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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期 ？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底 ，行业格局变动加剧 。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半 ，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注 的热点话题 。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼 的港资房企 ，或许在穿越周期、探索新发展模式方面 ，能提供一些经验和借鉴 。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中 ，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境 ，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局 、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障 。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张 ，追求高周转 ，但负债高 ，经营风险大 ；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者 的发展路线 ，“我们既不是单纯的香港发展商 ，也不是单纯 的本地发展商”。
2021年1月 ，新世界中国将总部从香港搬到广州 ，这是公司本地化 的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后 ，公司在现场决策 、项目开发 、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快 ，非常接地气 ，在速度上跟本地企业不相上下 。不同 的是 ，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化 的优势 ；在经营上 ，也仍然采用港资企业独有 的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化 。新世界中国既做写字楼、住宅等 的销售，也做自持租赁 ，租售并重 。自持部分会开发成瑰丽酒店 、K11、K11 ARTUS艺术寓所 、服务式公寓等业态 。这样短期有销售带来的现金流回笼 ，当企业遭遇风波 、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补 ，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬” 。
聚焦四大核心城市
新世界集团 是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东 、东北、华北、华中 的数十个城市 。但速度和规模并非港资企业 的优势 。在经历2015年 的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局 ，其关键词就 是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别 是广州、深圳 、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说 ，首先 是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕 的投资回报 。其次，新世界在这些城市得到了广泛 的支持 ；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目 ，这些也恰恰是新世界拿手 的领域 。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目 、上海 的K11淮海中路项目等 。
以粤港澳大湾区为例 ，“我们一直在做粤港澳融合” ，黄少媚透露 ，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区 ，去年新世界中国总部落户广州 。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元 ，其中包括大量 的旧改和城市更新类 的项目 ，如 ：深圳龙岗188项目 、光明光侨食品厂项目 、广州 的塔岗项目等。
除了地产项目外 ，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区 ，在广州和深圳目前总共35家诊所 。2018年，新世界收购了香港富通保险 ，现在正积极申请内地牌照 ，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈 是帮助企业穿越周期的重要方式 。但这对企业的运营和管理能力有较高 的要求。
