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楼市出现积极信号 ！多地二手房市场率先回暖******

　　低迷许久 的楼市出现积极信号——多地二手房市场逐步回暖了 。

　　近日 ，多家机构发布1月楼市数据，均显示二手房先于新房明显回暖。比如贝壳研究院称，1月上旬50城日均带看量较12月增加22%，北京、石家庄、廊坊及天津等地增幅均在40%以上；日均成交量较去年12月日均增加39%，廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。

　　业内专家认为，此轮房价下跌已经到底 ，未来将从核心城市开始逐步企稳回升。二手房一旦活跃起来 ，就能对新房产生带动作用。一些城市出台了鼓励卖旧买新 的政策，卖一买一按照首套房执行 ，对换房改善也采取了退税优惠，这些政策将在新年发挥更积极的作用 。

　　二手房市场低谷回升

　　去年以来 ，楼市出台了千条调控政策，但新房市场反应平淡 ，至今都未见明显回温 。与之不同 的是，二手房市场自去年12月便有所回暖，进入2023年趋势更加明显。

　　贝壳研究院最新监测数据表明，去年12月疫情防控放开初期，二手房市场的交易量有明显反弹，重庆、西安 、广州 、武汉等城市二手房成交量均出现环比恢复。

　　房价持续下跌的势头也得到缓解。去年12月贝壳50城二手房价格指数环比下跌约1% ，跌幅较上月缩小0.3个百分点，环比下跌城市个数较上月减少5个，沈阳、贵州、烟台等城市环比止跌转涨 。

　　进入2023年1月上旬，二手房市场继续走暖 ，带看等多个先行指标明显回升，50城日均成交量较去年12月日均增加39%，廊坊 、北京等地日均成交较12月翻倍。

　　同时，作为代表房价走势的先行指标 ，1月贝壳二手房景气指数结束了长达16个月 的不景气，突破20，这表明后续二手房价格将止跌 。珠三角 、长三角城市群二手房景气度突破20，珠三角区域已经逼近30 ，预计后期价格止跌走稳动力更强。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，尽管房地产调控政策的底部早就出现，但“市场底”迟迟不肯出现，主要原因是三重压力：一 是对未来收入预期 的担忧，二是房企交付风险，三是对房价大幅下降的担忧。但如果把时间拉长到三年看，会有不一样的发现 。

　　他表示 ，通过对2020～2022年重点城市二手住宅房价盘点发现 ，2019年12月起 ，重点50城房价上行周期共20个月，累计涨幅11.4% ；下行周期17个月，累计降幅11.1%。重点50城房价指数目前已跌回三年前水平，疫情前期货币外溢带来的刺激效应基本出清完毕。

　　经过三年疫情考验，不同城市房价 的涨跌不一 ，50城中房价上涨的城市有18个，最高涨幅41.1%，平均涨幅13.5% ；房价下跌的城市有32个 ，最大跌幅16.4%，平均跌幅8.3% 。尽管大多城市房价下跌 ，但一线城市 、长三角、大湾区、成渝都市圈的房价依然比3年前有稳定上涨。

　　许小乐认为 ，这轮房价下跌已经到底 ，未来将从核心城市开始逐步企稳回升。四季度以来，购房者 的心态已出现些许变化，计划在未来半年内购房 的比例显著回升 ，其中二线城市半年内有购房计划的比例达到21%，置业需求更偏向离市中心近、房子大一些。

　　中银证券研报也显示，二手房市场正全线回暖，2022年12月31日~2023年1月6日，15 城二手房成交面积 98.4 万平方米 ，环比上升1.9%，同比上升 24.2% ；今年1月7日～1月13日 ，15 城二手房成交面积 136.6 万平方米 ，环比上升19.9%，一 、二、三线城市环比均上升。

　　不过将时间轴拉长 ，当下二手房市场仍处于低谷回升阶段 。浙商证券数据显示，近一周(1.7～1.13)18城二手房成交面积352.1万平方米，处于2020、2021 、2022年的下游水平。

　　楼市企稳具备有利条件

　　与二手房市场走势不同，当下新房市场仍寒意阵阵 。

　　国家统计局最新发布数据显示，2022年 ，全国商品房销售面积 、销售金额同比分别下降24.3%和26.7% ，创历史同期最大跌幅，比2014～2015年库存高压期 的跌幅都要大 。

　　房价方面，2022年全年，商品房均价下跌了3.2%，已连续11个月下跌。70城数据显示 ，新房和二手住房价格指数已经连续16个月环比下跌，新房和二手住房同比分别连续9个月和11个月下跌 。

　　2022年，房地产开发投资也下跌10% ，创下年度最大跌幅 。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示 ，上一次楼市开发投资承压 ，还 是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1%，2022年楼市 的压力是史无前例的。

　　在他看来 ，2022年 ，由于房价下跌、买房动力不足，资金链紧张等，金融机构纾困地产 的意愿不足 ，因为资产价格没到底，也担心风险。于 是，开发商不得不降价促销 ，而且力度越来越大 。由此，形成了供需两端相互弱化 的循环 ，导致行业全链条下滑。

　　不过 ，作为国民经济的支柱产业，房地产仍有望回温。国家统计局局长康义于17日表示，初步判断2023年房地产对整个经济 的拖累不会比2022年大 ，房地产市场逐步企稳具有一些有利条件 。

