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去年卖地收入减少约3万亿！2023年“土地财政”将去往何处？******
多年来，“土地财政”一直 是热议的经济话题，今年也不例外 。近期，第三方机构克而瑞统计的数据显示 ，2022年 ，随着我国房地产销售端疲软，土地出让金收入下滑 ，全国土地市场成交建筑面积为14.44亿平方米 ，成交金额4.73万亿 ，较2021年同期分别下降了37%、31%，土地出让金从高峰 的8.7万亿下降了约3万亿规模 。
“土地财政”，顾名思义，指的是地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出 ，政府财政收入包括一般公共预算收入 、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入 ，其中，国有土地使用权出让收入属于地方政府性基金预算收入 ，因不用上缴中央，土地出让收入是1994年分税制改革以来，地方财政 的主要收入来源之一。
实际上 ，经历了二十多年 的快速增长，随着我国房地产市场需求见顶 ，土地出让金的增速明显放缓，长期来看，地方政府高度依赖的“土地财政”将难以为继 ，如何弥补土地出让金下滑带来的财政资金缺口，成为地方政府不得不面对 的问题 ，那么 ，2023年 ，甚至更远的将来 ，“土地财政”又将去往何处？
“土地财政”依赖程度越来越高
我国国有土地使用权公开拍卖始于1987年12月1日，彼时 ，深圳会堂座无虚席 ，经过17分钟的轮番叫价，深圳经济特区房地产公司以525万元拿下了这块8588平方米的住宅用地，敲响了建国以来国有土地使用权拍卖的“第一槌”。
根据《中国土地年鉴1996》的数据，1995年，全国通过出让方式提供用地43403公顷，出让金总额为420亿元。1998年 ，我国正式开启住房市场化改革 ，此后 ，随着房地产行业的快速发展 ，该数据一路上涨 ，2007年，首次突破1万亿元 ，直到2020年，我国国有土地使用权出让金额已经升至8.4万亿元，是1998年的200倍 。
根据财政部官网公布 的数据，仔细观察可以发现 ，2017年开始 ，我国土地出让金的增长开始变得很有规律 ，连续四年 ，每年 的增长金额都在1万亿左右，直到2021年，国有土地出让金 的增长速度开始放缓，仅增长3000亿元左右。
土地出让金快速增长的同时，地方财政对土地使用权出让金的依赖程度也越来越大 。根据第一财经测算 ，2017年开始，我国土地出让金占地方财政总收入 的比例(土地使用权出让收入/地方政府一般公共财政预算收入+地方政府性基金预算收入+地方国有资本经营预算收入)连续5年超过三成，2020年占比达到43.59% ，2021年下降至41.81% ，仍在4成以上 。
分区域来看 ，粤开证券研究院统计 的数据显示 ，我国东部地区经济发达 、人口持续流入、土地市场需求旺盛 ，土地出让收入在地方综合财力中 的占比(土地财政依赖度)较高 ；而西部和东北地区土地市场不够活跃 ，土地出让收入相对较低，更依赖中央转移支付。例如，2020年 ，浙江 、江苏 、福建、山东 、广东 、重庆6个省市 的土地财政依赖度高于30% ，分别达到51.9% 、46.9%、40.3%、38.7% 、33.8%和32.0% ；而新疆、宁夏、青海 、黑龙江 、西藏5个省份对土地财政的依赖度偏低，均低于10%。
分城市来看 ，粤开证券研究院统计 的数据显示 ，2020年，广州、长春 、杭州、福州 、南宁、海口、贵阳 、西安 、徐州 、扬州 、温州、金华、襄阳 、南充，这些城市对土地财政 的依赖度都较高 ，政府性基金收入与一般公共预算收入 的比值均达到1.5倍 ，甚至更高；牡丹江 、深圳 、锦州等地对土地出让金收入依赖度相对偏低，其政府性基金收入与一般公共预算收入 的比值分别为0.3倍 、0.3倍和0.4倍 。
