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2022年多项指标下滑 房地产市场短期复苏承压******

　　1月17日 ，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据 。尽管行业政策面释放宽松信号 ，但2022年多项房地产数据指标仍保持下探 ，其中全国房地产开发投资额同比降幅为10% ，罕见进入到两位数行列。在业内人士看来 ，2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力 ，数据指标持续恶化 ，市场短期复苏承压 。2023年供应端修复将晚于销售端 ，乐观情形下 ，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长 ，价格逐渐趋稳。

　　开发投资增速“跌”入两位数

　　2022年，全国房地产开发投资132895亿元 ，比上年下降10%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

　　2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米 ，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米 ，下降39.4% 。其中 ，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8% 。房屋竣工面积86222万平方米 ，下降15%。其中 ，住宅竣工面积62539万平方米 ，下降14.3% 。

　　从数据表现上来看，全国房地产开发投资增速2021年为4.4% ，此后一路保持下探，2022年4月 ，该项指标进入负增长区间。但也可以看到 ，12月单月投资 、开工面积降幅略有收窄 。

　　“2022年 ，全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态 ，说明开发投资的压力比较大。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，目前改善开发投资指标的总体思路 是清晰的，尤其 是近期或发布资产负债表优化 的21条方案 ，其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年开发投资下跌10%，为年度最大跌幅。上一次楼市开发投资承压还 是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1%。可见 ，2022年楼市 的压力是史无前例的。拖累开发投资 的直接原因，就是前端 的土地出让和新开工，土地购置费和建筑工程，合计占据开发投资70%左右的份额。2022年 ，土地出让下滑53.4% 、新开工下滑39.4% ，都 是年度最大 的跌幅 。

　　房地产市场“萎缩”成为常态，房企拿地的积极性也受到抑制 。2022年 ，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4% 。土地市场大体上下跌或萎缩了50%，若剔除城投等企业托底现象 ，相关数据表现会更糟。

　　中指研究院数据显示，2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9% ，全年整体拿地低迷。TOP100门槛值为48亿元 ，较上年同期下降24亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金 的比例为35.3%。

　　商品房销售延续跌势

　　寒冬模式的开启，供需两端皆保持“观望” 。

　　在商品房销售和待售方面 ，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3% ，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7% ，其中住宅销售额下降28.3% 。

　　2022年末 ，商品房待售面积56366万平方米 ，比上年增长10.5%。其中 ，住宅待售面积增长18.4%。

　　“在多地疫情形势严峻、居民置业意愿较低、居民收入预期未明显转好下 ，楼市活跃度恢复不明显。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称 ，12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7个和4.6个百分点 ，但累计情况来看，2022年全年累计同比降幅仍超两成，且降幅延续扩大态势 。各区域销售面积累计同比降幅均扩大，其中西部 、东北地区降幅较明显 ；销售金额方面，东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄，其余地区降幅扩大趋势未改。

　　严跃进则表示 ，当前房屋销售数据总体弱于预期，全年下跌近25%的水平 ，说明购房需求刺激面临阻力 。不过2023年要乐观看待此类数据，随着疫情过了高峰期，新一轮社会经济刺激工作会加速，购房市场势必有较好的表现和转机 。

　　供应端修复晚于销售端

　　对于未来市场走势 ，陈文静直言，2023年供应端修复将晚于销售端 ，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力，新开工面积在销售恢复节奏较慢、土地成交缩量 、企业资金压力仍较大等因素影响下 ，预计难有明显改善 ；在“保交楼”资金推动下 ，房屋竣工或将得到改善，从而对房地产开发投资形成一定支撑 ，但企业拿地谨慎 、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改 。

　　短期来看 ，需求端政策将进一步加快落实，符合条件的城市首套房贷利率有望下调，核心一二线城市政策空间不断释放 ，降低首付比例、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进 。据中指监测，近期北京、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复 ，预计未来随着政策进一步优化及显效 ，更多核心城市市场信心有望回升。若各地政策执行到位，全国房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳 。

　　在李宇嘉看来 ，当前 的关键是稳定房价，房价不稳 ，不仅居民不愿意买房，金融机构也不愿意介入 ，不愿意参与收并购 、纾困 。进一步讲 ，房企资金链也难以好转 。近期政策加力很明显，包括利率不设下限对冲房价下跌预期，鼓励需求入市。2023年上半年 ，处于疫后休养生息 、修复预期、稳定基本面的时期，预计量价还将继续下跌 ，但在2022年低基数 的基础上 ，跌幅或许收窄 。下半年 ，量价和预期将逐步企稳。

多部委透露重要信号！******

　　文/李晓喻

　　岁末年初，又到部委“年会季” 。从多部委对2023年重点工作 的部署中 ，今年中国经济政策几大着力点清晰可见。

　　大力提振市场信心

　　此前，中央经济工作会议已明确要求“大力提振市场信心” ，提出从改善社会心理预期 、提振发展信心入手 ，纲举目张做好工作 。多部委在部署2023年工作时，从助企纾困 、支持民营经济等方面将提振信心落到实处。

　　中国人民银行工作会议明确 ，坚持对各类所有制企业一视同仁，引导金融机构进一步解决好民营小微企业融资问题。

　　国家发改委副主任赵辰昕称 ，2023年将继续打破各种形式的市场准入不合理限制和隐性壁垒 ，推动民营企业参与国家重大战略，加大对民营企业纾困帮扶力度和民营企业的产权保护力度，促进民营经济发展壮大。

