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楼市出现积极信号！多地二手房市场率先回暖******

　　低迷许久 的楼市出现积极信号——多地二手房市场逐步回暖了 。

　　近日 ，多家机构发布1月楼市数据 ，均显示二手房先于新房明显回暖 。比如贝壳研究院称，1月上旬50城日均带看量较12月增加22%，北京、石家庄、廊坊及天津等地增幅均在40%以上 ；日均成交量较去年12月日均增加39%，廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍 。

　　业内专家认为，此轮房价下跌已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升。二手房一旦活跃起来 ，就能对新房产生带动作用。一些城市出台了鼓励卖旧买新的政策，卖一买一按照首套房执行 ，对换房改善也采取了退税优惠，这些政策将在新年发挥更积极的作用 。

　　二手房市场低谷回升

　　去年以来，楼市出台了千条调控政策 ，但新房市场反应平淡，至今都未见明显回温 。与之不同 的 是，二手房市场自去年12月便有所回暖 ，进入2023年趋势更加明显 。

　　贝壳研究院最新监测数据表明 ，去年12月疫情防控放开初期，二手房市场 的交易量有明显反弹，重庆、西安 、广州 、武汉等城市二手房成交量均出现环比恢复。

　　房价持续下跌 的势头也得到缓解 。去年12月贝壳50城二手房价格指数环比下跌约1% ，跌幅较上月缩小0.3个百分点，环比下跌城市个数较上月减少5个 ，沈阳 、贵州、烟台等城市环比止跌转涨 。

　　进入2023年1月上旬 ，二手房市场继续走暖 ，带看等多个先行指标明显回升，50城日均成交量较去年12月日均增加39%，廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍 。

　　同时，作为代表房价走势的先行指标，1月贝壳二手房景气指数结束了长达16个月 的不景气，突破20 ，这表明后续二手房价格将止跌 。珠三角、长三角城市群二手房景气度突破20 ，珠三角区域已经逼近30 ，预计后期价格止跌走稳动力更强。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，尽管房地产调控政策的底部早就出现，但“市场底”迟迟不肯出现，主要原因 是三重压力 ：一 是对未来收入预期 的担忧，二 是房企交付风险 ，三 是对房价大幅下降的担忧 。但如果把时间拉长到三年看，会有不一样 的发现 。

　　他表示，通过对2020～2022年重点城市二手住宅房价盘点发现 ，2019年12月起 ，重点50城房价上行周期共20个月 ，累计涨幅11.4%；下行周期17个月 ，累计降幅11.1%。重点50城房价指数目前已跌回三年前水平 ，疫情前期货币外溢带来的刺激效应基本出清完毕。

　　经过三年疫情考验，不同城市房价 的涨跌不一，50城中房价上涨 的城市有18个，最高涨幅41.1% ，平均涨幅13.5%；房价下跌 的城市有32个 ，最大跌幅16.4% ，平均跌幅8.3%。尽管大多城市房价下跌，但一线城市 、长三角、大湾区 、成渝都市圈的房价依然比3年前有稳定上涨。

　　许小乐认为 ，这轮房价下跌已经到底 ，未来将从核心城市开始逐步企稳回升 。四季度以来 ，购房者的心态已出现些许变化 ，计划在未来半年内购房 的比例显著回升 ，其中二线城市半年内有购房计划 的比例达到21%，置业需求更偏向离市中心近、房子大一些 。

　　中银证券研报也显示 ，二手房市场正全线回暖，2022年12月31日~2023年1月6日 ，15 城二手房成交面积 98.4 万平方米，环比上升1.9%，同比上升 24.2%；今年1月7日～1月13日，15 城二手房成交面积 136.6 万平方米 ，环比上升19.9% ，一、二 、三线城市环比均上升 。

　　不过将时间轴拉长 ，当下二手房市场仍处于低谷回升阶段 。浙商证券数据显示 ，近一周(1.7～1.13)18城二手房成交面积352.1万平方米 ，处于2020 、2021 、2022年的下游水平 。