土地出让金下滑
然而 ，在土地财政依赖程度越来越高 的同时，我国 的土地使用权出让金却面临下滑 的事实。2022年，随着我国房地产销售端疲软 ，土地使用权出让金收入再次下滑。
此前 ，财政部发布的《2022年前三季度财政收支情况》显示，今年前三季度，我国 的地方一般公共预算收入83217亿元 ，按自然口径计算下降4.9%。地方政府性基金预算本级收入42588亿元 ，比上年同期下降26.4% ，其中，国有土地使用权出让收入38507亿元 ，比上年同期下降28.3% 。
近期 ，房地产研究机构克而瑞统计 的数据显示 ，2022年 ，我国商品房销售面积为13.6亿平方米 ，销售额13.3万亿元，同比分别下降24%、27% ，行业规模重回2015年。与此同时，全国土地市场成交建筑面积为14.44亿平方米 ，成交金额4.73万亿 ，较2021年同期分别下降了37% 、31% 。土地出让金从高峰 的8.7万亿下降了约3万亿规模。
克而瑞地产研究院数据显示，从土地成交建筑面积TOP20 的城市来看，有12个城市 的成交量相比去年有所减少 ，平均降幅达35.7%，降幅超过30%的城市多达7个，其中降幅最突出的当属遵义 ，成交建面刚刚超过1000万平方米 ，同比降幅高达65%。
克而瑞地产研究院的研究报告显示 ，除部分特别优质 的地块以外 ，土地市场底价成交、城投托底成为常态，不少城市城投拿地金额占比超过5成，沈阳 、无锡城投托底拿地的比例甚至超过9成，市场低迷 的城市城投拿地也尽显疲态 ，流拍率高企。
价格方面 ，克而瑞地产研究院数据显示 ，受一线城市供地质量提升的影响 ，2022年全国300城土地成交楼板价小幅上涨 ，增至3266元/平方米，再度创下历史新高。不过，由于新房市场仍处于低位 ，加之房企资金压力依然较大 ，房企拿地积极性仍处于低位，全年溢价率仅有3.7%，与去年同期相比 ，下降了7.9个百分点 。从集中供地的22城来看 ，2022年有17个城市 的地价下降 。
那么 ，土地市场出让规模为何下降 ？房地产研究机构中指研究院土地事业部负责人张凯在接受第一财经采访时表示，与土地市场成交规模相关性最高的仍然 是新房市场成交规模。今年以来，受期房烂尾担忧 、房价上涨预期转弱、居民收入预期悲观三重因素影响，新房市场规模明显缩量，导致房企拿地积极性高开低走。他指出 ，上述影响新房市场的三个因素中，能在明年有显著缓解的恐怕只有期房烂尾担忧。而随着疫情管控放开和经济活动的逐步恢复，居民收入预期 的转变或将需要更长 的时间；在“房住不炒” 的基本国策下，房价上涨预期转弱将不会有根本性的改变 。因此短期 的新房成交规模很难较今年发生显著好转，土地市场随之亦难有明显的变化。
张凯进一步表示 ，从长期来看，土地市场与人口数量变化息息相关 ，人口净流入 的城市土地市场仍然能够维持一定热度 ，而人口净流出的城市土地财政或将难以为继。总体而言，我国城镇化率已经接近瓶颈 ，人口老龄化、少子化对于住房需求均产生负面影响，土地市场成交规模整体呈现逐步下降的趋势将 是必然。
硬币 的正反面
任何事物都具有两面性。“土地财政”二十多年 ，为我国城市的快速发展做出了巨大贡献，与此同时 ，也带来了一系列 的问题 。
国家统计局 的数据显示，1999年 ，我国城市化水平为30.9%，比1995年提高1.9个百分点 ，城市化处于较低水平 ，而2021年，我国常住人口城镇化率已经达到64.72%，。
