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房地产全面洗牌后如何走 ？地产大佬们这样说******

　　作者 ：孙梦凡

　　时光更迭，新旧年交替之际 ，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来，碧桂园 、中国恒大 、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团 、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞 的方式，总结2022年 的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望 。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛 。行业规模收缩 、开发投资20年来首次负增长 、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别 是应对此次行业危机 的经验和教训......积极探索房地产新发展模式 ，着力发展以改善型住房为主的民生地产 。”

　　“当前相关利好正在陆续出台 ，但市场全面复苏尚需时日 。2023年依旧会 是艰苦卓绝，机遇与困难并存 的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能 ，拥抱更可期 的未来 。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战 ，不过对未来仍有希望 。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及 ，随着地产利好政策陆续出台 ，房地产行业仍将是国民经济增长 的重要内生动力 ，房住不炒 、保民生也依然 是行业发展主基调 。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年 ，房地产行业经历了前所未有 的缩表周期。

　　中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌 ，新房价格为时隔7年后 的首次下跌 ，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月 ，七成城市累计下跌 。

　　商品房销售也尤为惨淡 。去年重点100城销售面积同比降幅近四成 ，绝对规模降至2015年以来同期最低水平 。12月 ，重点100城成交面积小幅回升 ，环比增长6.0% ，但同比降幅扩大至超三成 ，降幅有所扩大 ，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时 ，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元 ，同比下降51.7% 。百强房企中，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年 ，诸多房企掌舵人不乏感慨 。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称 ，过去的2022年， 是中国房地产行业极其艰辛 的一年 ，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索 。同时 ，2022年也 是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说 ，考验在2022年来得有些猛 。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有 、行业内外 、全局洗牌” 的年代 ，但这也 是一个“危机中育新机、变局中开新局” 的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到 ，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折 、市场收缩 、格局重塑 。

　　五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整 、市场信心不足等叠加因素影响 ，房企面临 的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道 ，成为大多数房企去年的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称 ，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园 。同时 ，集团融资渠道保持畅通 ，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持 。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工 ，全年累计交楼30.1万套。“2023年 是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年 ，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务 、化解风险 。”

　　李欣称 ，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营 的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架 ，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资 ，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道 ，监管已全方位出台政策 。中指研究院称，从近期的政策组合可看出 ，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目 、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题 。

　　信贷资金是房企最主要 的融资构成，也 是本轮投放规模最大 、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来 ，据不完全统计 ，近期有120多家房地产企业获得银行授信 ，60余家银行机构落实政策精神 ，积极向房企授信 ，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面 ，随着增信政策一再优化 ，民企发债融资快速落地 ，目前已有越来越多 的房企递交发行计划 ，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作” ，帮助更多民企加入到发债融资行列中 。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端 ，多地购房限制性政策正在逐渐放开 。继11月杭州 、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门 、南京、武汉 、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后 ，佛山 、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放 的限制性政策 。

　　对这一系列政策暖风 ，房企掌舵人不乏希望 、但也心存挑战。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日 。2023年依旧会 是艰苦卓绝 ，机遇与困难并存 的一年 。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力 ，提升财务安全意识 ，方能蓄积可持续发展的势能 ，拥抱更可期 的未来。”李华表示 。

　　李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发 、城市更新、商业运营 、商办运营 、酒店运营 、商企物业管理等业务 的市场地位 ；同时更加有重点有策略地布局长三角 ，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任 ，增强队伍活力 。

　　朱静表示，新 的一年，房住不炒、保民生依然 是行业发展主基调，房地产行业也依然 是中国经济增长的最大内生动力。同时 ，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准 的政策措施来纾解 ；购房客户“买涨不买跌” 的心态会持续观望；地产行业供应链 的信用体系重构需要更长 的时间 。

　　在上述行业环境下 ，上坤将加速业务重构和转型升级 ，加大对“共建管理”新赛道 的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变 。

　　路劲集团主席单伟彪表示 ，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年 的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落 ，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来 的新问题 。在美元债对民营房企几乎“刹车” 的一 、两年之内 ，也会采取灵活手段 ，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出 ，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别 是应对此次行业危机 的经验和教训 ，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设 ，探索房地产新发展模式 ，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时 ，全面提升产品和服务质量 ，全力参与保障性住房等代管代建 ，为加快建立多主体供给、多渠道保障 、租购并举的住房制度做出贡献 。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营 、长租 、产业地产等新兴业务发展 ，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台 ，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场 的不确定性 ，坚决完成全年业绩目标 。

北京将建立河湖休养生息制度 依法划定禁渔区和禁渔期******

　　中新网北京1月11日电 (记者 陈杭)北京市将建立河湖休养生息制度，依法划定禁渔区和禁渔期 ，根据水环境质量和水生态健康状况，研究推进重点河湖(河段)水库一定时限 的全面禁渔，并妥善解决渔民生产生活问题 。到2025年全市污水处理率达到98% ，正常年景市内五大流域(永定河 、北运河 、潮白河、大清河 、蓟运河)干流实现“流动 的河”，民众亲水需求得到有效满足 。

