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国是访问丨新世界中国行政总裁 ：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来 ，房地产市场持续探底 ，行业格局变动加剧。据机构统计 ，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半 ，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期 、经过国际资本洗礼 的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴 。
老牌港资房企新世界发展执行董事 、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国 是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机 、1997年香港金融风暴等多次动荡环境 ，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特 的发展模式
这些年来 ，许多内地房企激进扩张 ，追求高周转，但负债高 ，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢 、项目开发周期长。黄少媚认为 ，新世界走出了一条不同于两者 的发展路线 ，“我们既不是单纯 的香港发展商 ，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说 ，总部落户广州后，公司在现场决策 、项目开发、销售 、租赁及物业管理等领域运转都很快 ，非常接地气 ，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式 。
在她看来 ，企业经营 的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼 、住宅等的销售 ，也做自持租赁 ，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店 、K11 、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼 ，当企业遭遇风波 、销售利润下滑时，又有长期稳定 的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来 的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬” 。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地 的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北 、华北 、华中的数十个城市 。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年 的一轮调整和收缩之后 ，新世界调整了内地布局，其关键词就 是“聚焦”。
从2016年开始 ，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角 的发展，特别 是广州、深圳 、上海、杭州四大核心城市 。为何选择这四个城市 ？
黄少媚说 ，首先 是新世界擅长 的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报 。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市 的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目 ，这些也恰恰是新世界拿手的领域 。目前新世界已经完成和正在打造 的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目 、上海 的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例 ，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前 ，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区 ，去年新世界中国总部落户广州 。近年来 ，新世界加大投资力度 ，在粤港澳大湾区 的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量 的旧改和城市更新类 的项目，如：深圳龙岗188项目 、光明光侨食品厂项目、广州 的塔岗项目等。
除了地产项目外 ，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区 ，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险 ，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈 是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高 的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产 、商业、酒店、零售 、教育、金融保险 、医疗等多个领域 ，“别 的发展商很少像我们一样 ，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说 ，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店 、芊丽酒店 、新世界酒店 ；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露 ，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务 ，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点 ；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近 ，接近香港高铁站，已经开始招生了 。即将建成 的深圳K11 ECOAST项目 ，未来将是深圳最大的购物中心 。
