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化解房企风险，住建部长说 ：要“慢撒气”******

　　文/庞无忌

　　胎迅速漏气 ，会有爆胎危险。但如果“慢撒气”，则可以争取更多时间，缓释风险 。

　　这就是今年化解房地产企业风险 的“关键词” 。

　　住房和城乡建设部部长倪虹近日接受媒体专访时表示 ，今年要以“慢撒气”的方式，稳妥化解房企资金链断裂风险 。

　　什么是“慢撒气” ？如何做到“慢撒气” ？

　　“慢撒气”，软着陆

　　对于2023年的房地产工作 ，倪虹近日表示，概括起来是三句话：

　　第一句，增信心。让房企有信心，让购房者有信心 ，让新市民、青年人有信心 。

　　第二句，防风险。这 是底线，防范和化解好风险 ，房地产市场才能平稳健康发展 ，经济才能行稳致远。

　　第三句 ，促转型 。提升住房品质、让老百姓住上更好的房子， 是房地产市场高质量发展的必然要求 。

　　其中 ，针对化解房企风险，倪虹指出，以“慢撒气” 的方式 ，稳妥化解房企资金链断裂风险。重点 是增加房企开发贷、并购贷和购房人的按揭贷 ，满足合理融资需求。

　　什么 是“慢撒气” ？

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，“慢撒气”实际上指 的 是在不发生重大系统性风险 的前提下 ，让存量风险有序释放 ，“去腐生肌”。这个过程中可能会有阵痛 ，但这是由旧模式向新模式过渡必须要承担的成本 。

　　这个概念并非首次提出 。2018年 ，银保监会主席郭树清曾提及房地产泡沫需徐缓调理、“慢撒气”；全国政协经济委员会主任尚福林也表示 ，探索“慢撒气”方式化解房地产泡沫。

　　如何“慢撒气”？

　　金融主管部门已拿出具体方案 。中国央行 、银保监会日前联合召开 的主要银行信贷工作座谈会明确 ，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划 。其中提到 ，聚焦专注主业 、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动 。

　　李宇嘉指出 ，会议释放 的信号很清晰，就 是要对优质 的 、稳健经营的房企积极纾困。会议提及的四项行动 ，其实也 是监管部门总结出资金可以投入，并能安全退出 的四种类型，这也将 是修复房企资产负债表 的四种渠道 。未来 ，机构进场推动收并购 、资产重组，或者扶持优质房企，也 是从这四个渠道进行 。

　　这四项行动包含哪些内容 ？

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，资产激活意味着要把房地产企业的各类资产盘活，包括待开发的土地和待出售 的房产 、预售资金 的加快回笼 、资产证券化的加快推进 、REITs等产品的加入等 。负债接续包括负债展期、债转股、出售资产以清偿债务等工作。权益补充意味着后续要鼓励各类优质企业积极做战略投资者 。预期提升则主要通过减少企业违约、调整销售目标等方式 ，修复投资者对于房企预期 ，促进“金融-房企-销售市场”等渠道的顺畅。

　　“等靠要”行不通

　　值得注意的是，加大支持力度并不等于房企可以“等靠要”。在房企力所能及的范围内 ，必须先想方设法自救 。这也逐渐成为行业共识 。

　　碧桂园集团董事会主席杨国强此前表示，相信刚需和改善性住房需求仍然还在 ，但 是“馅饼”不会从天上掉下来，努力才能冲出困境，“不能等 、不能靠 、不能要”。

　　对出险房企来说同样如此。李宇嘉说，今年相关政策倾向也督促出险企业放弃幻想，断臂求生 ，以适宜的价格，尽快出让股权和项目 。房企需要放弃过去“高举高打”、寻求短期暴利的经营模式 ，要顺应国家对于房地产新模式的方向，积极参与保障性租赁住房、城乡融合 、区域开发等建设，谋求未来可持续的 、细水长流的收益 。

