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化解房企风险，住建部长说 ：要“慢撒气”******

　　文/庞无忌

　　胎迅速漏气 ，会有爆胎危险。但如果“慢撒气” ，则可以争取更多时间 ，缓释风险 。

　　这就是今年化解房地产企业风险 的“关键词”。

　　住房和城乡建设部部长倪虹近日接受媒体专访时表示 ，今年要以“慢撒气”的方式，稳妥化解房企资金链断裂风险 。

　　什么 是“慢撒气”？如何做到“慢撒气”？

　　“慢撒气” ，软着陆

　　对于2023年的房地产工作 ，倪虹近日表示，概括起来 是三句话：

　　第一句，增信心。让房企有信心，让购房者有信心，让新市民 、青年人有信心。

　　第二句 ，防风险 。这 是底线，防范和化解好风险 ，房地产市场才能平稳健康发展，经济才能行稳致远 。

　　第三句 ，促转型 。提升住房品质 、让老百姓住上更好 的房子 ， 是房地产市场高质量发展的必然要求 。

　　其中，针对化解房企风险 ，倪虹指出，以“慢撒气”的方式，稳妥化解房企资金链断裂风险 。重点是增加房企开发贷 、并购贷和购房人的按揭贷 ，满足合理融资需求 。

　　什么 是“慢撒气” ？

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，“慢撒气”实际上指 的是在不发生重大系统性风险的前提下，让存量风险有序释放，“去腐生肌”。这个过程中可能会有阵痛，但这是由旧模式向新模式过渡必须要承担的成本 。

　　这个概念并非首次提出 。2018年，银保监会主席郭树清曾提及房地产泡沫需徐缓调理、“慢撒气”；全国政协经济委员会主任尚福林也表示，探索“慢撒气”方式化解房地产泡沫。

　　如何“慢撒气”？

　　金融主管部门已拿出具体方案。中国央行、银保监会日前联合召开的主要银行信贷工作座谈会明确，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划。其中提到，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性 的优质房企 ，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。

　　李宇嘉指出，会议释放 的信号很清晰 ，就是要对优质 的 、稳健经营 的房企积极纾困。会议提及 的四项行动 ，其实也是监管部门总结出资金可以投入，并能安全退出的四种类型 ，这也将是修复房企资产负债表 的四种渠道 。未来，机构进场推动收并购 、资产重组，或者扶持优质房企 ，也是从这四个渠道进行。

　　这四项行动包含哪些内容 ？

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示 ，资产激活意味着要把房地产企业的各类资产盘活，包括待开发 的土地和待出售 的房产 、预售资金的加快回笼、资产证券化的加快推进 、REITs等产品的加入等。负债接续包括负债展期 、债转股 、出售资产以清偿债务等工作 。权益补充意味着后续要鼓励各类优质企业积极做战略投资者。预期提升则主要通过减少企业违约、调整销售目标等方式 ，修复投资者对于房企预期 ，促进“金融-房企-销售市场”等渠道的顺畅 。

　　“等靠要”行不通

　　值得注意 的 是 ，加大支持力度并不等于房企可以“等靠要” 。在房企力所能及的范围内，必须先想方设法自救。这也逐渐成为行业共识。

　　碧桂园集团董事会主席杨国强此前表示，相信刚需和改善性住房需求仍然还在，但 是“馅饼”不会从天上掉下来 ，努力才能冲出困境，“不能等、不能靠、不能要”。

　　对出险房企来说同样如此。李宇嘉说，今年相关政策倾向也督促出险企业放弃幻想 ，断臂求生，以适宜的价格 ，尽快出让股权和项目 。房企需要放弃过去“高举高打”、寻求短期暴利的经营模式，要顺应国家对于房地产新模式的方向，积极参与保障性租赁住房、城乡融合、区域开发等建设 ，谋求未来可持续的、细水长流 的收益。