黄少媚说 ，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝 。”
她表示 ，简单来说 ，我们商场建好后由K11运营 ；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店 、新世界酒店 ；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露 ，今年 ，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务 ，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校 ，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了 。即将建成 的深圳K11 ECOAST项目，未来将 是深圳最大的购物中心 。
生态圈上的各环节有相互促进的作用 。比如：买房其实也是买配套 ，她指出 ，在做城市综合体时 ，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌 ，单纯做住宅 ，那就很难对消费者形成独特的吸引力 。此外，在新世界的生态圈中 ，消费积分可以共享 。比如消费者买了新世界 的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西 ，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病 ，积分共享有助于生态圈 的畅通。更重要 的是 ，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景 。
过去，内地房地产市场 的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板” 。未来如何转型 ？黄少媚说 ，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天 。
对话|奥运冠军张宁 ：我也有过被边缘化 的9年****** 29岁，首夺雅典奥运会冠军 ；33岁 ，在北京奥运会成功卫冕。 如此“高龄”取得这般耀眼成绩 ，在二十一世纪到来以前，都很难与女子羽毛球运动员产生联系 。 但 ，张宁做到了。  1991年入选中国羽毛球队 ，2008年站上顶点退役，17载国手生涯，她将自己一生中最绚烂 的时光与国羽的荣耀绑定 。 从世界第一、女单奥运卫冕第一人，到奥运冠军教练 ，再到近日入选世界羽联名人堂 ，迈入世界羽坛 的至高殿堂…… 张宁一路突破自身桎梏 、击碎外界质疑 、传承国羽冠军之志 ，创造出属于自己的羽坛“宁时代” 。 回首36年与羽球风雨相伴 的岁月，张宁为何会说自己是一个“幸运”的人？  入选世界羽联名人堂 中新体育 ：首先恭喜您成功入选世界羽联名人堂 ，从世界第一 、夺得奥运冠军、执教出奥运冠军，到入选名人堂，一路走来您有什么样的感受 ？ 张宁 ：听到这个消息 ，我非常高兴 ，也非常自豪。首先感谢世界羽联对我 的肯定 ，同时我也觉得自己 是一个非常幸运的人：当运动员拿了两次奥运冠军 ，还有好多次世界冠军 。 担任国家队女单主教练期间又带领队员几乎包揽了2009年到2012年间所有重要赛事 的冠军，包括世界锦标赛、尤伯杯以及苏迪曼杯，还有在2012年的伦敦奥运会上包揽了女单冠亚军 。 离开国家队后，我开始从事青少年羽毛球运动的普及工作，同样又得到了大家的认可、世界羽联 的肯定 。我觉得我是一个非常幸运 的人，再次感谢、感恩所有帮助过我和支持过我的人。 中新体育 ：您在得知获得这一荣誉后，第一时间做了什么 ？ 张宁 ：因为之前我们都知道有名人堂评选，但几次都没有接到任何通知 ，所以当中国羽协通知我成功入选名人堂时，我觉得特别高兴 ，第一时间和家人一起分享了这份荣耀 。  中国羽毛球队原总教练李永波与新中国羽毛球事业的开拓者王文教(右)。中新社记者 韩海丹 摄中新体育 ：中国羽毛球队发展至今，始终位于世界羽坛前列 ，包括您和您 的师傅陈玉娘在内已有十几名运动员入选名人堂 ，如何看待国羽的传承？ 张宁 ：中国羽毛球运动 的发展及水平提高 ，首先要感谢王文教、陈福寿、方凯祥、陈玉娘这些爱国华侨 ， 是他们把先进的羽毛球技术 、先进 的训练方法带回中国来 。 我有幸受过他们 的教诲 ，从他们那里我不仅学习到了打球 的真谛，而且学习到了很多做人 、做事 的道理 。 中国羽毛球队所取得的成绩是几代人共同努力 的结果 。在过去这几十年中，中国羽毛球总结出了很多在世界上处于领先地位 的训练方式、方法和战术指导思想，也正因为如此，中国羽毛球才得以长时间在世界舞台上处于领先位置 。 我个人认为中国羽毛球发展至今 ，在各个方面都得到了很好的传承 。我们从基层体校到专业队再到国家队 ，都有非常敬业 的教练，而且长期的积累使得他们掌握着丰富 的育人育才方法 。 这 是我们跟其它国家相比难以取代的优势。