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预约数月起！购房者仍扎堆提前还贷 ，为什么 ？值不值？******

　　“我提前去银行预约了提前还房贷，2月18日可以正式办理 。”北京市民王飞告诉贝壳财经记者自己两个月前预约了提前还10万元 的房贷，近期将可办理 。

　　最近在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，房贷利率不断下行 ，提前还房贷 的年轻人不断增加。

　　面对扎堆提前还贷现象 ，不少银行设置了“时间门槛” ，购房者需要提前两三个月甚至更长时间去预约。还有银行通过提高提前还款的成本来抑制客户提前还款的行为，去年8月份有银行因收取房贷提前还款补偿金惹争议 。

　　为何大家要提前还房贷 ？易观分析金融行业高级咨询顾问苏筱芮分析，伴随着理财投资收益的走低以及去年下半年以来资本市场及债市的波动性加大 ，对于占据绝对优势 的保守型群体来说 ，资金难以有好的去处 ，因此越来越多的金融消费者倾向于通过提前还款来”降杠杆“，优化自身负债结构，同时也图个“心安”。但提前还贷行为未必会受到银行 的欢迎 ，尤其在个人房贷作为优质资产 的当下 ，银行会倾向于采取更多预约还款、作出收费等“限制性措施” 。

　　从购房者角度看， 是否要提前还房贷 ？什么样 的情况下提前还房贷比较划算？上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析称，“理论上来讲 ，刚买房不久 ，剩余利息较多的购房者可以考虑。而还贷时间较长 的购房者已经还完大部分利息，此时再去选择提前还款肯定是不合适的 。”

　　提前还房贷需预约

　　“三个月能办下来也不错了”

　　近日 ，一波“提前还贷潮”在年轻人中盛行 。

　　北京市民王飞告诉记者自己两个月前预约了提前还10万元的房贷 ，近期将可办理 。另有市民小李称 ，“昨晚提的提前还款申请 ，下午四点多就通过了 ，可办理时间为4月23日。”

　　据了解，目前部分银行可通过APP线上进行提前还贷 的操作 ，但 是预约全靠“拼手速” 。有购房者表示，在APP尝试提前还款时，页面显示暂时无法受理该提前还本申请，线上额度已满 。个别银行APP则直接关闭了提前还款 的线上通道 ，只能去柜台排队办理 。

　　某国有大行的客户经理告诉新京报贝壳财经记者，提前还款需先去营业部申请 ，等额度分配下来再通知存款，扣款成功后大概一个月拿涂销资料。但由于人民银行给每个银行都有固定额度 的，目前提前还房贷肯定需要排队预约 的 。“三个月能办下来也不错了。”该客户经理表示。

　　“现在提前还款的人太多了，银行设置了提前还款 的额度 ，所以一直都在排队。”另一家银行 的客户经理也对贝壳财经记者表示，现在提前还贷都要在系统中预约 ，目前在该行预约起码也得两个月 。

　　对于部分购房者愿意提前还房贷 的原因 ，有银行分析人士指出 ，这主要 是因为近年来宏观经济环境复杂 ，市场利率持续下行 ，部分早年购房者房贷利率高，提前还房贷减少利息支出 ；同时，由于市场利率下行，资产收益普遍下降 ，导致风险适中 、高于房贷利率的资产难找 ，即有部分“闲钱” 的业主难以找到风险、收益匹配的资产。

　　上述分析人士指出 ，房贷能为银行提供稳定现金流收入 的优质资产 ，提前还房贷能加快资金回笼，拓展房贷空间，但也损失未来较高的利率收益，并且如果短期内出现较多提前还房贷情况 ，银行就面临短期难以找到类似优质资产匹配 ，机会成本上升 的问题 。

　　“个人按揭贷款 是银行核心优质资产，大量提前还房贷会直接影响到银行的营收和利润 ，因此不少银行选择提高还款门槛 。”博通分析金融行业资深分析师王蓬博对贝壳财经记者表示。

　　有人提前还款可省几十万利息

　　提前还贷值不值 ？

　　“利息太高了 。”魏先生告诉贝壳财经记者 ，他肯定 是要提前还房贷的，原来理财收益能覆盖房贷 ，现在不能了 ，就想提前还了。

　　据魏先生计算，其在河北 的一处房产贷款金额70万元，还款期限为25年(已经还款5年)，如果现在提前20年还清，以5.2% 的利率、等额本息还款方式计算 ，可以省下约37w 的利息 。

　　农业银行 的一名客户经理也向记者分析称 ，目前来看，如果理财收益远低于预期水平 ，提前还贷还是比较合适的，除非有更好 的投资渠道。

　　相比扎堆提前还贷的购房者 ，也有购房者表示，近期不打算提前还房贷 。去年曾提前还过一笔房贷 的北京市民李凡告诉记者，“在今年 的环境下 ，我肯定不会提前还款 ，而是更倾向于投资 。”

　　作为一名个体经营者 ，黄女士则认为手握“现金流”相对更划算 。黄女士告诉贝壳财经记者，用尾款的资金经营带来的收益远大于提前还贷省下的利息 。

　　苏筱芮指出，在房贷“上车时”利率过高的人群会更偏好提前还款 ，以求在当前利率水平较低 的环境下节约更多利息 ，目前国内第一波疫情已进入尾声 ，后续第二波等不确定性依旧存在 ，预计今年倾向于提前还贷 的人群依旧保持在高位 。

