▲1月8日,市民在李村大集上挑选年货。
春节临近,山东省青岛市李村大集一派繁荣热闹 的景象,琳琅满目 的商品吸引了众多市民前来采购年货,久违 的烟火气正逐渐回归。有120多年历史的李村大集被誉为“青岛第一集” ,大集以物美价廉和商品多样化著称。 新华社记者李紫恒摄
四措并举 改善优质房企资产负债表******
王丽新
日前 ,央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会 ,提及“引导优质房企资产负债表回归安全区间” 。从中央经济工作会议提出“有效防范化解优质头部房企风险” ,到此次 的“改善优质头部房企资产负债表”,同时继续强调落实保交楼金融支持、“金融16条” 、差别化住房信贷政策等内容 ,可见政策层面对优质头部房企的深切关注。在笔者看来,接下来 ,地产金融支持性政策将在多维度快速展开,一方面会真正覆盖到有优质资产却被“误伤” 的房企,使其迎来弹性扩表 的机会;另一方面,资本市场将更好地发挥资源配置功能 ,“改善优质房企经营性和融资性现金流” ,既要多措并举引导合规房企获得融资性现金流 ,也要恢复企业内生造血能力,稳住经营性现金流 ,最终实现保优质主体的目标 。笔者认为 ,会议提到 的四项举措可有效改善整个行业的资产负债表 。
举措之一 是“资产激活” ,这与保交楼行动目标一致 ,主要针对出险房企及潜在出险房企,助其盘活资产,回归正常经营。具体而言,一可通过保交楼专项借款等增量资金支持存量项目复产复工 ;二当支持对房企间项目收并购,引导需求端政策配合来增强项目去化和处置资产力度;三是远期或可期待支持发行商业地产类ABS 、REITs等方式盘活持有型物业,释放房企此前沉淀大量资金的重资产项目 的流动性 。
举措之二 是“负债接续”,这与当下房企已经在落实 的债转股 、存量债券展期等缓解房企债务压力的方向一致,主要缓解未出险房企短期还债压力,防止出险房企数量增加。比如当下内房股采用较多 的支持房企在发生债务违约前置换要约,以新债换旧债以及合理展期 ,给予房企“以时间换空间”的机会。
举措之三是“权益补充”即股权融资支持,这是改善优质房企资产负债表的最有效手段 ,也 是加速行业风险出清 的“助推器” 。上市房企股权融资开闸优势有三,一 是没有债务利息 ,融资成本低 ;二是不会新增有息债务 ,剔除预收账款后的资产负债率不会提升,避免重走“高杠杆、高负债、高周转” 的“旧三高”老路 ,为行业高质量发展夯实基础 ;三 是股权融资直接拉升权益资本,能优化资产负债结构 ,引新股东入局后,若资源能与房企现有业务整合发展,可助推房地产业向新发展模式平稳过渡 。
举措之四是“预期提升” ,这与“稳销售、增信心 、扩投资”一脉相承,是行业复苏 的持续动力。供给侧方面支持房企融资,目的也 是引导企业经营现金流回归常态 。结合近期多部门的积极表态,预计需求端利好政策还将进一步释放 ,尤其可能聚焦在激活换房等改善性需求的购买力方面,使其成为楼市销售的新生力军 。交易增加,企业资金状况得到改善,交付的项目逐步增多,购房者消除担忧 ,市场有望联动好转 ,实现良性循环。
当然,改善房地产行业资产负债表不能一蹴而就 。可喜 的是 ,积弊已久的“旧三高”时代已经远去 ,“第三支箭”落地 的广度和力度不断提升 ,随着居住消费需求不断升级,房地产行业开发与运营并重的新时代将来临 。
(文图:赵筱尘 巫邓炎)