所以 ，尽管前些时间我们遇到了一些困难，但这也是正常 的运动周期，我坚信中国羽毛球依然可以在奥运赛场上 、在世界舞台上继续取得傲人的成绩 。  2004年雅典奥运会，29岁的张宁首次夺得奥运女单冠军 。中新社记者 任晨鸣 摄女单第一人 的炼成 中新体育 ：很多人把你 的职业生涯定义为“大器晚成” ，其中必定有难以想象的坚持和艰辛，如今获得世界羽坛的最高认可，如何评价自己的职业生涯？ 张宁 ：我1991年进入国家队 ，到2003年才夺得自己 的第一个世界冠军 ，用时整整12年。坦率地说 ，一般人这种情况下在国家队很难坚持这么长时间。这12年间我饱尝了做体育人几乎所有能尝到的艰辛、委屈和痛苦 。 2003年世锦赛时 ，我已经28岁 。当时我 的同龄人基本都陆续退役了 。为什么我能坚持这么久的时间？就是因为我的心中始终有个梦想 ，那就是站到世界冠军的领奖台上。 在我 的职业生涯中 ，几乎可以说浓缩了很多体育人受的苦 、受的委屈、受的伤病、受的打击……我清楚地记得，1994年5月在印尼举行的尤伯杯决赛 ，当我作为第三单打输给东道主选手张海丽之后 的那一幕幕 。 由于我 的失利 ，使中国队失去了尤伯杯六连冠的机会，首先我本人便充满了自责，我也愿意用更加努力与刻苦的训练来弥补自己的不足。但 是，不论我怎样努力 ，还 是在队中失去了主力队员 的位置 。  2004年2月10日，中国羽毛球队世界冠军登榜仪式 ，张宁(右一)等九名世界冠军上榜。在那之后长达9年的沉寂或者边缘化 的生活与训练状态之中 ，我受了太多的苦，承受了太多 的委屈 ，那段时间对我来说简直就 是煎熬 。同样是在那9年期间，我陪伴几代队员成为了世界冠军、奥运冠军，但自己还是原地踏步，大部分时间只能作为陪练 ，那种委屈、伤心只有自己知道。 好多时候只有夜里自己躲在被窝里流泪 ，不敢让别人看到，我不知道自己哭过多少回，也不知道自己产生过多少次第二天告诉教练我不练了的念头，甚至好多次已经写好了退役报告准备交给领导 。 但是，就 是因为不愿意屈服 ，不愿意放弃心中的梦想，所以第二天早操 的铃声一响我又是第一个爬起来站到了训练场上 ，尽管我只 是一个边缘队员或者陪练。 最终 ，我坚持了下来 ，幸运的 是，我还取得了好多甚至连自己当初都不敢想象的成绩 。人生没有白吃 的苦，我想说的就是这个道理 。现在，虽然曾经的痛苦依然历历在目，但我依然觉得自己 是一个幸运 的人 。  雅典奥运会 ，中国羽毛球运动员张宁力克荷兰名将张海丽为中国羽毛球夺得第一金。中新体育 ：29岁 ，雅典奥运会首次夺冠；33岁 ，北京奥运会成功卫冕 ，任何一个数字和时刻，对于世界和中国羽坛都意义非凡 ，对您而言代表着什么不同 的意义 ？ 张宁 ：2004年8月19日，我在雅典奥运会上战胜张海丽，第一次得到奥运冠军时 ，那种开心与兴奋简直难以用语言来形容。我记得自己是跳起来跟教练拥抱 的，那时的我甚至可以说是第一次信心满满 ：从此，我可以傲视世界羽坛了 ！ 2008年8月16日，当我再次夺得奥运会冠军时，我跪在赛场上 ，眼泪瞬间便流了下来 ，因为那一刻只有我自己知道 ，我终于再次经受住了伤病 的打击，承受住了外界的质疑 ，顶住了比赛 的压力 ，终于可以给自己的羽毛球生涯画上一个完美句号了 。 两次奥运会夺冠对我来说 是完全不同的体验与感受 ，但是，回想起来却无一不是对我顽强坚持的最好回报 。所以，我必须再次说 ，我是一个幸运 的人 。  张宁在雅典奥运会女单比赛颁奖后含泪亲吻金牌。 中新社记者 任晨鸣 摄中新体育 ：我们常说 ，一名伟大 的运动员 是可遇而不可求的 ，在您看来 ，想要成为一名这样的运动员 ，要具备哪些特质？ 张宁：每一个坚持并努力 的运动员都 是值得尊敬的 ，甚至 是伟大 的 。而要成为一名众人心目之中的伟大运动员，我认为三个方面的特质缺一不可 ，那就是：坚持 ，坚强 ，坚韧 ！ “严苛”教头的背后 中新体育 ：教练员时期，您的临场执教相对严肃，私底下跟运动员如何相处 ？运动员时期自己吃了很多苦，对年轻运动员 是否会像当初要求自己一样严格 ？ 张宁 ：因为我觉得运动员还小，(很多困难)没有经历过，必须要把我 的经验告诉她们 ，让她们少走弯路。我作为教练员，要对她们更加严格，因为我经历过 。她们有时可能不理解，但即便不理解我也会去坚持，只有严格去教导才会让她们在比赛中少经历(困难) 。 虽然我是她们 的教练 ，但年龄不会差距太大，生活上她们比我要更先进 ，有些什么不太懂的 ，我也要跟她们多学习多沟通 ，这样会跟运动员相处得更融洽 。  在上海举行的2008年中国羽毛球公开赛展开正赛首轮争夺 ，中国羽坛老将、北京奥运会女单冠军张宁(图右)，上任国家队女单教练后首次亮相赛场督战，格外引人关注。中新体育 ：现在国羽女单一姐陈雨菲曾表示：“在我 的职业生涯中 ，张指导教会了我什么是‘坚韧’。只要你比别人付出更多 的努力 ，普通人也可以站在上面。”这是您最想留给后辈的东西吗 ？ 张宁 ：确实 是这样，因为我在训练中要求她们就很严 ，平时多吃苦 、多流汗 、多付出，她们才能在比赛中少犯错误 ，少流泪 、少遗憾。无论什么时候都要把自己的目标放在一个最高 的标准上，平时的训练练到更高 ，更强 ，水平才会更好 ，只有这样才能确保在比赛中发挥得更好，成绩才会更好。 