　　去年11月 ，国家发改委已发布《关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展 的意见》，提出将支持民间投资参与102项重大工程等项目建设。

　　全国财政工作视频会议提出 ，增强财政政策的针对性有效性，优化完善助企纾困政策 ，激发各类市场主体活力，落实落细就业优先政策 ，大力提振市场主体信心。会议明确，今年要完善税费支持政策，根据实际情况 ，该延续 的延续，该优化的优化 ，着力纾解企业困难 。

　　财政部部长刘昆日前表示，2023年将持续整治违规涉企收费，激发活力 ，坚决落实两个“毫不动摇”，在财政补助 、税费优惠、政府采购等方面 ，对各类市场主体一视同仁 、平等对待 。

　　工信部部长金壮龙称，今年将全面贯彻《中小企业促进法》 ，持续开展中小企业发展环境评估和中小企业发展综合督察 ，开展减轻企业负担专项行动，维护中小企业合法权益。力争到2023年底，全国专精特新中小企业超过8万家 、“小巨人”企业超过1万家。

　　努力恢复和扩大消费

　　相比投资和进出口，消费目前恢复进度相对缓慢 。中央经济工作会议部署2023年经济工作任务时 ，将“着力扩大国内需求”摆在首位，并特别强调“要把恢复和扩大消费摆在优先位置” 。

　　商务部新闻发言人束珏婷日前称 ，将积极采取措施努力恢复和扩大消费，不断增强消费对经济发展 的基础性作用 。

　　束珏婷表示 ，相关措施包括着力稳定汽车消费，支持新能源汽车购买使用 ，加快活跃二手车市场 。支持餐饮等行业恢复发展，促进家电家居消费，推动绿色智能家电下乡和以旧换新；顺应消费升级趋势，促进绿色消费 、智能消费 、健康消费 ，发展首店首发经济；加快推进国际消费中心城市培育建设 ，稳妥有序推进步行街改造提升，统筹开展智慧商圈、智慧商店示范创建等 。

　　近日，商务部已公布首批12个全国示范智慧商圈 、16个全国示范智慧商店。这些示范商圈和商店将顺应消费需求变化 ，改善居民购物休闲体验 。

　　住房消费仍将 是中国最大 的内需之一。住建部部长倪虹近日表示，对购买第一套住房的，要大力支持。首付比 、首套利率该降的 ，都要降下来。对购买第二套住房 的 ，要合理支持。以旧换新 、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持 。

　　全国财政工作视频会议也提出 ，发挥财政稳投资促消费作用 ，强化政府投资对全社会投资 的引导带动 ，促进恢复和扩大消费，加力稳定外贸外资 ，着力扩大国内需求。

　　切实保障基本民生

　　刘昆坦言，今年财政收支矛盾依然突出，但“我们不会在民生支出上退步”，将保持适当支出强度，把每一分钱都用到国计民生 的关键处 ，持续增进民生福祉，努力让人民群众有更多的获得感幸福感安全感。

　　具体而言，这些民生支出包括继续增加对地方教育转移支付规模；加大力度支持健全公共卫生体系，保障好疫情防控所需资金；积极推进多层次 、多支柱养老保险体系建设，保障好因疫因灾遇困群众 、老弱病残等特殊群体 的基本生活等 。

　　就业是最基本的民生 。人社部部长王晓萍称，2023年将调整优化即将到期 的阶段性减负稳岗扩就业政策 ，突出对就业容量大 的服务业、小微企业 、个体工商户稳岗扩岗支持 。

　　今年，中国高校毕业生将达到1158万人 的历史新高 ，求职压力更大。王晓萍表示 ，将把高校毕业生就业作为重中之重，多渠道促进就业创业 。

　　相关措施包括开辟中小微企业职称评定绿色通道，调动企业吸纳就业积极性 ；发挥好公共就业服务机构作用，定期举办招聘活动，招聘网站设立毕业生专区，免费向高校和用人单位开放；实施青年专项技能培训计划 ，开展适合毕业生的短期技能培训等。

　　防范化解重大风险

　　2023年或将是世界经济“风急浪高”的一年。据国际货币基金组织预计 ，2023年全球经济增速可能降至2.7% ，比2022年低0.5个百分点 ，三分之一的经济体将陷入衰退 。经合组织(OECD) 的预测更为悲观 ，认为今年全球经济增速只有2.2%。经贸问题被日益政治化、大国博弈加剧等也给经济前景埋下隐忧。

　　在此背景下，中央经济工作会议已明确要求 ，要更好统筹发展和安全，有效防范化解重大风险。多部委也对防风险做出专门部署 。

　　国家发展改革委主任何立峰在全国发展和改革工作会议上表示，要进一步提高防范化解重大风险能力，强化粮食 、能源资源、重要产业链供应链安全保障，以新安全格局保障新发展格局。

　　根据全国能源工作会议，今年要全力提升能源生产供应保障能力 ，发挥煤炭兜底保障作用 ，夯实电力供应保障基础，推动油气增产增供，并加强能源关键信息基础设施安全保护和电网运行安全风险管控。

　　针对地方债风险 ，全国财政工作视频会议部署继续抓实化解地方政府隐性债务风险 ，加强地方政府融资平台公司治理 ，积极配合防范化解重要领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线 。

　　据官方数据 ，截至目前全国政府债务余额占GDP的比重低于国际通行的60%警戒线，也低于主要市场经济国家和新兴市场国家水平，风险总体可控。

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）