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国 是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来 ，房地产市场持续探底 ，行业格局变动加剧。据机构统计 ，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半 ，“百亿房企”减少了三分之一 。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题 。
率先经历过完整房地产周期 、经过国际资本洗礼 的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面 ，能提供一些经验和借鉴 。
老牌港资房企新世界发展执行董事 、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中 ，新世界集团经历了包括全球金融危机 、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高 。除“稳字当头”外 ，前瞻性布局 、本地化团队以及多元生态圈 是企业成功穿越周期 的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转 ，但负债高，经营风险大 ；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者 的发展路线，“我们既不 是单纯的香港发展商，也不 是单纯的本地发展商”。
2021年1月 ，新世界中国将总部从香港搬到广州 ，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说 ，总部落户广州后 ，公司在现场决策、项目开发、销售 、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下 。不同 的是 ，在设计上 ，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上 ，也仍然采用港资企业独有 的管理模式 。
在她看来 ，企业经营 的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等 的销售，也做自持租赁 ，租售并重 。自持部分会开发成瑰丽酒店 、K11 、K11 ARTUS艺术寓所 、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼 ，当企业遭遇风波 、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补 ，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬” 。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地 的港资企业之一 。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南 、华东、东北 、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业 的优势 。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦” 。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别 是广州、深圳 、上海、杭州四大核心城市 。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先 是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕 的投资回报 。其次 ，新世界在这些城市得到了广泛的支持 ；而且 ，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标 、高端物业等项目 ，这些也恰恰是新世界拿手 的领域 。目前新世界已经完成和正在打造 的城市地标包括广州周大福金融中心 、深圳K11 ECOAST项目、上海 的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例 ，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前 ，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区 ，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区 的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目 ，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目 、广州 的塔岗项目等 。
除了地产项目外，集团旗下 的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所 。2018年，新世界收购了香港富通保险 ，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业 的运营和管理能力有较高的要求 。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产 、商业、酒店、零售、教育、金融保险 、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样 ，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示 ，简单来说 ，我们商场建好后由K11运营 ；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店 ；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社 ；珠宝方面有周大福 。
黄少媚透露 ，今年 ，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点 ；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校 ，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成 的深圳K11 ECOAST项目 ，未来将 是深圳最大的购物中心。
生态圈上 的各环节有相互促进的作用 。比如：买房其实也是买配套 ，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌 ，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外 ，在新世界 的生态圈中 ，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分 ，可以去瑰丽消费 ，去K11买东西，买珠宝 ，或者去医疗机构体检或者看病 ，积分共享有助于生态圈 的畅通。更重要 的 是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景 。
过去，内地房地产市场 的发展是“以量取胜” ，但需求就这么多，量 的扩张必定会遇到“天花板” 。未来如何转型 ？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬 ，迎来春天 。
东西问·速读丨上海美国商会会长郑艺：美企仍看重中国市场****** 中新社北京1月19日电 (记者 彭大伟 李金磊)全球疫情、地缘竞争，再叠加仍未偃旗息鼓的中美贸易战 ，在此背景下 ，中国市场 是否仍具吸引力 ？ “在过去 ，抨击中国通常是在政治竞选 的时候，但现在抨击中国已经成为‘家常便饭’了 ，这对双边商业关系不利 。但对于美国公司来说 ，它们继续将中国视为非常重要的战略市场 。”上海美国商会会长郑艺近日在中新社“东西问·中外对话”栏目中说。 郑艺指出，美国政策制定者要求美国公司“重新靠岸”或“近岸”。“重新靠岸”就是将公司带回美国 ；“近岸”就 是将公司转移到离美国更近一些 的地方。讽刺的是 ，如今“全球化”一词(在华盛顿)已经不是个好词了 。  资料图：美国客户参观“中国纺织品服装贸易展览会” 。中新社记者 廖攀 摄“美国有种共识 ，就 是中国应当被当作战略竞争者。因此所有 的政策都将围绕着这一点来制定。在过去，抨击中国通常 是在政治竞选的时候 ，但现在抨击中国已经成为‘家常便饭’了 ，这对双边商业关系不利。”郑艺说 。 在他看来，商业互动交流对两国都有好处。但美国正在实施保护性很强 的政策 ，所以需要一段时间，事情才会明朗起来 。“中国公司必须弄清楚下一步该做什么 ，但我们倾向于继续与中国公司合作 ，发展中国市场，并且乐于看到中国公司在美国做得很好 。” 郑艺认为，两国在经济上非常一体化，无论 是在贸易还 是在投资领域 。保持这些强大的商业关系符合两国 的最佳利益 。希望这种商业关系成为两国向前发展 的“护栏”。 在他看来，中国拥有世界级 的基础设施和生态系统 ，制造能力非常有竞争力 。因此，中国还有很长的路要走 ，在未来很多年里仍会是世界工厂。(完)
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