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楼市出现积极信号 !多地二手房市场率先回暖******
低迷许久的楼市出现积极信号——多地二手房市场逐步回暖了 。
近日 ,多家机构发布1月楼市数据 ,均显示二手房先于新房明显回暖 。比如贝壳研究院称 ,1月上旬50城日均带看量较12月增加22% ,北京、石家庄 、廊坊及天津等地增幅均在40%以上;日均成交量较去年12月日均增加39% ,廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。
业内专家认为,此轮房价下跌已经到底,未来将从核心城市开始逐步企稳回升。二手房一旦活跃起来 ,就能对新房产生带动作用 。一些城市出台了鼓励卖旧买新 的政策 ,卖一买一按照首套房执行,对换房改善也采取了退税优惠,这些政策将在新年发挥更积极的作用 。
二手房市场低谷回升
去年以来,楼市出台了千条调控政策,但新房市场反应平淡 ,至今都未见明显回温 。与之不同的是 ,二手房市场自去年12月便有所回暖,进入2023年趋势更加明显 。
贝壳研究院最新监测数据表明,去年12月疫情防控放开初期 ,二手房市场 的交易量有明显反弹 ,重庆、西安、广州、武汉等城市二手房成交量均出现环比恢复 。
房价持续下跌的势头也得到缓解 。去年12月贝壳50城二手房价格指数环比下跌约1%,跌幅较上月缩小0.3个百分点 ,环比下跌城市个数较上月减少5个,沈阳 、贵州 、烟台等城市环比止跌转涨 。
进入2023年1月上旬 ,二手房市场继续走暖 ,带看等多个先行指标明显回升 ,50城日均成交量较去年12月日均增加39%,廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍 。
同时 ,作为代表房价走势 的先行指标,1月贝壳二手房景气指数结束了长达16个月的不景气 ,突破20,这表明后续二手房价格将止跌 。珠三角、长三角城市群二手房景气度突破20 ,珠三角区域已经逼近30,预计后期价格止跌走稳动力更强 。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为 ,尽管房地产调控政策 的底部早就出现 ,但“市场底”迟迟不肯出现,主要原因 是三重压力:一 是对未来收入预期 的担忧,二是房企交付风险 ,三是对房价大幅下降 的担忧 。但如果把时间拉长到三年看 ,会有不一样 的发现 。
他表示,通过对2020~2022年重点城市二手住宅房价盘点发现 ,2019年12月起 ,重点50城房价上行周期共20个月 ,累计涨幅11.4% ;下行周期17个月,累计降幅11.1%。重点50城房价指数目前已跌回三年前水平,疫情前期货币外溢带来 的刺激效应基本出清完毕 。
经过三年疫情考验,不同城市房价 的涨跌不一 ,50城中房价上涨 的城市有18个 ,最高涨幅41.1% ,平均涨幅13.5% ;房价下跌的城市有32个 ,最大跌幅16.4% ,平均跌幅8.3% 。尽管大多城市房价下跌,但一线城市、长三角、大湾区 、成渝都市圈的房价依然比3年前有稳定上涨。
许小乐认为,这轮房价下跌已经到底 ,未来将从核心城市开始逐步企稳回升 。四季度以来 ,购房者 的心态已出现些许变化 ,计划在未来半年内购房 的比例显著回升 ,其中二线城市半年内有购房计划的比例达到21% ,置业需求更偏向离市中心近 、房子大一些 。
中银证券研报也显示,二手房市场正全线回暖,2022年12月31日~2023年1月6日 ,15 城二手房成交面积 98.4 万平方米 ,环比上升1.9% ,同比上升 24.2%;今年1月7日~1月13日,15 城二手房成交面积 136.6 万平方米 ,环比上升19.9% ,一 、二 、三线城市环比均上升。
不过将时间轴拉长,当下二手房市场仍处于低谷回升阶段 。浙商证券数据显示,近一周(1.7~1.13)18城二手房成交面积352.1万平方米,处于2020、2021 、2022年 的下游水平。
楼市企稳具备有利条件
与二手房市场走势不同,当下新房市场仍寒意阵阵。
国家统计局最新发布数据显示 ,2022年 ,全国商品房销售面积 、销售金额同比分别下降24.3%和26.7%,创历史同期最大跌幅,比2014~2015年库存高压期的跌幅都要大。
房价方面,2022年全年,商品房均价下跌了3.2% ,已连续11个月下跌。70城数据显示,新房和二手住房价格指数已经连续16个月环比下跌 ,新房和二手住房同比分别连续9个月和11个月下跌。
2022年,房地产开发投资也下跌10% ,创下年度最大跌幅。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示 ,上一次楼市开发投资承压 ,还是2015年去库存时期,彼时开发投资仍旧增长1%,2022年楼市的压力是史无前例的。
在他看来 ,2022年,由于房价下跌、买房动力不足 ,资金链紧张等 ,金融机构纾困地产 的意愿不足,因为资产价格没到底,也担心风险。于是 ,开发商不得不降价促销 ,而且力度越来越大。由此,形成了供需两端相互弱化的循环,导致行业全链条下滑。
不过 ,作为国民经济 的支柱产业,房地产仍有望回温。国家统计局局长康义于17日表示,初步判断2023年房地产对整个经济 的拖累不会比2022年大 ,房地产市场逐步企稳具有一些有利条件。
同日,全国住房和城乡建设工作会议在北京召开 ,会议强调 ,一要稳预期,坚持房子是用来住 的 、不 是用来炒的定位,增强政策 的精准性协调性 ,以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求 ,提升市场信心,努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定 ,同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调 ,严控投机炒房 。
二要防范风险。“一头”抓出险房企 ,帮助企业自救 ,同时依法依规处置,该破产 的破产 ,该追责的追责,不让违法违规者“金蝉脱壳” ,不让损害群众利益 的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益 ,做好保交楼工作 。“一头”抓优质房企 ,一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况 。
三要促进转型。有条件的可以进行现房销售 ,继续实行预售 的 ,必须把资金监管责任落到位 ,防止资金抽逃 ,不能出现新 的交楼风险。要形成房屋安全长效机制 ,研究建立房屋体检、养老 、保险等制度 ,让房屋全生命周期安全管理有依据 、有保障等等 。
李宇嘉表示 ,2023年,一边要稳定楼市,一边要纾困企业,一边要保交楼 。这三项工作 ,目前都面临着巨大的挑战。保交楼进入攻坚阶段 ,剩下 的都 是难啃 的骨头,都 是存在资金硬缺口 的。疫情后,民生 、预期都要休养生息,怎么尽管稳定下来 ,2023年 的工作仍旧艰巨 。
不过,随着需求端政策加快落实 ,符合条件的城市首套房贷利率下调,一二线城市政策空间不断释放,更多核心城市 的信心有望回升 。中指研究院认为 ,若各地政策执行到位 ,房地产市场最早或在二季度企稳,乐观情形下 ,2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长 ,价格逐渐趋稳。
许小乐认为 ,预计2023年越来越多的消费者开始入市 ,供求关系恢复平衡 ,市场交易量价迎来温和修复,上半年房价逐步企稳回升。不过,取消行政性干预,意在恢复市场调节机制,并不是鼓励加杠杆炒房 。在“房住不炒”政策框架下,市场会向中枢水平靠拢,不会出现报复式大涨。
(文图 :赵筱尘 巫邓炎)