　　楼市企稳具备有利条件

　　与二手房市场走势不同，当下新房市场仍寒意阵阵。

　　国家统计局最新发布数据显示，2022年 ，全国商品房销售面积、销售金额同比分别下降24.3%和26.7% ，创历史同期最大跌幅，比2014～2015年库存高压期的跌幅都要大。

　　房价方面 ，2022年全年，商品房均价下跌了3.2%，已连续11个月下跌。70城数据显示，新房和二手住房价格指数已经连续16个月环比下跌 ，新房和二手住房同比分别连续9个月和11个月下跌。

　　2022年，房地产开发投资也下跌10%，创下年度最大跌幅 。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，上一次楼市开发投资承压 ，还 是2015年去库存时期 ，彼时开发投资仍旧增长1%，2022年楼市 的压力 是史无前例 的 。

　　在他看来，2022年，由于房价下跌 、买房动力不足，资金链紧张等，金融机构纾困地产 的意愿不足，因为资产价格没到底 ，也担心风险。于是，开发商不得不降价促销 ，而且力度越来越大 。由此 ，形成了供需两端相互弱化的循环，导致行业全链条下滑。

　　不过，作为国民经济 的支柱产业，房地产仍有望回温。国家统计局局长康义于17日表示 ，初步判断2023年房地产对整个经济的拖累不会比2022年大 ，房地产市场逐步企稳具有一些有利条件。

　　同日 ，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开 ，会议强调，一要稳预期 ，坚持房子 是用来住的 、不是用来炒 的定位，增强政策 的精准性协调性 ，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求 ，提升市场信心，努力保持供需基本平衡 、结构基本合理 、价格基本稳定 ，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房。

　　二要防范风险 。“一头”抓出险房企，帮助企业自救，同时依法依规处置 ，该破产的破产，该追责 的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳” ，不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益 ，做好保交楼工作 。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企 、民企改善资产负债状况 。

　　三要促进转型 。有条件 的可以进行现房销售，继续实行预售 的 ，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新 的交楼风险 。要形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检、养老 、保险等制度，让房屋全生命周期安全管理有依据 、有保障等等。

　　李宇嘉表示，2023年 ，一边要稳定楼市 ，一边要纾困企业 ，一边要保交楼 。这三项工作，目前都面临着巨大的挑战。保交楼进入攻坚阶段，剩下 的都是难啃的骨头，都 是存在资金硬缺口的。疫情后 ，民生 、预期都要休养生息 ，怎么尽管稳定下来 ，2023年 的工作仍旧艰巨。

　　不过，随着需求端政策加快落实，符合条件 的城市首套房贷利率下调 ，一二线城市政策空间不断释放 ，更多核心城市的信心有望回升。中指研究院认为，若各地政策执行到位，房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下 ，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长 ，价格逐渐趋稳 。

　　许小乐认为，预计2023年越来越多 的消费者开始入市 ，供求关系恢复平衡 ，市场交易量价迎来温和修复 ，上半年房价逐步企稳回升。不过 ，取消行政性干预，意在恢复市场调节机制 ，并不是鼓励加杠杆炒房 。在“房住不炒”政策框架下 ，市场会向中枢水平靠拢，不会出现报复式大涨。

今日小寒|你知道小寒三候吗 ？******

　　作者：杜传耀

　　小寒，2023年的第一个节气，是二十四节气中 的第23个节气 ，冬季 的第5个节气 ，干支历子月的结束与丑月的起始。斗指癸，太阳黄经为285°，于每年公历1月5-7日交节 。它与大寒 、小暑 、大暑及处暑一样 ，都是表示气温冷暖变化的节气。

