”更加自主可控、安全可靠

　　在过往 的企业数字化 、智能化转型中，往往采用咨询 、平台软件选型 、实施三步走式方式推进。而在平台软件选择上，大多面临着国外企业垄断的局面。鉴于数据安全、本土适配 、性能优化等诸多需求 ，亟需拥有自己 的基础软件来解决“缺芯少魂”中“魂” 的问题 。

　　“我们要做 的 是 ，第一要有自己 的平台‘底座’能力 ；第二要在这个平台‘底座’能力 的边界上，滋生出来咨询 ，也就是和他对接 的能力。”祁国晟说。

　　通过多年在大数据及人工智能领域的浸润 ，国双科技将自主可控、安全可靠数字化、智能化软件“底座”技术优势，运用于大型企业及政府数字化 、智能化转型。

　　在夯实平台软件“底座”能力 的同时，国双科技也在不断打磨基于业务场景的理解与咨询能力，将大数据 、人工智能 的解决方案 ，从技术层面提升至覆盖技术工具、信息系统 、IT和DT等综合输出的管理理念层面 ，助推大型企业实现自上而下全业务 、全链路 的集团级数字化 、智能化转型。

　　不同于传统的病毒库、攻防，国双科技更 是将安全根植于数字化产品研发的骨髓里，确保超大型企业庞杂数据处理中 的安全与稳定。比如，在平台开发和应用过程中 ，先后开发出自主可控 的数据仓库、智能CRM等大型企业应用软件，可以对SAP 、甲骨文（Oracle）等国外同类产品进行升级替代，成为“国产替代”计划的一个重要组成部分 。

　　截止目前 ，国双科技已拥有3000多项专利技术，并将不断加大技术研发投入，促进平台级软件“底座”更加成熟稳健 。因此 ，国双科技成为工信部颁发的“网络安全技术应用试点示范单位”，其工业互联网数据安全智能检测平台也成为“网络安全技术应用试点示范项目” 。

　　经历创业之初的筚路蓝缕和行业转型的裂变升华 ，未来在深耕企业服务 的基础软件领域中 ，国双科技将搭建包含咨询 、平台基础软件、实施在内 的生态系统 ，以对接更多政府及企业 ，为其提供更高效 、精准 、便利 的大数据 、人工智能一站式解决方案。“做一个成熟的基础软件企业 ，建立一个‘ecosystem’ ！”祁国晟这样说。

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）