　　北京市日前发布《关于进一步强化河(湖)长制工作 的实施意见》 ，旨在全面落实“节水优先 、空间均衡 、系统治理 、两手发力” 的治水思路 ，坚持河(湖)长制治水工作机制和责任制，坚持用生态的办法解决生态的问题 ，坚持治水为民，坚持精治共治法治 ，以河(湖)长制为总抓手 ，强化总河长令引领和主导作用 ，从河流整体性和流域系统性出发 ，严守河道行洪安全底线和生态保护红线 ，加快提升水治理现代化水平 ，不断提高水生态健康水平 ，让绿水青山成为大国首都 的靓丽底色 。

　　到2025年全市污水处理率达到98%

　　意见提出，到2025年，北京市河(湖)长制治水工作机制更加完善 ，责任制体系进一步夯实，水生态空间管控体系基本建立 ，水资源配置和水务公共服务水平大幅提升 ，水生态健康状况持续改善 ，水环境问题基本根治 ，全市污水处理率达到98%，地表水国控断面达到或好于Ⅲ类水体比例稳步提升 ，劣Ⅴ类水体全面消除，正常年景市内五大流域(永定河、北运河 、潮白河 、大清河 、蓟运河)干流实现“流动 的河” ，市民亲水需求得到有效满足 。

　　到2035年 ，北京市水生态健康状况实现根本好转 ，河湖水系生态系统生物多样性水平明显提高，水生态系统质量和稳定性大幅提升 ，水清岸绿、鱼翔浅底 的河湖景象持续呈现，首都河湖成为造福人民 的幸福河湖 ，现代水治理体系基本建立。

　　实现地表水和地下水协同保护修复

　　意见明确 ，北京市强化水资源管理 ，坚持“以水定城 、以水定地 、以水定人、以水定产”，健全完善水资源刚性约束指标体系 ，全面落实最严格水资源管理制度 ，严格水资源“取水、供水、用水 、排水及非常规水源利用”全过程管理 ，强化高耗水行业用水监管。深入实施节水行动 ，全面压实节水主体责任，做到“管生产必须管节水 、管行业必须管节水、管城市运行必须管节水” ，推动农业节水增效 、工业节水减排、城市节水降损 、绿化节水限额 ，不断扩大再生水、雨水收集利用。

　　同时 ，强化水生态治理。加快复苏河湖生态环境 ，根据水资源条件和功能分区要求，最大限度满足河湖基本生态流量 ；科学认识和处理地表水与地下水补排关系，实现地表水和地下水协同保护修复 ；加快首都水网规划建设 ，提高河湖水系连通性，维护河湖健康生命 。

　　依法划定禁渔区和禁渔期

　　意见提出，北京市坚持生态优先 、绿色发展 。牢固树立尊重自然、顺应自然、保护自然的理念，处理好河湖管理保护与开发利用的关系 ，强化规划约束引导，促进河湖休养生息，维护河湖生态功能 。

　　提升河湖栖息地生境多样性和河湖生物多样性，打通五大流域干流和重点支流水岸生物迁徙通道，规范放生行为，防治外来物种侵害。建立河湖休养生息制度，依法划定禁渔区和禁渔期，根据水环境质量和水生态健康状况，研究推进重点河湖(河段)水库一定时限的全面禁渔，并妥善解决渔民生产生活问题 。

　　建设生态景观廊道

　　意见明确，北京市强化河湖空间与滨水区域空间融合，提升滨水空间开放共享与管理服务水平 ，进一步增强滨水空间活力。建设水城共融、林水相依 的生态景观廊道 ，构建一批富含“生态、生活 、生机”内涵理念的城市活力空间，打造一批水岸经济带 。加快城市滨水慢行系统建设 ，依法合理布局河湖岸线便民服务配套设施，有序推动适宜河湖水域开展的水上冰上运动 ，不断满足市民休闲运动游憩需求。提升郊野河湖水生态品质，打造近自然岸线 ，构建清新明亮 、蓝绿交织的生态景观带 ，提高滨水空间 的通达性、宜居性。

　　提升跨省市界河湖联防联控联治

　　意见提出 ，北京市完善流域统筹协调机制。建立健全跨省市界重点流域管理工作联席会议机制，重点推动官厅水库 、密云水库水源保护。充分发挥海河流域省级河湖长联席会议机制作用，强化与相邻省市河长制办公室的工作对接 ，统筹确定目标任务，统一治理标准，推动流域信息共享 ，提升跨省市界河湖联防联控联治水平。

　　健全区域协同机制 。按照流域统一规划 、统一治理、统一调度、统一管理要求 ，统筹确定跨界河湖不同区域的功能定位和保护目标。市级层面统筹跨区界河湖管理保护，区级层面统筹跨乡镇(街道)界河湖管理保护，明确上下游、左右岸 、干支流管理保护责任。(完)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）