中新体育 ：陈雨菲、何冰娇都曾 是您的弟子，如今她们有可能即将迎来自己的首次奥运之旅，您有什么寄语？ 张宁：陈雨菲是一位非常有潜质 的运动员，她进入国家队时我 是她的主管教练。我一直看好她 ，记得她刚刚进入一队时 ，谁 是重点培养对象，队里有分歧 ，我便力挺陈雨菲。 我的直觉以及经验告诉我 ：陈雨菲 是个好苗子 。但是她也有一个不大不小的缺点 ，那就是性格比较温和 ，所以我总是在场上提醒她要认真 ，要坚持 ，要坚韧 ，还要有霸气。  2019中国(福州)羽毛球公开赛，中国选手陈雨菲战胜日本选手奥原希望，获得女单冠军。中新社记者 吕明 摄为这事我没少说她、鼓励她，她有时对队内训练比赛的输赢表现出无所谓 ，我便批评她 、提醒她。我就是想要改变她在场上“温和”的气质 。 但在平时训练 ，大家一起竞争的过程中，她整体表现还 是起到了领军人物的作用 ，所以我认为陈雨菲这次东京奥运会最具冠军相 。随着年龄 的增长，比赛经验 的提高，她比以前成熟了很多，在场上也坚定了很多。 我有好多时间没有看到何冰娇了，从电视上看她瘦了很多，这证明她在训练中自我要求比以前提高了、认真了 。 借此机会我祝愿她们能够守住中国女单 的荣誉，把冠亚军奖牌挂在自己 的脖子上 。  伦敦奥运会羽毛球女单决赛 ，中国选手李雪芮击败队友王仪涵夺得金牌 。记者 盛佳鹏 摄中新体育：延期一年的东京奥运会即将举办，国羽也面临不小的挑战 ，您对于队伍 的备战 ，尤其是女单项目有何建议？ 张宁：这一届代表中国羽毛球队参加奥运会 的球员都非常年轻 ，所以对于这些运动员 是一个很大的挑战 。首先是疫情，其次大家在这一年都没有参加比赛。 其实我希望这帮孩子们都不要怕 ，因为每个人都有经历第一次的时候 ，所以在面对大型运动会时，更重要 的是扎实 的训练 。 其次避免伤病 ，更重要 的是以好的心态去面对奥运会 。当进入到奥运会时 ，一定把自己 的生活起居训练安排好，在赛前对每个对手做好最充分 的准备。 对于陈雨菲 、何冰娇来说，她们 的挑战会比较大一点，最好以拼对手 的心态去面对对手，不管遇到谁 ，更重要 的是做好自己。  2006年 ，国羽在尤伯杯决赛中战胜荷兰，连续五次捧得尤伯杯 。图为张宁亲吻奖杯 。离开赛场，扎根基层 中新体育：运动员时期，羽毛球 是您 的事业 ，是奋斗 的目标 ，现在有孩子 、家庭，再看待羽毛球运动 ，心境 是否已有所不同 ？ 张宁：尽管我现在不在国家队做教练了，但是我的心还 是同羽毛球运动联系在一起 的 。我不仅关注所有羽毛球 的比赛，尤其关注中国女单的成绩。 不在一线带队伍也有一个好处，那就是让我可以有更多 的时间陪伴女儿 ，管理她 的学习 。 与此同时，我还一直在做羽毛球 的青少年培训工作 ，现在在全国已经有了很多个基地，我会经常去看孩子们的训练与生活 ，同孩子们互动 ，继续享受羽毛球带给我的快乐。  张宁与市民自拍互动。中新社发 陈骥旻 摄中新体育：很多运动员有了儿女之后，对后辈 的期望会变 ，也有很多人支持孩子从事体育事业 ，您怎么看 ？ 张宁 ：我们也是这样，随着孩子的兴趣爱好发展 ，当然我们也让她必须会打羽毛球 ，其他 的兴趣爱好我会尊重孩子 ，但孩子还 是遗传了我们夫妇俩 的身体素质，身体素质特别好 ，所以我们希望尊重孩子自己 的选择。 中新体育 ：有没有思考过，如果没有从事羽毛球 ，自己会是什么样 的人？ 张宁：我觉得我还会是一个体育人，因为我从小骨子里就很喜欢体育 ，所以庆幸体育老师引导我成为体育人，这么一直坚持努力下去，我觉得做一名体育人特别好 ，可以为国家升国旗 ，这是我们对祖国回报的荣耀。 中新体育：现在运动员时期 的膝伤好转了吗 ？对生活 是否还有影响 ？ 张宁：我的膝关节旧伤对我的日常生活依然有很大影响，现在也是膝关节时不时便会出现积水，做一些运动后便会疼痛不止 。 不过这也很正常 ，机器每天高速运转也会磨损 的，何况 是人。我们在过去的训练中追求更高、更快、更好、更强 ，难免会留下些运动创伤的。  张宁、董炯与羽毛球爱好者互动中新体育：一名伟大的运动员总会向着最高点去努力 ，世界第一 、夺得奥运冠军、执教奥运冠军、入选名人堂，现在 的目标是什么 ？ 张宁 ：入选世界羽联名人堂 ，对我来说 是荣誉 ，更 是动力 。我 的目标既简单又明确，那就是响应国家号召，全面推广和普及羽毛球运动 ，帮助孩子们掌握一到两门体育运动技能，强身健体 ，开心快乐，如果从中能够发现可树之材 ，培养为国争光的新一代羽毛球运动员，则更 是一件高兴 的事情 。 中新体育：您多年来投身于中国羽毛球运动 的推广 ，在您看来，目前中国羽毛球 的基础如何？未来又有哪些计划？ 张宁：中国拥有很好 的羽毛球运动基础 ，也有非常优秀 的教练员，再加上多年积累下来的先进经验，中国羽毛球的现在与未来都同样是值得憧憬 的 。 关于未来，我不会想太远 ，我愿意更多地 是从眼前入手 ，脚踏实地地干一些实事 ，比如参加奥运冠军进校园 的活动 ，给孩子们讲体育精神 、奥运经历 、励志故事，从而帮助孩子们德智体美育全面发展，最终达到更好推广普及羽毛球运动 的目的 。(记者 王禹 邢翀)  
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