厦门大学教授赵燕菁在其出版 的新书《大崛起：中国经济 的增长与转型》中肯定了“土地财政” 的价值 ，他表示，中国城市化伟大成就背后的重要原因，就是创造性地发展出了一套将土地作为信用基础的制度——“土地财政” 。在他看来 ，相对于“征税”，通过“所出售土地的升值”来回收公共服务投入的效率 是如此之高，以至于城市政府不仅可以为基础设施建设融资 ，甚至还可以以补贴 的方式为能够带来持续性税收的项目融资 。
与此同时 ，赵燕菁在其上述新书中也叙述了“土地财政”带来 的问题 ：“土地财政”的本质 是融资 ，使得不动产变成投资品，一旦房价暴跌，大规模 的资产贬值将导致难以想象的金融海啸 ；“土地财政”不仅给地方政府带来巨大财富 ，同时也给企业和个人快速积累财富提供了通道，同时 ，没有机会投资城市不动产的居民与早期投资城市不动产 的居民的贫富差距迅速拉开，房价上涨越快，贫富差距越大；另外 ，房地产市场发展“不协调、不平衡、不可持续”，还占用了大量应该用于其他发展项目的资源 。
粤开证券研究院副院长 、首席宏观分析师罗志恒也认为 ，一方面，土地出让收入为地方政府提供了大量财政收入来源，缓解了一般公共预算压力 ；推动了城镇化进程 ；形成了大量 的基础设施建设 ，直接带动了经济发展 ；推动了房地产快速发展。另一方面 ，土地财政也让部分地区 的高地价推动了高房价；间接推动了融资平台和政府债务 ；在土地财政快速发展过程中，出现了破坏耕地的行为 ；在征地过程中因简单粗暴执行和补偿问题引发了部分社会问题等 。
土地出让规模急速扩张的同时，一些城市非理性供地为后期房地产市场转弱也埋下了伏笔 。克而瑞研究中心 的相关研究报告表明 ，目前，我国约8成 的城市市场需求及购买力明显透支 ，近一半 的城市土地供应过量，随着房地产市场步入调整周期，去化压力不断加剧 。另外 ，不少城市因大力发展新区便将供地指标向新区倾斜，但因为市政配套尚未真正落地 ，人口导入情况自然不甚理想 ，致使外围区域供需周期性错配。
资金缺口如何弥补 ？
回顾过往 ，“土地财政”有功有过 ，向前看，未来土地使用权出让金逐渐减少已成为不争的事实，财政收入长期对土地出让金的依赖 ，也将难以维，寻找新 的财政收入增长点已经成为当前迫在眉睫的问题 。
对于上述问题，一部分观点认为 ，应该从税收方面着手。
赵燕菁表示 ，“土地财政”只是专门用来解决城市化启动阶段原始信用不足问题 的一种特殊制度，随着原始资本积累的完成 ，“土地财政”也必然会逐渐退出，如何弥补放弃“土地财政”造成 的损失 ？他指出 ，可以仿效发达国家 ，从“土地财政”转向“税收财政”，突破现有 的以间接税为主的税收体制 。赵燕菁也表示，贸然放弃“土地财政”，对还未完成城市化原始资本积累的城市来说 ，存在巨大风险 ，另外 ，以间接税为主转向以直接税为主 的改革也并非易事。因此，城市新区则应维持高效率的“土地财政”积累模式 ，另外 ，可以把巨大的利益调整分解到数十年 的城市化进程中 ，随着城市化水平的提高 ，逐渐演变为直接税与间接税并重，乃至以直接税为主的模式。
回溯“土地财政”形成的原因，不少观点认为 ，土地财政源于1994年开始的分税制，因为分税制改革导致地方收入占比低 、支出占比高，这种资金缺口迫使地方政府不得不通过土地出让、城投平台等方式融资 。对此，粤开证券首席宏观分析师罗志恒曾在公众号“粤开志恒宏观”上发文表示 ，分税制和住房市场化改革都只 是“土地财政” 的促成因素 ，以GDP为核心 的政绩考核机制才 是问题的关键 ，激励机制决定行为 ，引发了地方政府隐性债务和土地财政等连锁反应。如果没有分税制，只要存在GDP考核 ，仍会产生资金饥渴和不足 。