　　同日 ，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，会议强调 ，一要稳预期，坚持房子是用来住 的、不是用来炒 的定位，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，努力保持供需基本平衡、结构基本合理 、价格基本稳定 ，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调 ，严控投机炒房 。

　　二要防范风险。“一头”抓出险房企 ，帮助企业自救，同时依法依规处置，该破产的破产 ，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益 的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益 ，做好保交楼工作 。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企 、民企改善资产负债状况。

　　三要促进转型。有条件的可以进行现房销售 ，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险 。要形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检 、养老 、保险等制度，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障等等。

　　李宇嘉表示，2023年，一边要稳定楼市 ，一边要纾困企业，一边要保交楼 。这三项工作，目前都面临着巨大 的挑战 。保交楼进入攻坚阶段 ，剩下 的都是难啃的骨头 ，都 是存在资金硬缺口 的。疫情后，民生 、预期都要休养生息，怎么尽管稳定下来，2023年 的工作仍旧艰巨。

　　不过，随着需求端政策加快落实，符合条件的城市首套房贷利率下调 ，一二线城市政策空间不断释放，更多核心城市 的信心有望回升 。中指研究院认为，若各地政策执行到位，房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下 ，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长 ，价格逐渐趋稳。

　　许小乐认为，预计2023年越来越多的消费者开始入市 ，供求关系恢复平衡 ，市场交易量价迎来温和修复，上半年房价逐步企稳回升。不过 ，取消行政性干预 ，意在恢复市场调节机制，并不是鼓励加杠杆炒房。在“房住不炒”政策框架下 ，市场会向中枢水平靠拢，不会出现报复式大涨。

访谈｜美宝集团副总裁刘钢：“入场”更便利 ，外企对中国市场充满信心******

　　(第五届进博会)访谈｜美宝集团副总裁刘钢：“入场”更便利，外企对中国市场充满信心

　　中新网上海11月6日电 (谢梦圆)“我们从36平米、150平米 、300平米到今年的400平米，企业 的展台面积不断扩大。”连续五年参与进博会 的美宝集团是一家专注生命科学领域 的外资企业，集团副总裁刘钢回忆说，第一次参会时对进博会不甚了解，最初的展位设计只有9平方米 。“一开始我们把美宝国际分公司的技术和产品引入中国 ，随着我们在进博会上的巨大成功 ，很多国外 的企业看到了这样 的机会 ，组团来参与进博会 。我们代理的产品不断增多，比如一些美国企业和欧洲企业愿意通过美宝 的窗口进入中国市场。”

　　此次 ，美宝与南加州大学的联合科研中心推出了一款医疗诊断设备——一次性高清食管筛查工具“EndoVu”。该设备可用于早期食道筛查 ，使用一次性高清摄像头，污染风险大大降低；采用超薄型材设计，直径6毫米 ，易吞咽 。采用高光谱代谢成像、云计算和AI评估技术，无需实验室分析，就可帮助胃肠道医生评估患者 是否需要进行完整的食管镜检查 。“EndoVu”具备所需操作人员少(减少66%)、操作时间短(5分钟/人次)、筛查费用低 、设备造价低 、可高度并行筛查提高患者周转率等优点。目前该设备在中国处于临床试验阶段 ，即将进军中国市场 。

　　据悉 ，本次美宝共带入17个科研项目参会，计划借助进博会将项目落地中国 ，目前已处于商务洽谈阶段。美宝和南加州大学合作项目众多，此次参会的有10项，其中生物医药项目有9个 ，“EndoVu”只 是其中之一 。刘钢补充道：南加州大学看到了我们在第四届进博会上 的成果 ，于是这次联手参会 。

　　即便有不利因素影响国际贸易合作 ，但刘钢仍感受到外企对中国市场的信心 ，“很多国外企业都在思考怎么能更好更快地进入中国市场 ，因为他们知道 ，蛋糕谁先抢一步，谁就可能吃得更多 。”一些无缘本次进博会 的外资企业甚至会将产品和技术“托付”给美宝代为介绍。

　　“确实大环境不利于企业 的发展 ，中国能够在这个关键时刻继续扩大开放，保持开放 的力度和决心 ，这 是在世界上比较罕见的 。”刘钢认为 ，中国本土市场足够巨大且具备潜力 ，能在发展本土市场的同时吸引国际贸易加入。

　　对刘钢来说 ，另一个切身感受 是外资企业进入中国越来越便捷，他曾准备了一大叠纸质材料办理业务 ，没想到最后只花了约十分钟上网操作就将事办妥，“我觉得政府的服务意识更强了，办事更容易了，原来我要盖几十个章 ，都不知道找谁，现在 是一站式服务 ，包括一些公示都能在网上找到。这两年越来越好 ，原来一头雾水，甚至外企和国内企业还有明显的差别待遇，这两年大家一视同仁 ，营商环境逐步改善 。我们这些外企 、包括朋友圈的企业确实充满信心。”

　　下一步美宝将扩大在中国 的金融投资，刘钢说 ，这两年中国 的政策给外企不断带来惊喜，“每次我都期待中国的好政策能够有更多” 。中国各个行业 、尤其 是科技类行业将会有很大发展，美宝愿意在这些领域进行投资，扶持一些优秀的企业，并带领国外优秀企业进入 。除此之外，美宝还会在化妆品行业投资建实体厂 ，他介绍，原本在美国 的高端化妆品获得了较好的市场反馈，所以计划在中国加大投资，继续生产，并希望能将产品供应到全世界。(完)

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）