　　在新 的发展模式下 ，58安居客房产研究院分院院长张波认为，优质的头部房企、“三道红线”绿档房企 、提前部署拿地未来有货可卖的房企以及聚焦主航道 、稳扎稳打不激进 的房企将迎来更大的发展机会 。其中典型包括如万科 、绿城 、龙湖等优质的民营成分房企，以及保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口等为代表的国央企。而前期发展脚步迈得太大，或 是产业布局过于多元化 的企业，容易出现资金问题 ，最终或难在经济产业升级转型 的大潮中深耕下去。

　　输血还得“造血”

　　房地产业链条环环相扣 ，要真正化解房企风险最终还需要依靠整体市场 的预期回暖和销售恢复 ，企业才能恢复“造血”功能。这就需要保交楼、增信心 。

　　李宇嘉指出，今年 ，保交楼可以说是没有任何商量余地的任务 ，一定要夯实房企的主体责任、地方支付 的属地责任。

　　大力支持刚性和改善性住房需求方面，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，当前，三四线和部分二线城市普遍已将首套首付比例下调至20%、二套房30%，整体继续下调空间较小 。不过 ，降低房贷利率存在下调空间 。

　　1月5日，央行 、银保监会发文通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调节机制，符合条件 的城市首套房贷利率将继续下调 。而核心一二线城市首套首付比例较高，未来具备一定下降预期 。

　　陈文静认为 ，对于购买二套住房 的家庭来说 ，以旧换新、以小换大 、生育多子女家庭均是支持对象，预计对改善性住房需求的支持力度将加大 。在多孩家庭支持方面，2022年部分城市在增加购房套数 、降低首付比例、提升公积金贷款额度 、给予购房补贴等方面已出台政策，后续有望在更多城市进行推广。

从估值600亿到市值236亿 卫龙经历了什么******

　　学校门口五毛一包 的辣条 ，曾 是不少学生的心头爱，也是家长们的眼中钉 。毕竟在很长一段时间，辣条都 是“垃圾食品”的代名词。

　　成立于2001年 的卫龙(09985.HK)，很好地把握住了这一痛点背后 的机会——通过塑造干净卫生、高端的品牌形象，逐步抢占国内辣条市场。

　　随着辣条生意越做越大 ，卫龙也受到了资本的追捧。红星资本局注意到 ，2021年5月 ，刚完成了Pre-IPO轮融资的卫龙估值一度高达约600亿元，在一级市场可谓风光无限。

　　但“高峰”后 的“下坡”也很快到来。2022年12月15日 ，卫龙登陆港交所，上市当天股价便破发，企业估值也大幅度缩水 。截至1月31日收盘，卫龙报收11.62港元/股，最新市值273.20亿港元(约合人民币235.53亿元) 。

　　估值破灭背后，围绕“辣条第一股” 的争议也随之而来，比如主营业务增速放缓 、单一产品抗风险能力弱 、行业门槛低等等 。

　　资本重估

　　卫龙上市之路坎坷

　　卫龙先后三次递交上市申请，但上市首日即遭破发 。期间 ，卫龙还向机构投资人进行了巨额股份补偿。

　　回看卫龙的上市之路，可谓十分坎坷 。

　　2021年5月初 ，卫龙完成Pre-IPO轮融资 ，并首次引入外部资本 ；CPE 、高瓴、腾讯、Yunfeng Capital 、红杉资本等均在其中。

　　2021年5月12日，卫龙首次向港交所递交招股书 。不过 ，卫龙等了6个月直到招股书即将失效，也没有等到港交所聆讯。

　　就在上市材料失效的前一天，卫龙二次递交申请 ，并于2021年11月14日通过上市聆讯。但由于市场环境不佳 ，卫龙又选择延后上市。

　　2022年4月 ，高瓴、红杉、腾讯、CPE源峰等机构投资人，要求卫龙进行巨额 的股份补偿。卫龙以0.00001美元每股 的价格向投资者出售了1.576亿股普通股，近乎无偿地将股份转给了前期投资者 。此举还大幅拉低了公司利润，导致卫龙2022年上半年亏损2个多亿 。

