点击右上角
微信好友
朋友圈
请使用浏览器分享功能进行分享
国是访问丨新世界中国行政总裁 ：房地产企业如何穿越周期 ？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧 。据机构统计，今年前11个月 ，“千亿房企”(销售额超1000亿元) ，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一 。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注 的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期 、探索新发展模式方面 ，能提供一些经验和借鉴 。
老牌港资房企新世界发展执行董事 、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国 是直通车采访时表示，在过去50年 的发展中 ，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境 ，所以在“稳”字上要求很高 。除“稳字当头”外，前瞻性布局 、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期 的保障。
独特 的发展模式
这些年来 ，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高 ，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守 、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者 的发展路线 ，“我们既不是单纯的香港发展商，也不 是单纯 的本地发展商” 。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州 ，这 是公司本地化 的重要一步 。黄少媚说，总部落户广州后 ，公司在现场决策 、项目开发 、销售 、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同 的 是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化 的优势；在经营上 ，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营 的“稳”来自收入 的多元化 。新世界中国既做写字楼 、住宅等 的销售，也做自持租赁 ，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11 、K11 ARTUS艺术寓所 、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来 的现金流回笼，当企业遭遇风波 、销售利润下滑时 ，又有长期稳定 的租金流弥补 ，同时也避免了只做租赁带来 的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团 是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北 、华北 、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业 的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后 ，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦” 。
从2016年开始 ，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展 ，特别 是广州 、深圳 、上海、杭州四大核心城市 。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先 是新世界擅长 的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报 。其次，新世界在这些城市得到了广泛 的支持 ；而且 ，这四个城市 的发展基础好，适合打造城市地标 、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手 的领域 。目前新世界已经完成和正在打造 的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合” ，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区 ，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度 ，在粤港澳大湾区 的内地城市投资超过2000亿元 ，其中包括大量 的旧改和城市更新类 的项目，如：深圳龙岗188项目 、光明光侨食品厂项目、广州 的塔岗项目等 。