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中央农村工作会议系列解读⑪破除城乡要素流动壁垒 促进优质要素流向农村******

　　作者：陈羽 、陈珏颖、刘合光 中国农业科学院农业经济与发展研究所

　　2022年中央农村工作会议强调 ，要破除妨碍城乡要素平等交换、双向流动 的制度壁垒，促进发展要素 、各类服务更多下乡，率先在县域内破除城乡二元结构 。破除城乡二元结构应当以破除阻碍城乡要素流动壁垒为导向 ，坚持市场化取向和农业农村优先发展原则 ，改变农村资源单向流出 的局面，让城市优势资源不断投入农村建设事业，激发农村要素活力，为农业农村发展注入新动能，加快农业强国建设步伐 。

　　新时期，破除城乡要素流动壁垒就 是要通过一系列改革举措，打通城乡之间要素流通障碍，将城市优势资源与农村特色资源相互结合 ，提高要素利用效率 ，提升农业产业化水平 ，促进农业农村 的全面发展 。

　　大力破除城乡要素流动的壁垒

　　要通过破除妨碍城乡要素自由流动和平等交换的体制机制壁垒 ，促进各类要素更多向乡村流动 ，在乡村形成人才 、土地、资金、产业、信息汇聚 的良性循环 ，为乡村振兴注入新动能。

　　破除不平等的壁垒，首先要化解农村要素收益低的问题，让城乡要素充分平等交换 。一要建立城市人才入乡激励机制和农业转移人口市民化机制，促进人力资源的城乡双向流动 。二要建立城乡统一 的建设用地市场 ，让农村建设用地同等入市 ，同权同价 ，让农村在土地要素交换中获得同等的收益，有更多的积累用于支持农村发展 。三要通过农村产业和各项农村建设事业 的发展 ，促进农村扩大对资金的需求 ，并以充足 的回报率遏制城市虹吸农村资金的不利现象 。

　　千方百计促进要素和服务下乡

　　农业农村优先发展， 是党和国家实施乡村振兴战略的重要原则。“国强必先农强，农强才能国强” ，在促进要素双向流动上 ，必须着力的战略方向是农业农村优先。

　　一要增强促进要素和服务下乡的利益吸引力。要素和服务下乡首要驱动力是利益吸引 。利益有三重 。第一重是产业利润，各类促进乡村繁荣县域发展的产业 ，可以产生丰厚的利润空间，将吸引各类资本下乡竞争 ，从而驱动要素和服务在农村聚集。第二重是政策特许利益 。包括激励性 、特许性政策和减免性政策 。制定财政奖补等激励政策，吸引各类人才返乡入乡创业 。一定地域产业发展可以在特定培育期间给以特殊授权，占有特许权 的企业将获得丰厚政策红利 。为促进服务和要素向农村流动 ，政策还可以在税收减免 、扶持性金融的加持下让参与企业获得充分的利益空间 。第三重 是保障利益。公共产品是居民和企业 的生存发展的基础保障 ，有公共产品的支持 ，居民和企业从事涉农事业将无后顾之忧。要着力破除户籍、土地、资本、公共服务等体制机制弊端，加大财政支持农业农村力度，重点推进城乡教育、医疗卫生和社会保障等基本公共服务一体化建设 ，促进人才和企业携带先进生产要素扎根农村，让农村经济社会发展迸发更大活力。

　　二要建立服务和要素下乡 的导引机制 。在西方，经济发展有两只手在起作用 ，一只 是市场自由竞争 的无形之手，另一只 是小政府的“调控”之手 。在中国，市场－政府框架之间还有党组织的介入。政府和党在中国改革开放以来凭借“先见之眼”发挥了“导引之手”和“托举之手”的功能领导中国经济社会赢得长期的火红发展。导引服务和要素下乡，同样离不开政府的调控之手和党组织的“组织之手” 。导引有三个方式 。其一 是利益导引，在上节已经阐述。其二 是信息导引 。政府政策和党的政策给予明确发展信号，让民众和企业知道发展方向所在 ，知道服务和要素的聚集之所 ，人才和企业听信号携带技术和服务下乡共享振兴红利。核心是政策信号要明确 ，产业发展的预期要清晰 。其三 是组织导引。中国的经济社会发展 是有序有组织的发展 。促进要素和服务下乡也要发挥党和政府的组织导引功能。要发挥五级书记抓乡村振兴 的组织优势，以组织的力量有序导引服务和要素下乡 。以党支部书记领办合作社，以组织的力量推动乡村“飞地”经济的发展 ，是克服要素流动与聚集矛盾的重要组织导引 。