　　那么 ，究竟什么样 的人适合提前还款？王蓬博认为 ，手里有余钱 的，又找不到合适的投资渠道，或者对于资产稳定期望较高 的购房者 ，可以选择提前还贷 。

　　严跃进则认为 ，利息支出太多，手上有闲钱 的人可以选择提前还款 。此外 ，理论上来讲，刚买房不久 ，剩余利息较多的购房者也可以考虑。而还贷时间较长 的购房者已经还完大部分利息 ，此时再去选择提前还款肯定是不合适 的 。

　　“对于个人来说 ，提前还房贷减少了利息支出 ，但需要让渡资金流动性，并且金额不在小数目。”上述银行分析人士认为 ，一般来说 ，对于房贷利率高，还房贷期限长 ，短期拥有大笔“闲置”资金的业主相对适合一些。他指出 ，从趋势看，随着经济回暖，利率中枢有所抬升 ，金融市场回归常态 ，市场风险偏好逐步回暖，提前还房贷预计有所减少。

　　新年伊始，监管接连重磅发声 ，既有提出对购买首套住房要大力支持 的，也有提出要鼓励房、车等大宗商品消费的。苏筱芮建议，一 是明确提前还贷 的相关业务流程 ，使进度变得更加透明 ，二 是充分响应监管精神 ，关注新增房贷的拓展 ，为首套购房 、多子女二套改善购房等刚需群体做好基础性金融服务。

　　严跃进亦认为 ，提前还房贷目的就是减少利息支出 ，应该重视扎堆“提前还贷”现象 。一方面 ，要积极宣传“存量贷款也会降利息”的精神，减少提前还房贷的行为。另一方面 ，各地要把“房贷利率下调-房贷提前偿还”之间 的关系做系统 的研究 ，从保护购房者权益角度积极为购房者减负 。

　　新京报贝壳财经记者 王雨晨

努力做“把命令下达清楚” 的基层指挥员******

　　下达命令 ，务必清楚明确

　　■杨元超

　　不久前，我作为基地前进指挥组成员，随某旅夜间火力突击演练分队跟训 。部队出发前，发射连连长在班排骨干会上提了不少要求。我旁听了一会儿 ，觉得他说 的有些空泛、不够具体 。比如，要求遭“敌”精准打击时各车灵活处置，却没说何时进行伪装、能否脱离梯队自行疏散隐蔽；安排兼职卫生员在出现人员“伤亡”时迅速处置 ，却对兼职和本职工作冲突时哪个优先没有明确 ；强调严格按规程操作 ，却对紧急情况下容易变形走样的环节没有强调提醒……而这些 ，恰恰是班排骨干最关心的点 ，也是他们在会后最需要给所属战士明确 的 。再一看听了连长讲话的骨干们 ，很多也是一脸茫然 的样子 。

　　回想起自己担任指导员 的经历 ，“把命令下达清楚”，也是战士们给我上的第一课 。记得上任不久 ，我连就参加了一次阵地外围警戒任务 ，事先我只给各警戒小组大体划分了范围，对一条平时很少有人车经过的“断头路”却没指定责任人 ，只说“有情况各小组兼顾一下就行”，结果当晚的导调课目恰恰 是小股“敌特”从这条路上潜入。由于相邻两个小组在警戒巡逻时都对这条路“一带而过” ，导致“敌人”差点渗透到装备附近，要不是操作号手及时发现，整个发射行动就失败了。

　　任务结束 ，我把责任归咎于警戒人员主动作为意识不强、不知及时补位，还当众批评了这两个小组。但我从战士们的眼神中感到 ，他们感到很委屈 ，甚至有些不服气。事后，副连长找到我开诚布公地说 ：“这次真不能怪战士们 ，怪就怪你没有把命令下达清楚 。”

　　一语点醒梦中人 。循着副连长的话反思，我发现自己除了这次任务外，在日常工作中也有不少命令下达不清 的情况。开连务会部署工作，有的骨干几乎不动笔记录 ；晚点名讲评工作，队列里明显有人心不在焉……细细回想，出现这些现象的原因就是当时自己讲了不少正确 的废话和“两头堵”的车轱辘话 ，而对官兵迫切想知道 的“我该干什么 、怎么干 、达到什么标准”等 ，却囫囵吞枣 、语焉不详 。

　　认识到自己的问题后 ，再下达命令 、布置任务时，我努力做到把方向目标指清楚 、把标准要求尽可能量化到“米秒环”、把责任压实到具体人 。如此一来，开会 的时间变短了，任务却安排得明明白白。后来，有不少骨干反映 ，指导员讲话终于能说到点子上了 。

　　战士们 的鼓励 ，引发我更深的思考 。作为一线带兵人和基层指挥员 ，“把命令下达清楚”很难吗 ？想想其实并不难 ，关键在于下达命令前一定把情况弄清 、把任务想透 ，下达的命令一定要简明扼要 、易于理解 、具体可行 ，同时明确重点难点堵点，并给出相应的解决方法 。战场上 、工作中，固然需要官兵们发挥主观能动性，但绝不能因此而在安排任务时含含糊糊、大而化之，更不能故作高明地卖个关子 ，让部属去揣摩和猜测 。因为 ，只有上级把话说清楚 ，下级才能把事干明白 。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）