罗志恒则表示，未来 ，无论是土地供给还是需求都将呈现下降趋势 ，这直接影响未来土地财政的可持续性，因此，未来构建地方稳定的财政来源极为重要，房地产税开征 是大势所趋。同时，罗志恒也指出 ，房地产税 的体量短期内难以取代土地财政 。
也有观点认为 ，应该大力发展其他产业。万通集团创始人冯仑近期在其微信视频号“风马牛地产研究院”中表示 ，当房地产销售端出现下滑 ，不少城市都会开始出现土地财政的缺口 ，如何解决这些问题？这些城市应该大力发展房地产以外 的其他产业 ，创造更好 的营商环境，以此让税收增长的更快 ，来弥补卖地收入 的缺口 。
中泰证券首席经济学家李迅雷近期公开撰文表示 ，国企资产是当前政府部门除了国有土地资产之外 的最大一块资产了，如果通过提质增效，若能够让300万亿元的国企总资产 的回报率提高一个百分点 ，则就有3万亿元收益增加，基本可以弥补土地财政消减带来 的收入缺口 。“当然这不 是短期就能提升一个百分点，但只要坚持不懈地盘活国有资产 ，推进国企改革，若干年后，应该会有成效 。”李迅雷补充道。
张凯对第一财经表示 ，改革开放以来 ，基建投资引领的城镇化一直助推我国经济高速增长。近年来 ，受到经济下行的压力，基建投资再次成为拉动经济增长 的引擎，而基建投资的成本依赖土地财政 。此外，近期推出房产税，将对房地产市场造成冲击 ，从而进一步降低房企拿地意愿，对土地财政产生更大的压力 。因此 ，短期来看，土地财政难以替代 。
“长期来看 ，尽管我国经济发展对基建投资存在一定的路径依赖 ，但城镇化率 、居民部门杠杆率即将达到增长瓶颈 ，基建投资+土地财政 的经济发展闭环难以为继。”张凯认为 ，房地产税作为长期、稳定 的税源 ，在近二十年房地产也高速发展的基础上也有足够 的存量房屋可供征税 ，适合在未来长期替代土地财政补充财政缺口 。
总 的来看 ，上述不管是直接税 的税收制度变革，征收房地产税 ，还是大力发展其他产业 ，或是盘活国有资产 ，都不是一蹴而就的事情，那么 ，短期 ，如何保障房地产市场 的稳定发展 ，让地方财政平稳过度 ？克而瑞研究院提出 ，当前应该提振市场信心 ，完善保交楼、保就业、销售保价等兜底机制 ，缓解市场观望情绪 ，需求端全面放松限购、限贷 、限售 ，取消“限跌令”，政府回购商品房 ，与此同时 ，适当缩减供地规模 ，优化调整供地结构，以此破局短期楼市的困境。
近期 ，国家统计局原局长邱晓华公开表示 ，为了改善房地产消费观，财政方面也应该发力 。土地价格 的高企是造成房价高的重要因素，因此 ，要适当降低城市土地出售价格 ，来促进开发商成本 的下降 ，带来房价的下降。另外，目前在销售领域里 的税费负担还 是很重，应当适当降低 ，让老百姓感受到政府 的温暖 。同时，也应当降低金融机构 的按揭抵押利率 ，目前的按揭抵押利率(4%)还 是偏高的 ，应该降1到0.5个点 。
“台胞完全可以安心来大陆学习、工作 、创业、生活”——宋涛主任在厦门与台胞共商全面恢复“小三通”和两岸交流******
中共中央台办、国务院台办主任宋涛1月28日在厦门会见来访 的中国国民党前主席洪秀柱 ，转达习近平总书记对洪秀柱 的春节祝福和问候 。(中国台湾网 尹赛楠 摄)
中国台湾网2月1日讯(记者 李柏涛)1月28日，癸卯兔年正月初七，春意露头的鹭港，迎来了一位大陆同胞的老朋友——中国国民党前主席洪秀柱 。
当天下午，中共中央台办 、国务院台办主任宋涛在厦门与洪秀柱会面，转达习近平总书记对洪秀柱的春节祝福和问候。
宋涛在会面中表示 ，我们将深入贯彻落实党 的二十大精神，秉持“两岸一家亲”理念 ，尊重、关爱 、造福台湾同胞，鼓励和支持更多台湾同胞参与到现代化建设、民族复兴和祖国统一进程中来，希望洪主席一如既往为此贡献力量。