　　小寒天气特点

　　对于小寒 ，《群芳谱》有言:“冷气积久而为寒 ，小者未至极也 。”也就是说，小寒 是冷气长期积累 的结果 ，但寒冷的程度还未到极致。在小寒时节，太阳直射点还在南半球 ，北半球 的热量还处于散失 的状态，白天吸收 的热量还是少于夜晚释放 的热量 ，因此北半球 的气温还在持续降低 ，寒气继续积累。

　　从字面意思看 ，小寒好像是没有大寒冷 。但根据长期 的气象记录看 ，在北方地区，一般 是小寒节气要比大寒节气冷 ，但在南方大部地区来说 ， 是大寒节气要比小寒节气更冷 。在北方地区流传着“小寒胜大寒 ，常见不稀罕” 的说法。也就 是说 ，在北方，小寒节气比大寒节气冷很常见 ，并不稀奇 。中国南北地区 的气候存在着较大的差异 。

　　《望月婆罗门·元夕》中有言:“小寒料峭，一番春意换年芳 。蛾儿雪柳风光 。”小寒时节既 是冬季的尾声，又是春季 的前奏 ，再过半个月，即到春节 。虽天地间仍是一片雪柳风光 ，但此时大地阳气已萌发 ，春暖即将悄悄来临 ，正所谓“冬天到了 ，春天还会远吗 ？”

　　小寒三候

　　一候 ，雁北乡。古人认为，大雁 是一种随阴阳迁徙 的候鸟 。小寒节气，虽北方还 是一片白雪皑皑，但它们已经感知到阴阳的顺逆变化，准备开始向北迁移 。

　　二候，鹊始巢 。此时北方到处可见到喜鹊 ，古人认为喜鹊能感知阴阳，识别星象，随着阳气上升 ，喜鹊感知到阳气 ，识别到星位，便开始筑巢 ，准备孕育后代。

　　三候，雉始鸲 。《月令七十二候集解》记载：“雉 ，文明之禽，阳鸟也 ；雊 ，雌雄之同鸣也，感于阳而后有声。”古人发现 ，雉每年到小寒节气，就会感到阳气，雄雌同鸣。

　　小寒农事

　　我国南北跨度大 ，存在明显 的天气差异 。在北方，天气寒冷。大部分地区田间已经没有太多的农活，主要任务是在家做好菜窖 、畜舍保暖，造肥积肥等工作 。

　　在南方 ，天气相对暖和 。要给小麦 、油菜等作物追施冬肥 ，海南和华南大部分地区则主要是做好防寒防冻 、积肥造肥和兴修水利等工作 。小寒、大寒是一年中雨水最少 的时段 。

　　小寒习俗及养生

　　小寒节气习俗 。在该节气，南京人一般会煮菜饭吃。一般是将矮脚黄青菜、咸肉、香肠或板鸭丁与糯米同煮，再配上一些剁碎的生姜 ，十分鲜香可口 。广州人在该节气早上习惯吃糯米饭，糯米饭里面除了糯米，还会加入一些香米，并配上切碎之后炒熟的腊肠和腊肉 ，再点缀些香菜、葱花，吃起来特别香 。

　　小寒节气养生 。小寒节气，天气寒冷，应注意补充热量 ，多吃羊肉 、鸡汤 、鸭肉等温热食品 ，少食黏硬 、生冷 。这个时节在生活起居方面，宜早卧晚起。常言道“睡个好觉，胜过补药” ，冬季昼短夜长 ，故应“日出而作，日落而息”。谚语有 ：“冬天动一动，少闹一场病；冬到懒一懒 ，多喝药一碗。”在冬天要多进行户外运动，呼吸新鲜空气 ，增强免疫力，但此时 的锻炼宜以舒缓运动为主。还需特别注意对头部和手脚 的保暖。外出需戴好手套和帽子，减少寒冷对头部和手的影响。小寒前后强冷空气及寒潮活动频繁 ，易造成温度、湿度等气象要素的剧烈变化 ，人们往往难以适应而爆发各种疾病 ，要注意防范 。

　　作者系北京市气象探测中心（北京市观象台）高级工程师

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）