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所 。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照 ，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期 的重要方式。但这对企业 的运营和管理能力有较高 的要求 。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业 、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域 ，“别的发展商很少像我们一样 ，一个母公司同时做地产也做珠宝 。”
她表示 ，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店 、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育 ；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露 ，今年，新世界集团旗下 的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点 ；新世界集团携手周大福教育集团 ，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校 ，位于广州南站附近 ，接近香港高铁站 ，已经开始招生了 。即将建成 的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如 ：买房其实也是买配套 ，她指出 ，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店 ，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特 的吸引力 。此外 ，在新世界 的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界 的房子 ，得到积分，可以去瑰丽消费 ，去K11买东西，买珠宝 ，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈 的畅通 。更重要的 是，联合起来 的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场 的发展是“以量取胜” ，但需求就这么多，量 的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型 ？黄少媚说，只有高质量发展 、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬 ，迎来春天。
【中国这十年·焦点面对面】枝叶总关情 ，中国十年书写民生保障新篇章****** 中新社北京10月12日电 题：枝叶总关情，中国十年书写民生保障新篇章 ——专访中国国家发展和改革委员会社会司司长欧晓理 中新社记者 王恩博 药费清单上的报销比例更高了、高质量养老托育服务选择更多了 、街头巷尾的公共健身设施更丰富了…… 民生无小事，枝叶总关情。中国民众生活水平的提升 ，正被诸多日常生活细节所记录 。也正 是这些细微处的变化 ，在过去十年间一笔一画，写成了一篇保障和改善民生 的“大文章” 。 中国国家发展和改革委员会社会司司长欧晓理日前接受中新社“中国焦点面对面”专访时表示 ，中共十八大以来，中国夯实民生基础 ，筑牢民生底线 ，不断满足人民对美好生活 的向往 ，推动发展改革成果更多、更公平惠及全体人民 ，让人民群众 的获得感、幸福感、安全感更加充实 、更有保障、更可持续。 这一时期，也 是中国社会主要矛盾发生转化 的时期。随着中国人对美好生活的需求更加丰富 、全面 ，“民生”二字已不再 是单一领域 的概念，更演变成综合性 、多向度 的载体。 十年来，健康中国建设加快推进，人均预期寿命提高到78.2岁 ；养老托育服务体系加快建立健全，养老床位近十年增加近一倍，规模超过800万张 ，普惠托育服务实现“从无到有”，更好帮助亿万家庭扶老携幼 ；建成世界上最大 的社会保障体系，基本医疗保险覆盖超过13.6亿人，基本养老保险覆盖超过10.4亿人……数字跃动间， 是中国人生活的全方位改善。  资料图 ：2021年12月28日 ，甘肃省妇联保育院的孩子们观看兰州市野生动物优秀摄影作品科普巡展。徐雪 摄当然 ，民生事项千头万绪，从来都不乏新挑战 。突如其来 的新冠肺炎疫情给保障和改善民生带来“加试题”，中国坚持人民至上、生命至上 ，上至百岁老人下至新生婴儿 ，都得到全力救治 ，统筹经济发展和疫情防控取得举世瞩目的成果 。 中国人口老龄化进程正在加快 ，积极应对这一进程事关国家发展和民生福祉。今后一段时期，中国60岁及以上老年人将年均增加逾1000万人。