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套路多多 ，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期 ，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署 ，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业 是老百姓重要 的消费需求之一 。让人民群众放心购房，住上更好的房子 ，诚信守法 、风清气正 的市场环境不可或缺 。然而实践中 ，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路 ，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位 。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办 ？

　　近日，来自南京 的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时 ，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点 ，以高于周边楼盘3000元左右每平方米 的价格售卖 ，很多消费者都为了景观买单 。但购房完成后 ，开发商擅自更改规划 ，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失 ，给消费者造成了重大财产损失 。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等 ，对楼盘及样板房进行宣介 。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约 ，不属于交付标准，不具有约束力 ，双方应以正式合同为依据” 的条款 。那么，这些宣传和介绍 是否有法律上的约束力 ？

　　中国消费者协会对此指出 ，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容 。当售房广告和宣传资料构成要约 ，即使未写入合同 ，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约 。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导 ？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益 ？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要 的依据 是以合同约定为准，但是一般情况下商品房 的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力 。

　　“但 是 ，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内 的房屋 ，以及相关设施所做 的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定 ，对商品房买卖合同订立以及房屋价格 的确定都有重大影响 ，那么它就构成了要约。”谢龙说 ，这种情况即使 是没有写到合同里面 ，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任 。

　　根据法律规定，要约邀请 是希望他人向自己发出要约 的表示。拍卖公告 、商业广告和宣传等为要约邀请 。商业广告和宣传 的内容符合要约条件的 ，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积 是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米 。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点 ，从而吸引消费者签约购买 ，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据 ，譬如楼书 、户型图 、小区平面图等宣传资料 ，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办 ？

　　“多签了2份《补充协议》 ，收房时间变了 ，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映 ，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加 的补充协议 ，加重了业主 的责任，规避了开发商 的责任 。

　　实践中 ，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位 ，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时 ，要求购房户签订《补充协议》 ，在《补充协议》中多处变更 、修改 、增加原合同中 的主要约定事项。

　　谢龙指出 ，这种情况会导致正式合同里 的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说 ，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解 。”谢龙表示 ，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说 ，一些对消费者特别不公平 的条款也 是无效的 。当然 ，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在 的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定 。

　　不得不选的捆绑装修 ，真的合理吗 ？

　　在一些地区新房限价 的背景下，很多楼盘特别 是热门楼盘通过推出装修升级包这样 的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月 ，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米 的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款 ，还要准备好买“升级装修包”的钱 ，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷 ，强制买卖装修升级包 是违规行为吗 ？

　　谢龙对此解释，从法律规定看 ，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价 ，不得在标价之外加价出售 ，也不得收取任何未予标明 的费用 。开发商利用自己 的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿 ，侵害了消费者自主选择权 。根据消费者权益保护法 ，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为 。

　　虽然拥有拒绝的权利 ，但是实践中，面对不接受就不购房的情况 ，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费 是不合理 的，那么消费者就可以去举报 。”谢龙表示。

　　姜超峰认为 ，装修升级包从法律上来说没有问题，但 是合理性还是有所欠缺。商品房买卖 是一种平等主体 的民事法律关系 ，这种情况下如果不存在欺诈 、故意隐瞒等导致合同无效的因素 ，合同是有效 的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌 、价值标准等 ，以及如未能达到约定的标准 ，开发商应承担何种法律责任 。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月 ，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远 ，还存在窗户关不严 、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多 是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水 、漏水 、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权” 的条款 ，业主该如何有效维权 ？

　　姜超峰认为 ，房屋质量问题分两种，一种 是严重 的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等 ，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任 。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任 。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定 。”谢龙称 ，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用 的，而格式条款一定要基于公平 的原则来确定双方 的权利义务。如出现争议 ，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就 是要做出有利于消费者 的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要 的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者 ，样板房不是最终交付标准 ，开发商可以不承担责任 。如果注明属于开发商赠送 ，则也要符合赠送的要求，比如品牌 、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

保持吸引外资“增量提质”态势（人民时评）******

　　中央经济工作会议强调 ，“更大力度吸引和利用外资”。不久前 ，商务部发布的数据显示 ，2022年前11个月 ，我国实际使用外资金额达11560.9亿元 ，按可比口径同比增长9.9%，已超过2021年全年 。外资看好中国、投资中国，向世界展示了中国市场的超强韧性和巨大吸引力 。

　　在“稳存量 、扩增量” 的基础上 ，我国外资“提质量”也取得明显成效 。首先，引进外资促进了关键领域发展 。高技术制造业实际使用外资金额增长58.8% ，高技术服务业增长23.5%，已成为吸引外资 的“主引擎” 。其次，外资 的来源更多元。来自韩国 、德国、英国、日本等国家的实际投资同比分别增长122.1%、52.6%、33.1%和26.6% 。“一带一路”沿线国家对我国市场的认可度也不断提升 ，投资不断增长 。再次 ，外资 的区域分布更合理 。我国中 、西部地区对外资吸引力逐渐增强，外资流入增速分别为28.6%和24.6% 。可以说 ，我国吸引外资在2022年实现逆势增长，出现了“增量提质” 的态势，充分表明我国经济韧性强 、潜力大、活力足。

　　吸引和利用外资“增量提质”良好局面来之不易。成绩的取得 ，源于我国完整的产业体系 、超大规模的市场 、稳定的社会大局、长期向好 的经济基本面等综合优势 ，也因为我国毫不动摇实施了一系列吸引外资 的高水平开放举措 ，切实保障了外资对安全 、回报和市场的期盼 。在坚持扩大外资市场准入方面 ，2022年 ，我国连续第六年缩减全国和自贸试验区外资准入负面清单 ；把沈阳 、南京、杭州 、武汉、广州 、成都6个城市纳入服务业扩大开放综合试点；2022年版《鼓励外商投资产业目录》总条目比2020年版增长了近20%。在坚持优化投资营商环境方面 ，2022年，各地区各部门继续深入清理 、修订和废止了与外商投资法及其实施条例和司法解释不符的法规文件 ；积极落实《外商投资企业投诉工作办法》 ，推动营商环境市场化法治化国际化建设不断深化 。在坚持对接高标准规则方面，2022年以来 ，我国积极推进加入《全面与进步跨太平洋伙伴关系协定》（CPTPP）和《数字经济伙伴关系协定》（DEPA） ，继续推进多个自贸协定 的谈判和升级进程。

　　同时 ，也要清醒认识到 ，当前国际形势复杂多变 ，跨国投资者分散风险考量明显上升，各国吸引外资竞争日趋激烈，世界范围内新增投资呈分散趋势。做好2023年经济工作 ，实现经济运行总体回升 ，要求我们切实稳住吸引外资的基本盘 ，进一步提升利用外资的水平。中央经济工作会议提出：“要推进高水平对外开放，提升贸易投资合作质量和水平。”全面贯彻党中央的决策部署，要稳步扩大制度型开放 ，落实好外企国民待遇 ，坚定外资企业在华投资的信心 ；要认真研究新形势下利用外资 的新趋势，抓住全球产业结构和布局调整带来的新机遇 ，优化外资来源结构；要继续引导外资流向高技术 、高标准、绿色低碳等领域 ，均衡外资产业分布，让我国成为更富吸引力的投资热土。

　　开放 是人类文明进步 的重要动力 ，是世界繁荣发展 的必由之路。过去中国经济发展 是在开放条件下取得 的 ，未来中国经济实现高质量发展也必须在更加开放的条件下进行。只要继续推进高水平对外开放，增强国内国际两个市场两种资源联动效应，就能保持对外资 的强大吸引力 ，以中国新发展为世界提供新机遇。高凌云

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）