　　此次补偿后，卫龙的估值降为50.84亿美元，粗略计算为350亿人民币 ，相比于此前约600亿元的估值已经接近腰斩。而这还仅 是卫龙资本“梦碎” 的开始 。

　　2022年6月27日，卫龙第三次向港交所递表 ，并于次日再次通过港交所聆讯 。

　　2022年12月5日 ，卫龙公告称发售价为每股10.4港元至11.4港元之间 。随后在2022年12月14日 ，卫龙公布发售价厘定为每股10.56港元 。也就是说，卫龙几乎是以下限价发行，这意味着机构并未对卫龙给出太高 的溢价 。

　　2022年12月15日 ，卫龙正式登陆港交所，但首日即遭破发，开盘跌超3% ，收跌5.11%，首日市值为236亿港元。

　　而后股价再连跌两日 ，12月19日收盘，卫龙跌至每股8.85港元，总市值为208.08亿港元(约合人民币186亿元) 。

　　卫龙估值破灭背后 ，一方面 是前期资本确实“过热” ，经过曲折 的上市之路以及新消费市场热度降温后 ，市场开始趋于理性 ；另一方面 ，从卫龙第三次递交招股书所更新 的财务数据来看，其业绩也不足以让市场满意。

　　最新招股书显示，2019-2021年 ，卫龙的营收同比增速分别为23% 、21.71% 、16.5% ；而在2022年上半年，卫龙营收直接同比下滑了1.8% ；与此同时，净利润增速从2020年 的24.41%也缩水到2021年0.97%。这都显现出卫龙 的赚钱能力有所减弱。

　　高端悖论

　　“连卫龙也吃不起了”

　　辣条是一个门槛很低 的行业，这让卫龙的高端化 、提价空间受到一定限制。

　　一直以来，卫龙都在积极营造自己的“高端”形象 。

　　某种程度上，这确实 是卫龙在市场上脱颖而出 的重要推动力，但“用力过猛”也可能反噬企业在用户心中 的塑造品牌形象。

　　公开资料显示，卫龙分别于2022年4月与2022年5月对企业产品进行提价，其中2022年4月定量产品终端售价提价1元，2022年5月散装产品终端售价提高30% ，提价后渠道利润率总体上升。截至2022年7月，流通和KA渠道(重点客户渠道)已完成价格传导。

　　据光大证券研究院数据 ，以一包106g精装版大辣条为例 ，提价前售价为4元/包，提价后价格为5元/包 ；各渠道环节中，出厂价与终端零售价均明显上涨 。

　　与此同时，关于卫龙涨价等话题也登上微博热搜 ，引发网友广泛讨论。不少网友表示：“连卫龙也吃不起了 。”

　　消费者层面 的“不满”情绪，在卫龙2022年上半年 的财报中也有所体现 。

　　首先从销量来看，招股书显示，2022年上半年，辣条所在的调味面制品业务 的销量，比上年同期少卖13081.2吨，销量下滑幅度达到13.82% 。

　　这也 是过去五年中 ，卫龙以大面筋、小面筋为代表 的调味面制品业务首次出现销量下滑；与此同时 ，蔬菜制品和豆制品及其他产品销量也分别下降了3.94% 、19.71%。

　　其次从收入来看 ，招股书显示，2022年上半年，卫龙营收同比下降1.8%；其中，调味面制品实现营收13.4亿元 ，同比下降4.3% 。

　　这在一定程度上反映出 ，消费者在辣条的选择上 ，并不 是非卫龙不可。

　　据斯特沙利文数据，按2021年零售额计，卫龙作为中国最大的辣味休闲食品企业 ，其市场份额也就占了6.2% 。也就是说即便 是行业第一的卫龙，市场话语权也并非那么高。