欧晓理提到，政府要强化保基本兜底线职能。着力满足所有老年人 的基本养老需求 ，织密扎牢特殊困难老年人兜底保障网 。 保障和改善民生没有终点，只有连续不断 的新起点。眼下，中国仍有一些民生问题交叉体现在各个领域 ，有待进一步解决。民众对相关公共服务的需求也从“要有”向“要好”转变，呈现多样化 、多层次、多方面的特点。 今年1月 ，经国务院批复同意，国家发展和改革委员会会同中共中央宣传部等20个部门联合印发了《“十四五”公共服务规划》，对未来一段时期公共服务体系建设工作进行了系统部署安排 。紧扣幼有所育 、学有所教、劳有所得 、病有所医 、老有所养 、住有所居 、弱有所扶、优军服务和文体服务等需求，改善民生这篇“大文章”里 的更多细微之处 ，料将得到细致关照 。 欧晓理表示 ，这项工作将坚持一个原则 ，即“尽力而为 、量力而行”。公共服务体系建设既要关注回应民众 的“急难愁盼” ，努力满足民众美好生活需要，也要充分考虑经济发展状况和财政负担能力 ，合理引导社会预期 ，不吊高胃口 、不过度承诺 ，实现公共服务保障水平与经济社会发展水平“同频共振” 。(完)  中国国家发展和改革委员会社会司司长欧晓理(右)日前接受中新社“中国焦点面对面”专访 。 中新社记者 蒋启明 摄访谈实录摘编如下 ： 中新社记者：过去十年中国民生领域取得历史性、全方位成就。具体到社会领域 ，哪些进步最值得关注 ？ 欧晓理：人民幸福是“国之大者”。党的十八大以来 ，以习近平同志为核心的党中央坚持以人民为中心的发展思想 ，夯实民生基础，筑牢民生底线 ，不断满足人民对美好生活 的向往，推动发展改革成果更多、更公平惠及全体人民，让人民群众 的获得感 、幸福感 、安全感更加充实 、更有保障、更可持续 。 这十年 ，中国人民实现全方位生活改善。面对突如其来的新冠肺炎疫情 ，坚持人民至上 、生命至上 ，上至百岁老人下至新生儿 ，都得到全力救治，统筹经济发展和疫情防控取得世界上最好的成果。教育事业蓬勃发展，劳动年龄人口平均受教育年限达到10.9年。健康中国建设加快推进 ，人均预期寿命提高到78.2岁。文化旅游繁荣发展，文旅产品供给更加丰富多元 。全民健身公共服务体系基本建立，经常参加体育锻炼 的人数比例达到37.2% ，人民群众生活方式更加文明健康。养老托育服务体系加快建立健全 ，养老床位近十年增加近一倍，规模超过800万张 ，普惠托育服务实现“从无到有”，更好帮助亿万家庭扶老携幼。建成世界上最大的社会保障体系，基本医疗保险覆盖超过13.6亿人 ，基本养老保险覆盖超过10.4亿人。全面建成小康社会目标实现后，我们不失时机推动生活性服务业补短板上水平，大力发展普惠生活服务 ，不断满足人民群众品质化 、多样化的美好生活需求。 中新社记者：十年来 ，中国老百姓生活的变化体现在方方面面的诸多细节上。能否举个与大众生活密切相关 的例子？ 欧晓理 ：十年来，一项项真真切切的实惠，一件件实实在在 的好事 ，不断提升着人民群众 的幸福指数 。这里，我举一个例子。国家区域医疗中心建设 是党中央、国务院作出的重大决策部署 ， 是减少患者跨省就医、解决“看病难”问题 的重要举措 。2019年以来，国家发展改革委会同有关部门扎实推进国家区域医疗中心建设试点和有序扩围。截至目前 ，已有20个省份以及新疆生产建设兵团加入国家区域医疗中心建设 ，实现三批共50个项目落地实施，规划设置床位超过6万张 ，派驻专家超过3000人 ，实现先进医疗技术快速平移 ，跨省就医流向得到初步改善 。按照工作部署，接下来将把其余省份全部纳入建设范围 ，实现全国全覆盖。目前正在抓紧推动第四批国家区域医疗中心项目落地，努力向“大病不出省” 的目标再迈进一步 。  资料图 ：北京市普仁医院内的自助服务终端 。徐婧 摄中新社记者 ：公共服务关乎民生 ，连接民心 。国家发展改革委对中国公共服务体系建设有哪些整体考量 ？未来将如何进行系统谋划？ 欧晓理 ：健全完善公共服务体系建设 是落实以人民为中心 的发展思想 、改善人民生活品质 的重大举措，有利于促进社会公平正义、扎实推动共同富裕，有利于促进形成全国统一大市场 、构建新发展格局 ，对于在发展中保障和改善民生 、不断增强人民群众获得感 、幸福感 、安全感具有十分重要的意义 。 今年1月，经国务院批复同意，我委会同中宣部等20个部门联合印发了《“十四五”公共服务规划》 ，对未来一段时期公共服务体系建设工作进行了系统部署安排 。简要来讲 ，就 是要坚持一个原则，发挥两方力量 ，抓好三项工作。 坚持一个原则，就是尽力而为 、量力而行 。公共服务体系建设既要关注回应人民群众的“急难愁盼” ，努力满足人民群众的美好生活需要 ，也要充分考虑经济发展状况和财政负担能力 ，合理引导社会预期 ，不吊高胃口 、不过度承诺 ，实现公共服务保障水平与经济社会发展水平“同频共振”。 发挥两方力量，就是要充分发挥有为政府和有效市场的作用，区分基本公共服务与非基本公共服务，政府保基本，多元促普惠，统筹各种资源，引导各方参与，形成政府 、社会、个人协同发力 、共建共享的公共服务发展格局。 