“这次来到厦门 ，有幸能和宋涛主任会面 ，我如实地转达了台商朋友的心声，也得到了相当正面积极的回应。”
晚间，洪秀柱在社交媒体发文表示，很荣幸受厦门台商邀请，在年初六到厦门与台商座谈交流，“台商衷心期盼‘小三通’全面开放，也希望两岸直航 的航点能够增加 。”
自家人 的事儿 ，商量着办
“两岸同胞是一家人 ，两岸 的事 是两岸同胞的家里事 ，当然也应该由家里人商量着办 。”习近平总书记在《告台湾同胞书》发表40周年纪念会上如此强调。
去年以来 ，部分台湾食品企业未能按相关规定完善注册信息，影响了其产品对大陆出口 。
近期，包括金门酒厂在内 的岛内一些企业向大陆主管部门提交及补充完善了相关注册资料，并通过洪秀柱、新党主席吴成典、金门县长陈福海、金门民意代表陈玉珍等岛内有关人士和工商团体向大陆方面转达诉求，希望尽快获得注册，早日恢复对大陆的出口。
“我们对此高度重视，积极处理。”1月29日中午，国台办通过新闻稿宣布，经有关主管部门审核，已对金门酒厂等符合要求的63家企业予以注册或更新注册信息，对不符合要求 、暂时无法注册的，也逐一说明具体原因。同时 ，对部分台湾食品企业注册信息不完整、不规范的问题，愿意继续予以协助解决，为台湾食品输入大陆提供便利。
陈福海对宋涛主任和国台办表示感谢，他说，金门高粱酒能再输往大陆 ，“绝对是重大好消息，是大陆给金门乡亲 的开春红包！”
民意冲破阻隔 ，两岸共盼团圆
厦门 ，与金门隔海相望 ， 是台湾同胞最熟悉的大陆城市之一 。这里 ，也是很多台湾同胞选择“登陆”筑梦的首站。
春节前 的1月7日，中断近3年 的两岸“小三通” ，在岛内民众 的强烈要求及争取之下 ，以所谓“专案”形式部分复航 。
根据福建省台港澳办提供 的数据显示，截至1月29日 ，部分复航后 的厦门到金门航线46航次运载3000余人次 ，福州到马祖航线10航次运载230余人次。
要和平、要发展，要交流 、要合作 ，始终是广大台湾同胞的主流民意和纯朴诉求 。厦门 、金门逐步恢复昔日的正常人员往来，这咫尺 的人为之隔，终将被民意冲破。
大年初一 ，厦门 、金门举办了“海峡两岸春节焰火晚会” ，两“门”对开，厦金两地 的乡亲们 ，用同放焰火 的方式，传递着对彼此的新春祝福，表达着求和平 、盼团圆的诚挚心愿。
中共中央台办、国务院台办主任宋涛在厦门了解“小三通”部分复航情况，与经“小三通”往返厦金 的金门县长陈福海一行交流 。(中国台湾网 尹赛楠 摄)恢复交流 ，民之所愿
“回趟家真这么难吗？”厦门市台商投资企业协会荣誉会长吴家莹通过中国台湾网强烈呼吁民进党当局，重视在大陆生活、工作 的台胞需求，尽早全面复航“小三通” 。
癸卯兔年 的正月初八 ，厦门五通客运码头出发大厅人头涌动 。
“大家新年好！”在厦门了解“小三通”部分复航情况的宋涛主任 ，走进五通客运码头出发大厅 ，慰问经“小三通”往返厦金的台胞，给他们拜年。
在出境候船大厅，宋涛与准备经“小三通”返程 的陈福海、陈玉珍一行热络交谈。
他表示 ，两岸是一家人，要常来常往才能越走越亲，两岸交流符合两岸民意，也是两岸同胞的共同愿望 ，“我们要共同努力 ，尽早 、尽快地恢复两岸正常交往 。”
“两岸一家亲 ，同心共圆梦。”“厦门与金门更是亲上加亲 。”陈福海、陈玉珍皆表示，相信两岸同胞的共同愿望很快就能实现。
宋涛慰问经“小三通”往返厦金的台胞。(中国台湾网 尹赛楠 摄)以通促融 ，两岸同饮“一江水”
承载着祖国大陆对金门乡亲 的同胞情感，经过两岸有关方面的不懈努力，2018年8月5日 ，福建正式向金门地区供水 ，饱受多年缺水困扰的金门乡亲，终于喝到了来自祖国大陆 的“甘泉”，实现了“两岸一家亲 ，同饮一江水”。