　　同时 ，辣条 是一个门槛很低 的行业 ，低门槛让行业愈加内卷，这让辣条行业的高端化、提价空间受到一定限制 。

　　相比之下 ，在“高端”之路上，如三只松鼠、良品铺子等零食企业，“高端”依靠的 是原本的品牌形象和丰富 的产品矩阵 。这些企业切入高端辣条市场的优势也优于卫龙 。

　　而卫龙绑定在辣条单一产品以及直接提价的方式，这种“高端”最终可能会让消费者越走越远。

　　渠道之困

　　经销商或成双刃剑

　　卫龙称：“我们依赖第三方经销商将我们的产品投入市场 ，而我们未必能够控制我们的经销商及彼等的次级经销商及零售商 。”

　　营收增速下滑 ，卫龙迫切需要找到新 的业绩增长点 ，这也 是重拾市场信心的关键。

　　目前来看，拓展收入 的路径有两个 ，一 是产品多元化 ，二是渠道线上化 。这是卫龙的新机会，同样面临 的挑战也不小 。

　　首先 是产品多元化。其实从2014年起，卫龙就开始了休闲化转型之路 ，先后推出魔芋 、干脆面 、自热火锅“背锅侠”、酸辣粉、“自来熟”辣条火锅等产品，2020年还推出溏心卤蛋系列等等。

　　经过长期 的发展 ，以魔芋爽为代表的蔬菜制品占营收的比重已经显著提升。

　　招股书显示，2022年上半年蔬菜制品营收占总收入已经达到36.2%。但与此同时 ，不管是魔芋爽还 是其他产品，这些休闲零食早已是一片竞争红海市场 。

　　从卫龙的研发投入来看 ，招股书数据显示，2019-2022年上半年，卫龙 的研发投入分别为57.3万元 、337.6万元、549.7万元和693.4万元，占总收入比例仅为0.3%左右 。这样的投入 ，或许很难证明卫龙在研发上的“诚意”。

　　其次 是渠道线上化 。卫龙在线下渠道建设上表现十分亮眼 ，招股书显示，截至2022年6月30日 ，卫龙与超过1830家线下经销商合作，销售网络覆盖了中国73.5万个零售终端。

　　与线下 的强势相比，卫龙 的线上渠道布局显得有些滞后。招股书显示，2019-2021年 ，卫龙营收中分别有92.6%、90.7%和88.5%来自线下经销商 ，线上渠道占比仅有10%左右 ，低于良品铺子的53.1%和辣条同行麻辣王子 的20% 。

　　卫龙招股书透露，企业消费者有95%是35岁及以下人群 ，55%的消费者年龄在25岁及以下 ，而这部分群体正 是热爱网购的消费主力群体。这样看来，卫龙若 是重点发力线上 ，依然还有较大的发展空间 。但现实是由于长期依赖线下渠道 ，也会给线上转型带来较多阻碍 ，比如推动线上的营销折扣，就会影响经销商的利益 。

　　卫龙在招股书中也坦言：“我们依赖第三方经销商将我们 的产品投入市场 ，而我们未必能够控制我们 的经销商及彼等 的次级经销商及零售商 。”“经销商选择或者增加销售竞争对手产品、未能与现有经销商续订经销协议及维持关系 、经销商减少、延误或者取消订单等情况均会造成卫龙收入波动和减少 。”

　　曾经靠着线下经销商打开市场局面 ，如今却成为了卫龙发展的双刃剑 。如何拓展渠道，颇为考验卫龙管理层 。

　　小结

　　当下 ，卫龙确实面临着主营业务增速放缓、单一产品抗风险能力弱、行业门槛低等诸多问题 。

　　如何打开新局面 ？如今成功上市的卫龙，需要尽快给出一份新“答卷” 。

　　成都商报－红星新闻记者 刘谧

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）