　　率先在县域破除城乡二元结构

　　郡县治 ，天下安；郡县富 ，天下足。在空间范围上，率先推动县域的城乡融合发展改革是富有历史智慧的决策。把县域作为推动城乡融合的突破口 ，率先破除县域范围内的城乡二元结构，具有重大理论意义和实践价值 ，而且这种改革更具稳定性和可操作性。

　　破除城乡二元结构，畅通城乡要素平等交换、双向流动 ，重在坚持推进农业农村优先发展 的改革 ，在城乡规划布局、要素配置、产业发展 、设施建设 、公共服务、环境保护、社会治理等方面构建起城乡互联和协调发展的体制机制 ，不断消弭城乡发展在以上七个方面 的差距 ，实现城乡二元向融合一体迈进 。

　　第一要推进县域规划一体化 ，以明确 的时间表 、路线图破除县域内 的二元结构，实现城乡一体 的发展 。第二要解除对要素在县域内 的流动限制壁垒，促进要素和服务在县域范围内 的优化配置 、城乡互联和协同发展。第三要优化城乡产业融合发展 ，将工业和农业、县城和乡村作为一个整体统筹谋划，在县域内实现产业链条优化 ，实现可持续 的产业兴旺 。第四要依托一体化规划引导县城基础设施向乡村延伸覆盖，推动形成县乡村功能衔接互补的发展格局 ，将基础设施建设重点放在乡村 。第五要推动县城公共服务向乡村延伸，加快推进公共服务下乡进村 ，进一步完善农村卫生 、养老 、教育等涉及农民贴身利益 的公共服务条件 ，实现城乡基本公共服务均等化 。第六要统筹城乡环境治理，坚持可持续发展原则，不断优化美化县域内环境 ，重点补齐农村环境治理短板 。第七在县域统筹提升农村社会管理高效化水平，自治法治德治相结合，引入网格化、大数据等现代化管理手段，加强基层党组织建设并发挥党组织的作用 ，引领县域社会治理格局不断优化 。

　　在县域内破除二元结构、促进城乡要素双向流动、实现城乡融合发展的最终目标是实现城乡发展等值化，城乡居民生活水平一致化，让农民和市民没有身份上和生活质量上的明显差异，切实提升包括农民在内的全体居民获得感、幸福感、安全感。

　　（本文为国家社科基金重点项目“健全城乡融合发展机制研究”（项目编号：21AZD035） 的阶段性成果）

楼市出现积极信号 ！多地二手房市场率先回暖******

　　低迷许久 的楼市出现积极信号——多地二手房市场逐步回暖了。

　　近日，多家机构发布1月楼市数据，均显示二手房先于新房明显回暖 。比如贝壳研究院称 ，1月上旬50城日均带看量较12月增加22% ，北京、石家庄、廊坊及天津等地增幅均在40%以上；日均成交量较去年12月日均增加39% ，廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍 。

　　业内专家认为，此轮房价下跌已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升 。二手房一旦活跃起来，就能对新房产生带动作用 。一些城市出台了鼓励卖旧买新的政策 ，卖一买一按照首套房执行，对换房改善也采取了退税优惠 ，这些政策将在新年发挥更积极的作用。

　　二手房市场低谷回升

　　去年以来 ，楼市出台了千条调控政策，但新房市场反应平淡 ，至今都未见明显回温。与之不同 的是，二手房市场自去年12月便有所回暖 ，进入2023年趋势更加明显。

　　贝壳研究院最新监测数据表明，去年12月疫情防控放开初期 ，二手房市场 的交易量有明显反弹 ，重庆、西安、广州 、武汉等城市二手房成交量均出现环比恢复 。

　　房价持续下跌的势头也得到缓解 。去年12月贝壳50城二手房价格指数环比下跌约1% ，跌幅较上月缩小0.3个百分点，环比下跌城市个数较上月减少5个，沈阳、贵州 、烟台等城市环比止跌转涨。

　　进入2023年1月上旬 ，二手房市场继续走暖 ，带看等多个先行指标明显回升 ，50城日均成交量较去年12月日均增加39% ，廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍 。

　　同时 ，作为代表房价走势 的先行指标 ，1月贝壳二手房景气指数结束了长达16个月 的不景气 ，突破20 ，这表明后续二手房价格将止跌。珠三角 、长三角城市群二手房景气度突破20 ，珠三角区域已经逼近30，预计后期价格止跌走稳动力更强。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为 ，尽管房地产调控政策 的底部早就出现 ，但“市场底”迟迟不肯出现，主要原因是三重压力：一 是对未来收入预期 的担忧，二 是房企交付风险 ，三是对房价大幅下降的担忧 。但如果把时间拉长到三年看 ，会有不一样的发现。

