北京二手房网签量再探底******
北京二手住宅的网签量在新年首月再次迎来探底 。机构方面流出 的数据显示 ,1月北京二手房成交量仅为8308套,比去年同期的11875套低了30% ,与2021年同期的17513套相比,跌幅更是超过50%。春节过节早 、12月大面积“阳康”拖延了成交周期,都是造成新年首月二手房成交量进一步下探 的原因 ,但买卖双方对于松绑政策的预期以及市场本身修复不到位 ,才 是更重要 的因素 。需要注意的 是 ,算上1月,北京的二手住宅网签量已经连续两个月在8000+ 的成交区间,如果持续,价格下行将成为必然 。
网签量连续两个月8000+
大年初十 ,三年来首次放一个悠长假期的郝杰回到了位于安定门的店里。在过去 ,春节连市是很多经纪人和新盘案场的常态 ,在这个春节,出于“归家” 的期待叠加市场活跃度偏低,不少北京 的中介门店选择了歇业放假。
“经历三年疫情 ,今年返乡 的人要更多 ,我们门店仅留了两个北京孩子值班 ,而且还 是一人一天。”郝杰透露 ,春节前看房 的客户就不多了,春节期间仅带看了3组客户 ,基本也都是走个流程,并没有意向客户 。
大面积“阳康”后 的1月,市场并没有迎来期待中的反弹。来自中原地产研究中心的统计数据显示,2023年1月北京二手住宅网签8308套,同比2022年1月 的11875套下降超过30% ,这也 是北京本轮二手住宅连续两个月网签量低至8000+区间 。
尽管环比降幅不大,仅为5.3%,但2022年12月本身基数较低 ,仅为8773套,比2022年11月的10750套也有两位数 的降幅。自2022年5月 ,北京二手住宅网签量跌破万套,来到月度成交8000+区间后,市场逐步反弹 ,9月达到14329套,然后开启降温态势。
8000+的月度成交量意味着什么 ?
在中原地产首席分析师张大伟看来,考虑到网签数据 的滞后性,8308套并不能完全体现当前 的市场状况 。春节过节早、12月大面积“阳康”拖延了成交周期 ,都是造成新年首月二手房成交量进一步下探的原因 。“市场没有那么差 ,也没有那么火热,真实情况大概一周3000套,回归到2022年 的正常水平 。”张大伟表示。
北京链家研究院分析师冷会指出,网签量下降的原因主要有两方面:一是春节假期从业人员休假,网签业务部分暂停;二是网签数据相对滞后 ,无法及时反映实际市场情况 。从主要经纪机构成交情况看 ,1月上半月二手住房市场恢复态势显著 ,下半月受春节假期影响成交节奏放缓 ,1月整体交易规模与2022年春节月份(2022年2月)基本持平。
3 、4月或恢复
二手房网签量何时恢复 ?在包括上述专家在内的多位业内人士看来 ,北京二手房网签量 的恢复要等到3 、4月才会有所体现 ,按照往年惯例,3、4月是教育资源优质区域 的成交高峰期 ,上学等置业需求会集中释放 。
但更多的从业者担忧 ,伴随着上学等需求集中释放后 ,目前本就修复不到位的二手房市场将出现较大的需求空窗期。
“现在买卖双方 的认知差距特别大,买方希望使劲儿压价 ,卖方觉得政策松绑预期明显 。”包括郝杰在内 的多位一线经纪人直言 ,当下即便是比较优质的二手房,也都会出现“共识难以达成” 的局面 。
“‘其他城市都在调整政策 ,北京是不是也会变呢?’这种几乎 是小业主们的共同心态,所以卖得不多、不真卖,挂出来试试水,价格还标得有些随心所欲 。” 而买方也多持观望情绪 ,成交周期因此被不断拉长。
网签量与价格走势成正比
另一方面,看似筑底的价格 ,也有着统计因素作用结果 。北京商报记者从经纪机构提供的数据发现 ,近期北京中心城区成交占比显著提升 ,进而导致全市成交均价结构性上涨 。“所以北京并不是真 的二手房还在涨,只 是网签结构拉动了成交均价。”多位业内人士直言 ,一旦上学等核心城区需求在4月完成释放后,如果网签量持续保持下探 ,价格下行也将成为必然。
近日 ,多城密集下调首套房贷利率,根据诸葛找房数据研究中心不完全统计 ,春节后,包括郑州、天津、厦门 、福州 、珠海、长春、沈阳等城市相继下调了首套房贷款利率下限,新一轮的下调房贷利率潮流正在上演。截至目前,已经有30城下调首套房贷款利率下限,其中最低降至3.7%。
从城市分布来看 ,春节之前下调房贷利率的多以三四线城市为主 ,而近几日下调房贷利率的城市以二线城市为主力,其中不乏省会城市和重点二线城市。
至于北京,此前谈论最多 的就是对于认房不认贷的调整 ,以及首套和二套房贷利率和首付款比例 的调整 。业内人士指出,如果上述政策落实,将释放一部分置业需求 ,但北京等一线城市牵一发而动全身 ,政策调整会慎之又慎,放开的“尺度”也不会太大。认房不认贷议论多时,但并未见到相关信号传递出来;而房贷利率调整,按照个人住房贷款利率政策动态调整长效机制,北京目前并不符合标准 。北京商报记者 王寅浩
(文图:赵筱尘 巫邓炎)