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房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******

　　作者 ：孙梦凡

　　时光更迭 ，新旧年交替之际 ，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来 ，碧桂园 、中国恒大、华润置地 、中国金茂、中海集团、绿地集团 、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞的方式，总结2022年 的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望 。

　　“对房地产行业来说 ，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长 、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’ 的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来 、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式 ，着力发展以改善型住房为主的民生地产 。”

　　“当前相关利好正在陆续出台 ，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会 是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展 的势能 ，拥抱更可期 的未来 。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台 ，房地产行业仍将 是国民经济增长 的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。

　　前所未有 的洗牌之年

　　2022年 ，房地产行业经历了前所未有的缩表周期 。

　　中指研究院数据显示 ，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后 的首次下跌 ，二手房连续下跌8个月 ，新房连续下跌6个月 ，七成城市累计下跌 。

　　商品房销售也尤为惨淡 。去年重点100城销售面积同比降幅近四成 ，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月 ，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成 ，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资 的寒意依然未退 。据中指研究院监测 ，2022年1月份至11月份 ，房地产企业非银融资总额7796.3亿元 ，同比下降51.7%。百强房企中 ，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年 ，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布 的新年致辞中称，过去 的2022年 ， 是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索 。同时，2022年也 是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年 。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说 ，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩 、开发投资20年来首次负增长 、房企出险不断......这是一个“前所未有 、行业内外、全局洗牌” 的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代 。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到 ，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折 、市场收缩、格局重塑 。

　　五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击 、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临 的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道 ，成为大多数房企去年 的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称 ，2022年碧桂园已累计交付近70万套房 ，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付 的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时 ，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工 ，全年累计交楼30.1万套 。“2023年是恒大履行企业主体责任 、千方百计保交楼 的关键年 ，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务 ，偿还各种债务、化解风险。”

　　李欣称 ，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临的艰难处境 ，一方面来自融资，一方面源于销售 。

　　为拓展房企对外融资渠道 ，监管已全方位出台政策 。中指研究院称 ，从近期 的政策组合可看出 ，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目 、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题 ：资产负债比例不合理 、风险资产重组问题。

　　信贷资金 是房企最主要的融资构成，也 是本轮投放规模最大 、涉及主体最多 的融资类型 。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计 ，近期有120多家房地产企业获得银行授信 ，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信 ，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端 ，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都 、西安等城市优化购房政策，12月初厦门 、南京、武汉 、合肥等二线城市加入放松需求端政策 的队伍后 ，佛山、东莞也全面放开限购 。1月3日 ，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放 的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战 。

　　“当前相关利好正在陆续出台 ，但市场全面复苏尚需时日 。2023年依旧会 是艰苦卓绝，机遇与困难并存 的一年 。唯有齐心协力 ，发扬进取精神，锻造高效有活力 的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识 ，方能蓄积可持续发展的势能 ，拥抱更可期 的未来 。”李华表示 。

　　李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开 ，进一步深耕大湾区主场 ，夯实住宅开发、城市更新 、商业运营、商办运营、酒店运营 、商企物业管理等业务 的市场地位 ；同时更加有重点有策略地布局长三角 ，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任 ，增强队伍活力 。

　　朱静表示 ，新的一年 ，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调 ，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力 。同时 ，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎 ：整体的经济面较为脆弱 ，信心恢复仍需要一段时间 ；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌” 的心态会持续观望 ；地产行业供应链 的信用体系重构需要更长的时间。

　　在上述行业环境下 ，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索 ，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟 的政府代建、资本代建和商业代建项目 ，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示 ，行业短期内仍然面临困难局面 ，2022年全国商品房销售额告别过去七年 的连续增长 ，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落 ，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段 ，适当调整发展速度 ，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出 ，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别 是应对此次行业危机 的经验和教训 ，坚持以客户为中心 ，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产 。同时 ，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给 、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营 、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式 ；打赢打好“库存去化”攻坚战 ，积极、审慎 、高效推进收并购 ；打造职能集约共享平台 ，加强城市公司全价值链组织能力建设 ，以组织能力 的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标 。

动科普丨登录制作平台就能一键生成你想要的App ？警惕！便利与风险并存 ！******

　 　【万万没想到 ！App花样套路大解密③——应用制作乱象篇】

　　制作一款App需要几步 ？说出来别不信 。

　　在一些App在线生成平台上 ，仅需一个域名地址、编写少量 的网页代码 ，勾选平台提供的丰富的功能模块就能制作一款App 。

　　甚至部分平台还提供软著 、上架 、分发的服务 。这些功能服务便利了正规 的中小型开发者 ，但同时也为黑灰产开发者开了口子 ，使得犯罪类应用广泛利用在线生成平台制作……

　　前段时间，业界发布 的《移动互联网风险应用白皮书（2021）》对国内数十款在线生成平台进行分析监测 ，当前App在线生成平台存在如下 的安全问题 ：

　　1.被黑灰产团伙用于开发制作网络犯罪应用或者风险应用 ，其提供的功能和服务极大地降低了恶意应用开发者开发制作网络犯罪应用 的成本和时间，这种现象日趋严重。

　　2.部分不正规 的在线生成平台未提供针对开发者 的实名制认证要求 ，部分在线平台对开发者身份和上传应用内容或者功能 的审查机制薄弱 。

　　3.在线生成平台提供了丰富的插件式功能模块选择，以及一站式 的应用分发服务和上架服务 ，平台还能对开发者上传的应用配置信息和相关代码的加密 ，增加了对该类风险应用治理的难度 。

　　4.此外 ，对于一些特定品类 的App开发者，如果选择了不当 的生成平台生成 ，还可能引入一些隐私合规类 的风险问题。

　　随着移动互联网技术和智能终端的广泛普及,移动智能终端上这类网络犯罪类应用及相关黑灰产产业链不容小觑。这份白皮书显示，网络犯罪类应用在生成平台制作的数量占比中，“贷款诈骗” 的样本占比最高 ，比例达67% ；其次为“色播应用”，样本占比为17%；“色情应用”“仿冒金融平台”“投资理财诈骗”等应用也占有一定比例 。

　　比如，下面这款应用界面即为仿冒微信界面 。2019年以来，中国裁判文书网公布多起与虚假App有关的电诈案 ，涉及虚拟币投资、赌博 、套路贷等多个领域大量“量身定制” 的涉诈App背后，有的公司从接单 、开发 ，到封装、分发 、售后等，提供“一条龙”服务，诈骗App背后隐现技术开发灰色产业链。　

　仿冒App

　　博彩应用

　　业界人士提醒 ，移动互联网生态良性有序发展离不开行业相关规范和标准的引导，以及海量发现 、关口前移的技术手段进行治理和约束 。App生成平台具备开发技术门槛低 、成本低 、跨平台适配等特点 ，能够满足很多中小企业的实际需求，不应当成为黑灰产作恶的工具。

　　如今 ，移动生态的安全与否越来越取决于针对风险应用 的安全治理能力 ，移动安全生态建设 ，也离不开手机厂商、开发者等各方参与者 的通力合作 。

　　（监制：张宁 策划：李政葳 制作 ：黎梦竹 部分内容来源中青网等）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）