早在2014年4月，福建省供水公司 、泉州水利投资有限公司等就发起成立了福建晋金供水有限公司 ，负责金门供水工程大陆段建设 、管理、运营。
1月28日上午，宋涛来到福建晋金供水有限公司龙湖水源地、水质检测室、泵站厂房 、供水展厅以及海底管道入海点，了解向金门地区供水情况。
截至2023年1月28日，福建向金门地区已累计供水超过1600天 、超过2500万吨 。现在 ，福建供水已占金门民生及工业需水量的73% ，使金门民生依靠地下水占比从67%降至14%。
“福建向金门地区供水工程顺利实施，印证两岸同胞血浓于水 的同胞情。”福建晋金供水有限公司总经理洪佳兴表示 。
5年来，福建向金门地区日供水从开通初期的0.9万吨上升至目前 的2.14万吨，平均每日供水1.53万吨 。供水前 ，金门每吨自来水成本达58.6元新台币 ，而福建向金门地区供水 的水价 是每吨原水9.86元新台币 。
坚定信心，共创未来
“习近平总书记在新年贺词中希望两岸同胞相向而行 、携手并进，共创中华民族绵长福祉。我们要贯彻落实党 的二十大精神和习近平总书记关于对台工作 的重要论述，在推进民族复兴和祖国统一进程中，始终尊重、关爱、造福台湾同胞。”
宋涛与在闽台胞台企代表座谈 ，听取意见建议 。(中国台湾网 尹赛楠 摄)在厦期间 ，宋涛走访厦门台协 、友达光电(厦门)有限公司等台资企业 、厦门航空集团公司 、海峡城乡发展基金会赤土社工作站 ，与在闽台胞台企台青及台湾乘务员代表亲切交流 、座谈。
“‘小三通’ 是台胞往返两岸的便捷通道，非常期待能尽快全面恢复。”在座谈会上 ，厦门市台商投资企业协会会长韩萤焕表示 ，他盼望着 ，两岸能在新的一年，在一个中国原则基础之上，重启交流 。
在友达光电(厦门)有限公司，宋涛与友达光电集团董事长彭双浪通过视频连线方式互贺新年 。
宋涛表示，祖国大陆2022年GDP突破120万亿人民币，在世界主要经济体中率先实现正增长 ，稳居世界第二大经济体，“这其中有台胞们的贡献 。”
宋涛指出，当前 ，大陆疫情已得到很好的控制，台湾同胞完全可以安心前来学习、工作 、创业 、生活 。两岸同胞对实现正常交流往来 的意愿强烈，我们高度重视并已全面做好相关准备 。以疫情为借口阻挡两岸交流违背民意 ，不得人心。
走访赤土社时 ，宋涛详细了解台湾青年参与大陆社区治理 的情况。
台湾青年李佩珍分享了自己带着在台湾累积了15年 的社区营造工作经验来到厦门 ，与台湾团队参与大陆乡村振兴 、社区改造 ，推动两岸城乡发展交流 的经历。
走访赤土社时 ，宋涛详细了解台湾青年参与大陆社区治理 的情况 。(中国台湾网 尹赛楠 摄)“台湾同胞在两岸和平统一的进程中发挥着不可或缺的作用。”宋涛表示，我们始终高度关注、积极支持台湾同胞在祖国大陆 的发展，会尽最大力量为台湾同胞往来两岸之间提供便利，全力推动两岸人员正常交流交往。
在厦门航空集团公司 ，宋涛向台湾乘务员代表赠送新春慰问品 ，并勉励她们在大陆扎下根来，在民航领域为两岸实现应通尽通贡献力量 。
“祖国大陆对台胞台企的充分肯定，宛如一股暖流 ，让我们坚定与国家携手发展 的信心。”
在闽台胞台企台青及台湾乘务员代表纷纷表示，中华民族伟大复兴之路就在前方，台湾同胞不能也不会缺席 ，期待癸卯兔年的两岸交流就像生气盎然的玉兔 ，两岸同胞也一定会同心齐行 ，携手共创属于中华民族的美好未来 。(完)
（文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编 ：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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