　　他表示，通过对2020～2022年重点城市二手住宅房价盘点发现 ，2019年12月起 ，重点50城房价上行周期共20个月 ，累计涨幅11.4%；下行周期17个月 ，累计降幅11.1% 。重点50城房价指数目前已跌回三年前水平 ，疫情前期货币外溢带来 的刺激效应基本出清完毕。

　　经过三年疫情考验 ，不同城市房价的涨跌不一 ，50城中房价上涨 的城市有18个，最高涨幅41.1% ，平均涨幅13.5% ；房价下跌 的城市有32个，最大跌幅16.4% ，平均跌幅8.3% 。尽管大多城市房价下跌，但一线城市、长三角、大湾区、成渝都市圈 的房价依然比3年前有稳定上涨。

　　许小乐认为 ，这轮房价下跌已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升。四季度以来，购房者 的心态已出现些许变化，计划在未来半年内购房 的比例显著回升 ，其中二线城市半年内有购房计划 的比例达到21% ，置业需求更偏向离市中心近、房子大一些 。

　　中银证券研报也显示 ，二手房市场正全线回暖，2022年12月31日~2023年1月6日 ，15 城二手房成交面积 98.4 万平方米 ，环比上升1.9%，同比上升 24.2%；今年1月7日～1月13日，15 城二手房成交面积 136.6 万平方米，环比上升19.9%，一 、二、三线城市环比均上升 。

　　不过将时间轴拉长，当下二手房市场仍处于低谷回升阶段。浙商证券数据显示 ，近一周(1.7～1.13)18城二手房成交面积352.1万平方米，处于2020、2021、2022年的下游水平。

　　楼市企稳具备有利条件

　　与二手房市场走势不同，当下新房市场仍寒意阵阵 。

　　国家统计局最新发布数据显示，2022年 ，全国商品房销售面积 、销售金额同比分别下降24.3%和26.7% ，创历史同期最大跌幅，比2014～2015年库存高压期的跌幅都要大。

　　房价方面，2022年全年，商品房均价下跌了3.2% ，已连续11个月下跌。70城数据显示，新房和二手住房价格指数已经连续16个月环比下跌，新房和二手住房同比分别连续9个月和11个月下跌。

　　2022年 ，房地产开发投资也下跌10% ，创下年度最大跌幅。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示 ，上一次楼市开发投资承压 ，还 是2015年去库存时期 ，彼时开发投资仍旧增长1%，2022年楼市 的压力 是史无前例的 。

　　在他看来，2022年 ，由于房价下跌 、买房动力不足 ，资金链紧张等，金融机构纾困地产的意愿不足 ，因为资产价格没到底 ，也担心风险 。于 是 ，开发商不得不降价促销，而且力度越来越大。由此，形成了供需两端相互弱化的循环 ，导致行业全链条下滑。

　　不过，作为国民经济的支柱产业，房地产仍有望回温。国家统计局局长康义于17日表示 ，初步判断2023年房地产对整个经济 的拖累不会比2022年大 ，房地产市场逐步企稳具有一些有利条件 。

　　同日 ，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，会议强调 ，一要稳预期，坚持房子是用来住的、不 是用来炒 的定位，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心 ，努力保持供需基本平衡 、结构基本合理、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房。

　　二要防范风险。“一头”抓出险房企 ，帮助企业自救，同时依法依规处置 ，该破产的破产 ，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳” ，不让损害群众利益 的行为蒙混过关 。切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企 、民企改善资产负债状况 。

　　三要促进转型。有条件 的可以进行现房销售，继续实行预售 的，必须把资金监管责任落到位 ，防止资金抽逃 ，不能出现新的交楼风险 。要形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检、养老、保险等制度 ，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障等等。

　　李宇嘉表示，2023年 ，一边要稳定楼市 ，一边要纾困企业，一边要保交楼 。这三项工作 ，目前都面临着巨大的挑战 。保交楼进入攻坚阶段，剩下的都是难啃的骨头 ，都 是存在资金硬缺口 的 。疫情后，民生 、预期都要休养生息，怎么尽管稳定下来，2023年的工作仍旧艰巨。

　　不过 ，随着需求端政策加快落实，符合条件 的城市首套房贷利率下调 ，一二线城市政策空间不断释放 ，更多核心城市 的信心有望回升。中指研究院认为，若各地政策执行到位 ，房地产市场最早或在二季度企稳 ，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长 ，价格逐渐趋稳。

　　许小乐认为 ，预计2023年越来越多 的消费者开始入市，供求关系恢复平衡 ，市场交易量价迎来温和修复，上半年房价逐步企稳回升 。不过，取消行政性干预 ，意在恢复市场调节机制 ，并不 是鼓励加杠杆炒房 。在“房住不炒”政策框架下 ，市场会向中枢水平靠拢，不会出现报复式大涨。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）