地方国资囊中羞涩 ,青岛部分共有产权房陷尴尬境地******
近日来 ,一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息,受到业内广泛关注 。
消息显示,年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称,自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房,首付款大约150万,当地一国资公司负责出资76万。等要交付时 ,开发商称市政公司没打款 ,因此不能交房,如果要退房需要缴纳20%的违约金 ,国资方面则称“没钱” 。
城阳市政投资集团则回复称 ,城阳市投资集团现正在积极筹措资金 ,解决付款问题 ,已与购房者说明相关情况 。另有类似市民留言称,自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签,但因市政投资公司还未支付首付款,导致2022年底交房时没能拿到钥匙。
该事件被关注到后 ,引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么,背后真相到底是怎样的 ?
区属人才购房政策
据当地房企人士告诉第一财经,网传内容确有此事 ,主要是地方国资资金支付的问题,退房违约金也 是购房合同中约定的 。“有项目涉及到 的房源量较少 ,也有拖欠金额比较多的 ,此前当地有四家国资公司在做 ,目前就网传的这家有付款问题,其他三家都没事 。”
值得注意的 是,城阳区此次被关注到的共有产权住房 ,与传统意义上 的不太一样 。
一般而言,共有产权住房 , 是指政府提供政策支持,采用市场化方式建设筹集,限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等 ,面向符合条件 的居民供应 ,实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段,便会对相应地块的性质 、售价、出让条件等作出规定 。
而城阳区这类共有产权房 ,更类似对人才购房的支持政策 , 是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策 的阶段性政策,此前曾在当地市场火爆过一段时间 。
早在2020年3月 ,青岛市城阳区出台聚集人才 的六条举措,其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点,将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分,由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想 ,该政策将持续至2023年 。
具体而言,可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类,属于一至四层次 的人才 ,购房者与区属国企 的产权比例为7:3 ,共有期限为8年;对于五至七层次人才购置人才共有产权住房 的 ,购房者与区属国企的产权比例为7:3 ,共有期限为5年 。
按照产权比例,个人承担购房总价款 的70% 、享有70%的产权 ,需要缴纳持有70%房屋产权 的首付款,并作为按揭贷款抵押物;区属国企承担购房总价款 的30%、享有30%的产权 ,由其自有资金或其他资金解决 ,该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物 。
据当地官媒当时发文 ,比如一套房子100万元 :人才21万元+单位30万元+贷款49万元 。人才首先付款21% ,政策付款30%,剩下部分贷款 ,这样一来首付比例低,贷款还款压力也会减小。
共有产权到期后,一至四层次的人才,在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后,由人才个人提出申请 ,经区属国企同意 、相关部门批准后,无偿赠送30%产权;五至七层次 的人才 ,满5年后,由个人将区属国有企业持有 的30%产权回购 ,回购价格按照“孰低”原则 。
在实行一年多后,垫资问题对国企平台公司形成一定考验 ,有部分地产项目积极介入 ,与四大平台公司合力垫资;当时也有声音称 ,一些房企选择退出共有产权项目合作。不过,在2021年官方发布的名单中,该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目 。
提振楼市后暂时退场
城阳区共有产权房政策 的发布,曾在当地楼市激起很大波澜。
据卓易数据 ,2019年 的城阳楼市很压抑,成交为近5年最低 ,全年商品房成交14094套 ,商品住宅成交10331套 。2020年实行共有产权以后,城阳楼市量价齐涨,2020年全年成交21216套 ,共有产权房成为城阳楼市 的“强心剂” ,外部因素引发需求提前释放 。
青岛网上房产数据也显示,2020年全年,城阳区人才共有产权住房网签11000余套 。在共有产权新政刺激下 ,2020年城阳区楼市异常亮眼,全年新房共成交24850套,成交面积2818985.65平方米,仅次于西海岸 ,且新房成交量占比全市总成交量的16% 。
部分地产项目,也在该政策刺激下价格上扬 ,有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米,有项目从19年年底 的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米 。当地还一度放宽人才购房的门槛 ,共有产权房购买人数再度增加,构成2021年该区楼市成交 的主力 。
不过从2021年下半年开始 ,城阳区人才共有产权政策出现收紧 ,取消五至七层次人才购置二套房政策,购置首套房政策不变 。此外 ,随着共有产权购房者越来越多,四大平台即市政集团 、城发集团 、开投集团以及动投集团 的资金压力有所增大 ,出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。
后来,本应在2023年结束 的政策,提前按下暂停键 。2022年4月,有购房者询问共有产权停止报名的问题 ,城阳区财政局回复称,因即将出台新的人才住房政策,为确保与新政策顺畅衔接 ,2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策 。
同年8月,城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行),为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。
在整个青岛市层面,则存在有产权型人才住房政策 ,项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定;以限定价格购买 的面积,按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定,超出部分按照同区域商品住房价格购买。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ,共有产权住房各地都有相应 的管理办法,对建设、交付等各个环节都有硬性要求 。青岛 的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存,不过城投资金普遍紧张,不太可能持续出这么多钱 ,就导致因资金引发 的一系列交付问题。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为,过去经济形势好 、政府财政状况好 ,此类问题较难放大。但问题 是 ,当前经济压力增大 ,地方国资若无力承担相关责任,就会暴露出问题。从这个角度看 ,上述情况不会 是个案 ,各地政府需要梳理共有产权背后 的各类资金问题 。
对城阳区乃至青岛楼市 的问题 ,克而瑞则表示 ,当地市场即便有修复、也并不会突破2016年 的高点,一是人口实现跨越式增长的概率不大,购房基数相对稳定 ,虽然前期出台政策,吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重 。随着市场下行加剧,东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛,而所谓 的人才新政并没有“先发优势” ,前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线 。
此外,青岛 、济南等地房价收入比均处于阶段性高位,2021年济南 、青岛分别达到了8.6年和9.8年 ,居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示,2023年1月 ,青岛新建商品房共计成交4460套 ,环比下降53.36% ,同比下降47.32% ,受疫情及春节影响 ,成交量环同比均“腰折”。
(文图 :赵筱尘 巫邓炎)