抓好三项工作：一是持续推进基本公共服务均等化，要推进基本公共服务标准体系建设 ，着力补齐短板弱项，全面落实国家基本公共服务标准 ，推动基本公共服务实现目标人群全覆盖、服务全达标 、投入有保障，地区、城乡、人群间的基本公共服务供给差距明显缩小。 二是多元扩大普惠性非基本公共服务供给，要积极推动政府、社会 、市场多元参与 ，围绕托育、学前教育 、县域普通高中、养老 、医疗 、住房等6大领域 ，快速增加人民群众负担得起的普惠性服务供给，推动供需矛盾明显缓解 。 三 是推动生活服务与公共服务有效衔接，要充分发挥市场作用，引导品牌化标准化建设，不断丰富高品质多样化 的生活服务供给，既促进消费 、满足群众需求，又为今后公共服务提档升级蓄势储能 。 下一步，国家发展改革委将认真贯彻落实党中央 、国务院决策部署 ，会同有关部门抓好《规划》各项任务举措贯彻落实工作 ，做到任务有实招 、工作有实效、群众有实感 。  中国国家发展和改革委员会社会司司长欧晓理日前接受中新社“中国焦点面对面”专访 。中新社记者 蒋启明 摄中新社记者 ：随着中国进入老龄化社会 ，如何满足民众日益增长 的养老服务需求？中国养老体系建设整体部署和发展思路是怎样的？ 欧晓理 ：今后一段时期，中国人口老龄化进入快速发展阶段 ，60岁及以上老年人年均增加超过1000万人 。在这个过程中 ，有两个特征值得关注 ：一是独生子女家庭陆续进入老龄阶段，这个特殊国情意味着注重家庭养老 的同时 ，要加快发展社会化养老 ；二是新进入的老年群体消费意愿和能力更强，老年人需求结构正在从生存型向发展型转变。为此 ，我们将重点围绕以下三方面推进养老体系建设 ： 一是多种路径协同发展。首先，政府要强化保基本兜底线职能。着力满足所有老年人的基本养老需求 ，织密扎牢特殊困难老年人兜底保障网 。其次，扩大面向普通老年人 的服务供给。通过完善规划 、土地、住房、财政、投融资 、人才等方面支持政策，实施普惠养老专项行动，增加普惠性养老服务资源，精准对接广大中低收入老年人群体的养老需求 。此外，充分发挥市场力量满足个性化需要 。做好银发经济这篇大文章，发展老年人实物消费、服务消费、新型消费等养老产业 ，有效满足多层次多样化需求 。 二 是实施整体解决方案 。“十四五”期间，我们创新采取整体解决 的方式推进落实 ，组织全国各地编制“一老一小”整体解决方案，请各个城市细化发展目标和任务 ，拿出一揽子支持性“政策包”，建立工作推进机制，加强养老体系建设。目前，有329个城市报送了整体解决方案 ，我们专门组织力量研究，逐个反馈了意见建议，指导这些城市打造量身定制 的养老托育服务体系 。2022年底前 ，将进一步加大工作力度 ，推动全国所有地市印发实施 。 三 是调动各方力量参与 。我们将通过中央投资 的支持和引导，带动地方政府和社会力量加大投资力度 。同时，积极会同有关部门深化“放管服”改革 ，打造包容开放的发展环境 ，完善便利高效 的监管服务，让市场主体蓬勃发展 ，打造一批创新力强 、品质优良 、标准规范的具有全国影响力的“为老服务优质品牌” ，引导老龄产业集群发展 。  资料图：河北沧州“医院进社区”活动 ，服务老年人。中新社记者 ：今年政府工作报告继续提出政府投资更多向民生倾斜，人们明显感觉到国家在这方面更舍得投入 。近年来中国社会民生领域投资情况如何 ？未来还有哪些安排？ 欧晓理：党中央、国务院高度重视民生保障和社会事业建设 。历年中央经济工作会议和政府工作报告始终将“保民生”作为工作重点 ，强调要加大对民生领域 的投资支持力度。国家发展改革委认真贯彻落实党中央、国务院决策部署 ，发挥中央预算内投资“四两拨千斤”作用 ，统筹利用多种资金渠道，不断加大对社会民生领域 的支持力度 。 社会领域中央预算内投资持续增长 ，重点民生保障能力不断增强。十九大以来，社会领域中央预算内投资合计超3400亿元(人民币 ，下同)，2022年相比5年前增长了31.8% ，积极支持教育、医疗卫生、文化旅游 、社会福利、体育 、养老托育等领域公共服务设施建设项目 。地方政府专项债券为提升地方公共服务设施水平提供坚实支撑。近3年 ，社会领域实际已发行 的地方政府专项债券近1.7万亿元，有力改善了公共服务基础设施条件 ，有效促进了各地公共服务供给量质齐升 。政策性开发性金融工具等新融资渠道也不断为社会事业建设注入新活力，补充优质公共服务供给资源。 未来，国家发展改革委将进一步坚持“三聚焦” ，聚焦党中央 、国务院重大决策部署 ，聚焦人民群众急难愁盼 ，聚焦“十四五”规划102项重大工程 ，多措并举保障民生投入 。持续发挥中央预算内投资“压舱石”作用，组织实施好社会领域中央预算内投资6大工程专项；用好地方政府专项债券和政策性开发性金融工具等多种资金渠道 ，完善要素跟着项目走 的保障机制 ，加快项目实施；激发社会力量积极性 ，引导带动社会资金共同参与民生领域事业产业发展 。通过充分发挥有为政府和有效市场“两种作用”，促进形成多方合力，保障好基本公共服务等民生底线 ，切实提升公共服务供给能力和服务水平 ，促进形成多样化 、个性化、高品质 的生活服务供给，不断满足人民日益增长的美好生活需要。
|
)