　　在新 的发展模式下，58安居客房产研究院分院院长张波认为，优质的头部房企 、“三道红线”绿档房企、提前部署拿地未来有货可卖的房企以及聚焦主航道、稳扎稳打不激进的房企将迎来更大的发展机会。其中典型包括如万科、绿城、龙湖等优质 的民营成分房企 ，以及保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口等为代表的国央企 。而前期发展脚步迈得太大 ，或 是产业布局过于多元化 的企业 ，容易出现资金问题，最终或难在经济产业升级转型的大潮中深耕下去。

　　输血还得“造血”

　　房地产业链条环环相扣 ，要真正化解房企风险最终还需要依靠整体市场的预期回暖和销售恢复 ，企业才能恢复“造血”功能 。这就需要保交楼、增信心。

　　李宇嘉指出，今年，保交楼可以说 是没有任何商量余地 的任务，一定要夯实房企 的主体责任 、地方支付 的属地责任。

　　大力支持刚性和改善性住房需求方面 ，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出 ，当前，三四线和部分二线城市普遍已将首套首付比例下调至20%、二套房30%，整体继续下调空间较小。不过 ，降低房贷利率存在下调空间 。

　　1月5日 ，央行、银保监会发文通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调节机制 ，符合条件 的城市首套房贷利率将继续下调 。而核心一二线城市首套首付比例较高，未来具备一定下降预期 。

　　陈文静认为，对于购买二套住房的家庭来说，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭均 是支持对象，预计对改善性住房需求 的支持力度将加大。在多孩家庭支持方面，2022年部分城市在增加购房套数 、降低首付比例 、提升公积金贷款额度、给予购房补贴等方面已出台政策 ，后续有望在更多城市进行推广 。

党员下沉社区 精准服务群众******

　　正值寒冬 ，在陕西省安康市汉江石泉古城景区，一支“红马甲”志愿服务队穿行其中 ，忙着提供便民服务。这支队伍就 是安康市石泉县城关镇老城社区的“共驻共建”志愿服务队，按照社区与辖区内6个县级机关事业单位签订 的“共驻共建”协议 ，172名党员干部主动到社区报到领岗，与社区选配的94名党员楼院长共同开展各类志愿服务。

　　“这支志愿服务队不仅解决本地居民实际困难 ，还为游客提供周到细致的服务，成为社区治理的有力补充力量 ，也成为城市基层党建工作的有效抓手 。”老城社区党支部书记刘世元说 。据介绍 ，石泉县坚持“纵向联抓 、平台共建，横向联建 、事务共治 ，系统联动 、成果共享”的工作思路 ，不断夯实基层治理根基 ，努力打造“党群同心 、共驻连心 、服务暖心”的工作品牌 ，完善区域化党建工作格局。

　　石泉县建立县、镇、社区三级城市基层党建工作联席会议制度 ，由县委总体谋划 、整合资源，镇党委沟通协调、统筹推进，社区党组织组织动员、服务管理 ，着力构建城市基层党建区域联建共同体平台。为加强基层治理力量，该县推动单位行业系统所属的95个党组织及2178名在职党员下沉到16个城市社区报到服务，变“各自为战”为“系统共治” 。通过发挥镇 、社区两级党组织引领作用，该县聚合社区内机关 、国企和“两新”组织等党建工作力量，推动各类服务资源系统整合。

　　石泉县城市社区和共建单位党组织根据重点工作拟定需求清单和供给清单，通过共同协商 、双向认领形成共建清单 ，按照“群众点单 、支部派单、党员接单”工作模式 ，经常性开展组团服务 。

　　通过整合社区内行业系统党员志愿服务力量 ，石泉县成立多支志愿服务队 ，让辖区内各行业系统单位 的党员干部能结合自身特长 ，在社区找到服务岗位，开展志愿服务活动。“我们将持续延伸城市党建工作触角 ，积极推进城市基层党建引领社区治理 ，从而为推动城市全面发展、提高群众幸福指数提供坚强保障。”安康市委常委、石泉县委书记陈莲说 。（记者 龚仕建）

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）