生态圈上 的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也 是买配套 ，她指出，在做城市综合体时 ，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌 ，单纯做住宅 ，那就很难对消费者形成独特的吸引力 。此外，在新世界 的生态圈中 ，消费积分可以共享 。比如消费者买了新世界的房子 ，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西 ，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通 。更重要 的 是 ，联合起来的多种业态也能推动产能融合 ，满足多元化的生活场景 。
过去 ，内地房地产市场的发展 是“以量取胜” ，但需求就这么多 ，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型 ？黄少媚说，只有高质量发展 、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬 ，迎来春天。
出境跟团游最早2月6日出团 3月开始出境跟团产品将增加****** 出境跟团游最早2月6日出团 预计3月开始出境跟团产品将有所增加 2月6日，旅行社出境团队游业务试点恢复 ，旅行社及在线旅游企业可开展出境团队旅游和“机票+酒店”业务 。春节假期后 ，已有不少旅客开始期待2月6日后的出境跟团游了。北京青年报记者了解到，不少旅行社公布了出境跟团游首团时间。泰国 、印度尼西亚 、柬埔寨、菲律宾 、马来西亚 、新加坡等国家在首批名单中。 首个出境团队游 下周一将前往普吉岛 2月6日，旅行社出境团队游业务试点恢复 ，旅行社及在线旅游企业可开展出境团队旅游和“机票+酒店”业务。泰国 、印度尼西亚 、柬埔寨、菲律宾、马来西亚 、新加坡等国家在首批名单中。 “2月6日，首批旅客将搭乘10 ：40起飞 的春秋航空9C8512航班前往泰国普吉岛 。”春秋旅游有关负责人介绍说，这两天公司在加班加点围绕出境跟团游作部署。 凯撒旅业官微发布消息称，凯撒旅游出境游业务已全面启动 ，凯撒旅游2023首批出境游产品正式上线 。“凯撒旅游首批数十款不同类型 的出境旅游产品即将陆续上线 ，2023首个赴欧旅游团组将于2月7日启程 。”凯撒旅业董事长陈杰介绍。 截至目前，携程共上线近700条出境团队游产品 ，覆盖15个目的地国家/地区 。其中携程自营产品近400条，覆盖9个目的地国家 ；包含跟团游、半自助游、私家团以及自由行打包产品等多种类型。 携程最早 的出境团 是2月7日前往曼谷的泰国曼谷+芭提雅6日5晚半自助游 。该团目前共有6位客人，分别从南宁、惠东及中国香港搭乘飞机在曼谷集结 。 “航班资源有限以及团票政策不明朗导致当前国内出发的境外跟团产品选择较少。我们假期也在与海外地接社密切联系 ，紧锣密鼓地摸排采购资源，制定产品上线计划 ，审核上架产品 ，整个假期都没怎么休息。”携程海外跟团产品总监张妍介绍道，“出境跟团游市场 的恢复还需要一个过程。我们预判大概从3月份开始 ，不论出境跟团产品数量和报名人数都会增势喜人。” 2月平均机票价格降五成 香港中转出境性价比高 北青报记者从去哪儿平台获悉，多条航线2月平均支付价格比春节期间降低五成 。截至1月30日，2月出发 的香港-曼谷机票1200元，香港-新加坡800元 ，上海-普吉800元 ，杭州-金边1020元 ，澳门-河内1055元，价格已不到春节期间的三分之一 。 此外 ，从香港转机飞东南亚价格也更具吸引力。例如，1月末至2月初 ，从中国香港飞往马来西亚吉隆坡 、泰国曼谷 、新加坡等东南亚地区，价格均在从广州出发一半以下 。 从香港中转出境是高性价比选择。擅长做旅行计划 的黄女士算了一笔账 ：“从广州坐高铁去香港非常方便，目前通关要查48小时核酸 ，提前一天找个能出双语核酸报告 的医院，转天就出结果。火车票加核酸两个人500元内就搞定。” 去哪儿大数据研究院副院长郭乐春表示：“受限于航权问题 ，飞往欧 、美 、日 、韩 的航线恢复较少 ，飞往中国香港 、中国澳门和东南亚地区 的航班量将于2月增长 。随着旅客量较春节期间下降，机票价格也将下降 。2月6日，出境团队旅游和‘机票+酒店’业务试点恢复，2023年有更多机会走出去看一看 、玩一玩。” 随着春节期间中国游客陆续返程，境外酒店也陆续降价。在去哪儿平台上 ，新加坡、曼谷、普吉岛、澳门和香港 的酒店平均支付价格均有所下降 ，降价幅度在10%左右。 “我简单算了一下 ，菲律宾2人7日游，吃住顶配 ，人均一万元左右。”黄女士说 。 在去哪儿平台上签证业务搜索量 ，1月环比12月增长近3倍，出境游搜索量较高 的产品是普吉自由行 、曼谷+芭提雅团体游 、清迈半自由行等 。上海直飞曼谷7日游往返机票3500元 、上海直飞普吉6日游往返机票2287元 、上海直飞清迈6日游往返机票2181元 。另有曼谷+芭提雅6日5晚网红行程、泰国清迈深度体验自由行等团体游项目 ，都 是搜索热门产品。 旅行社协会提示游客 理性消费 、慎选高风险项目 2月2日，中国旅行社协会发布《关于做好试点恢复旅行社经营出境团队旅游业务 的提示》指出，旅行社要按照《通知》要求 ，在国家名单范围内开展出境团队旅游和“机票+酒店”业务 ，与游客签订旅游合同 ，明确各方权责等。 《提示》说 ，为进一步发挥好行业自律作用，规范经营行为 ，维护市场秩序 ，保障广大游客和旅行社合法权益 ，中国旅行社协会对出境游相关事项发布提示 ，旅行社应与游客签订旅游合同，明确各方权责 。明确告知游客回国须持有48小时阴性核酸证明，并及时提醒和协助游客开展核酸检测，避免因无法提供核酸证明而延误返程时间 。建议在旅游合同中就核酸检测费用以及游客未按照要求进行核酸检测导致无法按时回国的责任作出明确说明。 此外 ，旅行社还要引导游客遵守我国及旅游目 的地法律法规 ，尊重目的地文化传统、风俗禁忌、宗教信仰，拒绝野味、理性消费 ，谨慎选择高风险项目，自觉抵制不文明行为，倡导安全、文明 、绿色 、健康旅游新风尚 。 文/本报记者 蔺丽爽 统筹/余美英 （文图 ：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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